Mietrendite berechnen: Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Die Brutto-Mietrendite bei Immobilien entspricht der Verzinsung durch die laufenden Erträge innerhalb eines Jahres ohne Berücksichtigung von Kosten wie den Kaufnebenkosten. Diese Brutto-Mietrendite ermöglicht eine schnelle Überprüfung der Rentabilität einer Immobilie.

Bei der Netto-Mietrendite handelt es sich um den Ertrag, der nach Abzug aller Kosten übrigbleibt:
1. Kaufnebenkosten sind zum Beispiel:

• Notar- und Gerichtskosten
• die Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises)
• Maklerprovision (hälftig vom Käufer zu zahlen; oft 3,57 Prozent)

Formel Nettorendite:

Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

2. Laufende Kosten und Rücklagen:

Auch nach dem Erwerb fallen regelmäßig Kosten an, die bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigt werden müssen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Denn Mieter zahlen – sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde – nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Alle anderen Kosten sind Sache des Vermieters.

Zudem sollten Immobilieneigentümer Instandhaltungsrücklagen für in Zukunft anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen bilden.

Die Eigenkapitalrendite gibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, bezogen auf das Gesamtinvestment an. Es wird also in der Regel auch Fremdkapital eingesetzt. Dabei gilt vom Grundsatz her folgende Regelung: Ist die Verzinsung des Darlehens niedriger als der jährliche Reinertrag, so steigt die Eigenkapitalrendite.

Der Reinertrag wird errechnet, indem von den Mieteinnahmen die Zinsen und sämtliche laufenden Kosten abgezogen werden.

Für die Ermittlung der Rendite gilt dann folgende Formel:

Eigenkapitalrendite = (Reinertrag / Eigenkapital) * 100

Eine Beispielrechnung:

Anleger A erwirbt eine Immobilie für 200.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten. Die Bruttorendite beträgt 5,5 Prozent. Der Zinssatz für das Annuitätendarlehen beträgt 4 %. Die jährlichen Kosten für Verwaltung und Co. belaufen sich auf 500 Euro.

Er muss ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro aufnehmen.

Die Objektrendite erleichtert den Vergleich verschiedener Immobilien, indem sie die Rendite ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten angibt, da diese nichts über das jeweilige Objekt aussagen.

Im Laufe der Jahre werden auch verschiedene Renovierungs- und Sanierungsarbeiten fällig werden, die bei der Kalkulation berücksichtigt werden sollten. Insbesondere sollten Immobilieneigentümer Rücklagen bilden. Sind Rücklagen nicht vorhanden und das Objekt hat einen Sanierungsbedarf, so kann dies die Mietrendite nachhaltig beeinträchtigen. Doch wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein, damit spätere Instandhaltungskosten getragen werden können?

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor bei der Wirtschaftlichkeit stellen auch steuerliche Aspekte dar, die die Mietrendite beeinflussen können:

• Vermietete Immobilien können über die AfA abgeschrieben werden
• die Zinsen der Finanzierung können in der Steuererklärung ebenfalls als Kosten geltend gemacht werden.

Sind AfA und Zinsen höher als die durch die Mieteinnahmen generierte Nettomietrendite, sinkt das zu versteuernde Einkommen, sind sie niedriger, steigt es. Welche konkreten Auswirkungen das auf die persönliche Steuerlast haben kann, hängt unter anderem vom individuellen Steuersatz und der Rendite der Immobilie ab und kann sich je nach Einzelfall stark unterscheiden.

Lage und Ausstattung der Immobilie spielen für den Kaufpreis eine entscheidende Rolle. In vielen Großstädten sind Wohnungen teuer, aber begehrt. So lässt sich unter Umständen ein hoher Kaufpreis mit entsprechend hohen Mieteinnahmen refinanzieren. Dort, wo man vergleichsweise günstig kaufen kann, gehen zukünftige Vermieter das Risiko von Leerstand und damit verbundenen Mietausfällen ein.

Der Zustand einer Immobilie hängt vor allem von zwei wesentlichen Faktoren ab: dem Alter des Hauses sowie seinem baulichen und energetischen Zustand. Eine alte Heizungsanlage kann beispielsweise zu einer hohen CO2-Steuer führen, die ab 2023 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird.

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Zur Ausstattung der Immobilie gehören neben dem Schnitt des Hauses auch Balkon, Terrasse oder Garten. Für so etwas zahlen Mieter oft eine höhere Kaltmiete.

Bis etwa 2021 stiegen die Immobilienpreise rasant, seitdem ist unter anderem infolge gestiegener Zinsen ein Preisrückgang zu beobachten. Wer heute eine Immobilie veräußert, die er vor 10 Jahren erwarb, erwirtschaftet dennoch meist noch ein dickes Plus. Ob und wann es mit den Preisen wieder aufwärts geht, ist ungewiss. Wer also eine Immobilie als Investition erwirbt mit der Absicht, diese später mit Gewinn wieder zu verkaufen, sollte einen langen Atem haben und nicht darauf angewiesen sein, die Immobilie schlimmstenfalls dann verkaufen zu müssen, wenn der Markt schwächelt.

Wer darauf spekuliert, durch einen späteren Verkauf der Immobilie die Rendite noch weiter zu steigern, muss zudem bedenken, dass eine Veräußerung frühestens nach 10 Jahren sinnvoll ist. Denn innerhalb der ersten 10 Jahre Haltedauer würde ansonsten eine Spekulationssteuer in Höhe des individuellen Einkommensteuersatzes anfallen.

In der Theorie lässt sich die Mietrendite für Immobilien gut berechnen. In der Praxis kann es aber immer wieder zu unerwarteten Störungen kommen: Mietnomaden, Leerstand, langanhaltende wirtschaftliche Depression oder auch steigende Zinsen. Käufer sollten deshalb besser konservativ kalkulieren und nachprüfen, welche Folgen solche unerwarteten Störungen für sie hätten. Wer sorgfältig prüft, kann das Wagnis eingehen, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben.