Mieterhöhung nach Modernisierung: Worauf Vermieter achten sollten

1. Kündige deinen Mietern die Modernisierungsmaßnahmen mit unserer kostenlosen Modernisierungsankündigung an. 

2. Berechne nach Abschluss der Arbeiten die tatsächliche Höhe der Mieterhöhung nach Modernisierung je Mieter:  Wir gehen in unserem Rechner von 8 Prozent der Investitionskosten aus.

3. Teile deinen Mietern mit der passenden Mieterhöhungserklärung die tatsächliche Mieterhöhung nach Modernisierung mit.

Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung nach Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) rechtfertigen, gelten:

• Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen oder eine bessere Wärmedämmung . Diese Maßnahmen zählen zu einer energetischen Sanierung.
• Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern.
• Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.
• Maßnahmen, die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters durchgeführt werden, beispielsweise der Einbau von Rauchmeldern.
• Maßnahmen, die mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Dabei sind regionale Unterschiede zu berücksichtigen. 

Nicht dazu zählen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Zudem muss die Wohnung nach den Modernisierungsarbeiten in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen (BGH, VIII ZR 369/18).

Der Einbau neuer Fenster kann beispielweise sowohl als Instandhaltung als auch als Modernisierung gelten. Nämlich dann, wenn die Fenster kaputt sind und ausgetauscht werden müssen. Der Vermieter aber gleichzeitig neue Fenster einbaut, die beispielweise die Energieeffizienz verbessern. In diesem Fall müssen die Reparaturkosten, die notwendig gewesen wären, aus der Modernisierungsumlage herausgerechnet werden.

Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt: Du bist als Vermieter verpflichtet, deine Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. 

Wichtig: Erfolgt keine schriftliche Ankündigung, kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme – und damit auch der Mieterhöhung – erfolgreich widersprechen. 

Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
• Beginn und Dauer der Maßnahme
• Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie künftige Betriebskosten. 

Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Einen Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen, um die gesetzlich vorgeschriebene Frist einzuhalten.

Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, kannst du die tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten folgendermaßen auf die Kaltmiete umlegen:

• Kostenumlage: Du kannst 8 Prozent der Modernisierungskosten anteilig auf die Jahresmiete der Mieter umlegen. Zu den umlagefähigen Kosten zählen zum Beispiel Lohn für Handwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare.
• Mieterhöhung: Die Jahresmiete darf innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur um höchstens 2 Euro.

Achtung: Hat sich der Vermieter verkalkuliert und die Mieterhöhung liegt am Ende mehr als 10 Prozent über den ursprünglich angekündigten Kosten, kann der Mieter ihr erfolgreich widersprechen.

Die Modernisierungsmieterhöhung berechnet sich wie folgt:

• Ermittlung der Modernisierungskosten: Zunächst müssen die tatsächlichen Kosten der Modernisierungsmaßnahmen ermittelt werden. Dafür solltest du Rechnungen und Belege zu Handwerker- und Materialkosten bereithalten.
• Abzug von Fördermitteln und Instandsetzungskosten: Von den Modernisierungskosten werden öffentliche Fördermittel sowie Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen abgezogen.
• Instandsetzungskosten sind Kosten, die für die Reparatur von Schäden oder den Erhalt des bestehenden Zustands der Wohnung anfallen und nicht zur Verbesserung beitragen.
• Berechnung der umlagefähigen Kosten: Nach Abzug der genannten Kosten bleibt der Betrag übrig, der auf die Mieter umgelegt werden kann. Gemäß Paragraf 559 BGB dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umgelegt werden.
• Verteilung der Kosten auf die Mieter: Der jährliche Betrag wird auf die Mieter der modernisierten Wohnungen entsprechend ihrer Wohnfläche verteilt.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) – auch Heizungsgesetz genannt. Als Vermieter kannst du freiwillig auf erneuerbare Energien umstellen. Diese Investitionen kannst du auf die Mieter umlegen. 

Für eine Mieterhöhung nach Heizungstausch gibt es folgende 2 Möglichkeiten: 

1. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) – wie oben beschrieben
2. Mieterhöhung nach Modernisierung der Heizung (§ 559e BGB) – seit 1. Januar 2024 möglich

Nach den neuen Regeln musst du folgendes beachten, wenn du nach einem Heizungstausch im Sinne einer energetischen Sanierung die Miete erhöhen möchtest: 

• Kostenumlage: Du kannst 10 Prozent der Modernisierungskosten anteilig auf die Mieter umlegen. Voraussetzung: Du hast für die Erneuerung der Heizungsanlage öffentliche Förderungen genutzt und die neue Heizung entspricht den Anforderungen des GEG (§ 71 GEG). Sie wird also zu mindestens 65 Prozent durch erneuerbare Energien betrieben.
• Achtung: Von den umlagefähigen Kosten musst du die Fördermittel abziehen und die verbleibenden Kosten um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten kürzen (§ 559e Abs. 2 BGB).
• Wichtig: Falls du keine Fördermittel für den Heizungstausch verwendet hast, bleibt es bei 8 Prozent umlagefähiger Investitionskosten.
• Kappungsgrenze: Es gibt eine spezielle Kappungsgrenze für die Mieterhöhung nach Heizungsaustausch: Die Umlage ist auf 50 Cent pro Quadratmeter pro Monat begrenzt (§ 559e Abs. 3 BGB). Sie gilt zusätzlich zur bestehenden Grenze von 3 beziehungsweise 2 Euro pro Quadratmeter (§ 559e Abs. 3 BGB).

Die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe betragen in einem Mehrfamilienhaus 80.000 Euro, wofür eine staatliche Förderung in Höhe von 30.000 Euro verwendet wird.

• Gesamtkosten der Wärmepumpe: 80.000 Euro
• Abzug der Fördermittel: -30.000 Euro
• Verbleibende Kosten: 50.000 Euro
• Abzug für ersparte Erhaltungskosten (15%): -7.500 Euro
• Umlagefähige Modernisierungskosten: 42.500 Euro

Von den umlagefähigen Kosten dürfen 10 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden:

• Jährlicher Umlagebetrag (10%): 4.250 Euro
• Monatlicher Umlagebetrag: 4.250 Euro / 12 Monate = 354,17 Euro für das gesamte Gebäude (320 Quadratmeter)

Die monatliche Mieterhöhung pro Quadratmeter wird folgendermaßen berechnet:

• Kosten pro Quadratmeter: 354,17 Euro / 320 qm = 1,11 Euro pro Quadratmeter

Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern ergibt sich somit:

• Mieterhöhung pro Monat: 1,11 Euro/m² * 80 qm = 88,80 Euro

Da die Modernisierungsumlage bei einem Heizungstausch auf 50 Cent pro Quadratmeter pro Monat begrenzt ist:

• Maximale Mieterhöhung pro Quadratmeter: 0,50 Euro
• Maximale Mieterhöhung für die 80-Quadratmeter-Wohnung: 0,50 Euro * 80 qm = 40 Euro monatlich

Somit beträgt die zulässige monatliche Mieterhöhung für die 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 40 Euro.

Du musst deinem Mieter die Mieterhöhung schriftlich mittels Mieterhöhungserklärung und die Berechnung der Mieterhöhung nachvollziehbar darlegen. 

Dabei muss er die Modernisierungskosten, die Abzüge und den Umlagebetrag erläutern. Zudem muss die Mieterhöhungserklärung dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der erhöhten Miete zugehen.

Ein Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 

Hier sind einige Beispiele für mögliche Härtefälle:

• Finanzielle Überlastung: Wenn die Mieterhöhung dazu führt, dass der Mieter die Miete nicht mehr aufbringen kann und dies zu finanziellen Schwierigkeiten führt. Beispielsweise wenn das Einkommen des Mieters gering ist oder er bereits einen hohen Anteil seines Einkommens für die Miete aufwenden muss.  Eine Faustregel besagt, dass die Warmmiete nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. In der Realität sind es mittlerweile aber oft über 40 Prozent, wie eine immowelt Analyse zeigt.
• Gesundheitliche Probleme: Besonders bei älteren oder kranken Mietern kann eine erhebliche Erhöhung der Miete zu gesundheitlichen Problemen führen oder bestehende verschärfen.
• Alter und lange Mietdauer: Bei älteren Mietern, die bereits lange in der Wohnung leben, kann eine erhebliche Mieterhöhung ebenfalls als unzumutbare Härte gewertet werden.
• Soziale Gründe: Wenn der Umzug in eine andere Wohnung aufgrund der besonderen sozialen Umstände (z.B. soziale Bindungen in der Nachbarschaft oder die Nähe zu pflegebedürftigen Angehörigen) nicht zumutbar ist.