Aktualisiert am 22.07.2024 von 
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Wer bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien einen Makler beauftragt, spart viel Zeit. Dieser Service kostet aber: Wir erklären, wer wann wie viel Maklerprovision zahlen muss.
Maklerprovision – das Wichtigste in Kürze
- Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar – erfüllt der Makler seine Dienstleistung und es kommt ein Miet- oder Kaufvertrag zustande, steht ihm in der Regel eine Provision zu.
- Bei Kaufimmobilien gilt die geteilte Maklerprovision. Der Makler darf dabei vom Käufer nicht mehr Provision verlangen, als vom Verkäufer.
- Die Höhe der Provision beim Immobilienverkauf ist frei verhandelbar. Je nach Region beträgt sie in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
- Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Der Auftraggeber zahlt den Makler, in der Regel ist das der Vermieter.
- Die Höhe der Provision, die der Vermieter zu zahlen hat, ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Meist sind es aber 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
- Ist der Mieter der Auftraggeber, ist die Provisionshöhe laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) auf 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.
Übersicht
- Was ist die Maklerprovision?
- Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
- Wie hoch ist die Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern?
- Wann muss ich eine Maklerprovision zahlen?
- Hat der Makler nach Vertragsablauf noch Anspruch auf die Provision?
- Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
- Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar, das Immobilienmakler für ihre Tätigkeiten und Dienste verlangen dürfen. Die Provision muss nur nach erfolgreicher Vermittlung – also, wenn ein Hauskauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist, gezahlt werden. (BGB, § 652).
Provisionsrechner für Immobilienverkäufer
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf gilt das sogenannte Bestellerprinzip und die geteilte Maklerprovision. Eine Neuregelung, die bundesweit angewandt wird, aber schon vor Inkrafttreten in vielen Bundesländern üblich war.
Das bedeutet:
- In der Regel bezahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat.
- Der Makler darf maximal die Hälfte der Provision auf die andere Partei, in den meisten Fällen den Käufer, abwälzen.
Maklerprovision: 3 mögliche Modelle beim Kauf
- Hälftige Provisionsteilung (Regelfall)
Der Verkäufer schließt einen Maklervertrag ab, in dem die Provisionshöhe festgelegt wird. Auch mit den potenziellen Käufern wird ein entsprechender Vertrag geschlossen. Beide Parteien zahlen die gleiche Provisionshöhe. Ein Zahlungsnachweis gegenüber der anderen Vertragsseite ist nicht erforderlich. - Zweites Modell: Überwälzungsvereinbarung
Hier schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag und der Makler vertritt ausschließlich dessen Interessen. Der Käufer kann sich jedoch notariell verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen, maximal 50 Prozent. Diese Übernahme erfolgt nur, wenn der Käufer einverstanden ist. Der Käufer zahlt erst, wenn nachgewiesen wurde, dass der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat. - Drittes Modell: Alleinige Provisionszahlung durch den Verkäufer
Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision, ohne dass der Käufer beteiligt wird. Der Makler arbeitet ausschließlich für den Verkäufer und vertritt dessen Interessen.
Provision bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern
Das Gesetz gilt nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Käufer ein Haus als Eigenheim erwirbt. Oder aber, wenn eine Immobilie zur privaten Vermietung erworben werden soll. Handelt der Käufer hingegen gewerblich oder es handelt sich beim Kauf um ein Mehrfamilienhaus, kann die Maklerprovision weiterhin frei verhandelt werden. Bei Mehrfamilienhäusern können für Käufer und Verkäufer jeweils 4,76 Prozent Provision erhoben werden. Mehr dazu liest du im Kapitel Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?
Wie hoch ist die Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern?
Wie hoch die Maklerprovision sein darf, ist gesetzlich nicht festgelegt. Beim Immobilienverkauf gilt jedoch der Rahmen des Üblichen: Meist wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der zuzüglich Mehrwertsteuer je nach Bundesland und Region zwischen 3 und rund 7 Prozent liegt.
An diesem vor Ort üblichen Prozentanteil sollte sich die Höhe der Maklerprovision auch orientieren. So urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Provision nicht rund 11 Prozent des Kaufpreises betragen darf, wenn in der Region sieben Prozent gängig sind (BGH, Az.: I ZR 5/15)
Die folgende Übersicht orientiert sich an den marktüblichen Regelungen der Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern. Die geteilte Maklerprovision war beispielsweise in Bayern, Baden-Württemberg, Sachsen oder Nordrhein-Westfalen bereits vor dem 23. Dezember 2020 gängige Praxis. In den Bundesländern Hessen, Brandenburg, Berlin, Bremen und Hamburg waren dagegen vor diesem Stichtag Vereinbarungen üblich, dass der Käufer die Maklerprovision allein trug.
Maklerprovision je Bundesland auf einen Blick
Maklerprovision je Bundesland auf einen Blick
| Bundesland | Maklerprovision (% des Kaufpreises, inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14% |
| Bayern | 7,14% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hessen | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% |
| Niedersachsen Region A Niedersachsen Region B:* | 7,14% 4,76 - 5,95% |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% |
| Saarland | 7,14% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% |
| Sachsen | 7,14% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% |
Wie muss ein Maklervertrag zustande kommen?
Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Ziel hat, muss gemäß § 656a BGB in Textform vorliegen. Vor der Änderung des Gesetzes zur Provisionsteilung reichte es aus, wenn solche Verträge mündlich abgeschlossen wurden. Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Vertrag gemäß § 125 BGB unwirksam.
Keine Vorteile für eine Partei nach Verhandlung
Sollte sich der Makler dazu entscheiden, die Provision nachträglich zu senken, muss er sie auch gegenüber der anderen Partei gemäß Provisionssplit entsprechend senken.
Ist die Maklerprovision nach Abschluss des Vertrags noch verhandelbar?
Nein. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist die Maklerprovision in der Regel nicht mehr verhandelbar. Sobald der Vertrag unterschrieben ist und die Dienstleistungen des Maklers erbracht werden, entsteht der Anspruch auf die vereinbarte Provision. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und spezielle Umstände, die berücksichtigt werden können:
- Fehlerhafte Dienstleistung: Wenn der Makler seine Dienstleistung nicht ordnungsgemäß erbracht hat, etwa durch falsche Angaben oder unzureichende Betreuung, kann dies ein Grund sein, die Provision nachträglich anzufechten.
- Vertragliche Regelungen: Es könnte spezielle Klauseln im Maklervertrag geben, die unter bestimmten Bedingungen eine Anpassung der Provision erlauben.
- Kulanz: In seltenen Fällen könnte der Makler aus Kulanz bereit sein, nachträglich über die Höhe der Provision zu verhandeln, insbesondere wenn ein gutes zukünftiges Geschäftsverhältnis erwartet wird.
Beispiel: Berechnung der Maklerprovision bei Kaufimmobilien
Beim Immobilienverkauf errechnen sich die Maklerkosten aus einem gewissen Prozentanteil der Maklerprovision. Ein Beispiel: Ein Haus wird für 600.000 Euro verkauft. Es ist eine Maklerprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer vereinbart, die Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen zahlen. Der Hausverkauf kostet also jeden 3,57 Prozent Maklerprovision.
Rechenbeispiel:
Kaufpreis x Prozentsatz der Maklerprovision = Höhe der Maklerprovision
600.000 x 0,0357 = 21.420 Euro Maklerprovision für jede Partei.
Wer zahlt die Maklerprovision bei Mietwohnungen?
Für die Provision bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.
- Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, muss er ihn nach Abschluss eines Mietvertrages auch bezahlen. Reagiert ein Mieter auf ein Angebot des Immobilienmaklers, so muss er diesem dafür nichts zahlen. Dann darf der Vermieter die Maklercourtage auch nicht hinterher vom Mieter zurückfordern, oder anderweitig auf ihn umlegen.
- Beauftrag der Mieter einen Makler, eine für ihn passende Wohnung zu finden, so zahlt der Mieter die Provision. Der Vermieter zahlt dafür nichts.
Darf der Vermieter die Maklerprovision auf den Mieter abwälzen?
Manche Mietinteressenten fürchten, dass Vermieter sich die Maklerprovision durch überhöhte Ablösezahlungen, zum Beispiel für eine alte Einbauküche, von ihnen zurückholen. Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) legt aber fest, dass „Entgeltvereinbarungen“ unwirksam sind, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen. Die Rechtsprechung nimmt ein krasses Missverhältnis an, wenn die Ablöse mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstandes liegt.
3 Jahre Zeit, um Provision zurückzufordern
Makler gezahlt, aber nicht bestellt? Es gilt das Bestellerprinzip: Wer zu Unrecht eine Maklerprovision gezahlt hat, hat 3 Jahre Zeit, die Provision wieder zurückfordern.
Berechnung: Wie hoch darf die Maklerprovision bei Mietwohnungen sein?
Mieter: Die maximale Höhe der Maklerprovision ist für den Mieter begrenzt: Laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) darf sie nicht mehr als 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.
Vermieter: Wenn der Vermieter den Auftrag gibt, ist die Provisionshöhe frei verhandelbar, in der Regel liegt sie aber auch bei 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Mietinteressent zahlt in diesem Fall nichts.
Ein Beispiel: Eine Wohnung mit einer Monatskaltmiete von 500 Euro wird vermittelt. Die Maklerprovision beträgt 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (in der Regel 19 Prozent).
Rechenbeispiel:
2 Nettokaltmieten + 19 Prozent Mehrwertsteuer = Höhe der Maklerprovision
(500 Euro x 2) x 1,19 = 1.190 Euro Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer.
Wann muss ich eine Maklerprovision zahlen?
Die Maklerprovision, auch Maklergebühr bezeichnet, wird fällig, wenn zwei Kriterien erfüllt sind:
- Der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat. Also wenn der Hauskauf-, Pacht- oder Mietvertrag unter Dach und Fach ist (§ 652 BGB).
- Die Tätigkeit des Maklers muss ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein, damit er Provisionsforderungen stellen kann
Das tritt ein wenn:
- Der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfährt
- über den Makler Vertragsverhandlungen laufen
- der Makler sein Wissen über eine Immobilie an Käufer oder Mieter weitergibt
Findet der Auftraggeber selber einen Käufer oder Mieter für sein Haus oder seine Wohnung, ohne dass der Immobilienmakler dazu beigetragen hat, wird er dadurch in der Regel nicht provisionspflichtig.
Ausnahme: Außer der Käufer oder der Verkäufer hat dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt. Bei dieser besonderen Art des Maklervertrags wird die Immobilie exklusiv vom Makler vermarktet und der Eigentümer darf gar nicht selbst nach Kaufinteressenten suchen.
Alles zum Widerrufsrecht
Gerade bei Immobiliensuchenden wirft das Widerrufsrecht oft Fragen auf. Diese 5 Fakten zum Widerrufsrecht schaffen Klarheit.
Hat der Makler nach Vertragsablauf noch Anspruch auf die Provision?
Der Vertragserfolg muss nicht zwingend während der Laufzeit des Maklervertrags eintreten (BGH NJW 66, 2008). Sofern der Immobilienmakler während der Vertragsdauer seine Leistung erbracht hat, kann sich der Auftraggeber seiner Vergütungspflicht nicht entziehen. Der Makler hat also auch dann Anspruch auf die Maklerprovision.
Ein Beispiel: Der Makler wurde nur für einen befristeten Zeitraum mit dem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses beauftragt. Aber erst nach Vertragsablauf meldet sich einer der von ihm vermittelten Kaufinteressenten wieder beim Immobilieneigentümer und es kommt zum Hauskauf. Dann hat der Makler Provisionsanspruch, weil der Kaufvertrag durch seine Vermittlung zustande gekommen ist.
Meldet sich aber ein anderer Kaufinteressent und es kommt zum Kauf, hat der Makler keinen Anspruch auf seine Maklercourtage.
Keine Provision bei gravierenden Fehler des Maklers
Begeht der Makler einen gravierenden Fehler, kann das dazu führen, dass er seinen Provisionsanspruch verliert – trotz erfolgreicher Vermittlung. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Maklervertrag online in die Wege geleitet wird und der Auftraggeber keine Widerrufsbelehrung erhält.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Wer einen Immobilienmakler beauftragt, kann sich die Kosten für die Provision in manchen Fällen zumindest zum Teil vom Fiskus zurückholen:
- Vermieter können die Kosten für den Immobilienmakler sowie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als einkommensmindernd von der Steuer absetzen.
- Mieter, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen, können die Maklerprovision sowie weitere Ausgaben für den Umzug als Werbungskosten geltend machen.
- Verkäufer können die Maklerprovision nicht steuerlich absetzen, denn sie zählt zu den Verkaufsnebenkosten. Ausnahme: Sollte ein Mietobjekt verkauft und direkt ein neues Mietobjekt erworben werden, kann die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
- Käufer, die die Immobilie selber bewohnen, können die Maklerkosten nicht absetzen. Die Provision zählt dann zu den Immobilienerwerbsnebenkosten.
- Käufer, die die Immobilie nach dem Kauf vermieten, können die Maklerkosten bei den Anschaffungsnebenkosten angegeben. Die Maklerprovision wird in diesem Fall auf den Kaufpreis aufaddiert und wird in den folgenden Jahren linear abgeschrieben.
Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es je nach Bundesland unterschiedlich, wer die Maklerprovision zahlt. In einigen Ländern wird die Provision üblicherweise je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei Verkauf einer gewerblichen Immobilie?
Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision – weder bei Kauf noch bei Vermietung. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und wird lediglich durch das Wucherverbot nach Bürgerlichem Gesetzbuch beschränkt (Paragraf 138 BGB). Ob Wucher vorliegt, wird am Verhältnis von vereinbarter und üblicher Provision beurteilt (BGH, Az.: IX ZR 121/99).
Maklerprovision bei Vermietung einer gewerblichen Immobilie
Bei der Vermittlung einer gewerblichen Mietimmobilie zahlt häufig der Vermieter die Provision. Je höher die Nachfrage ist, desto mehr Möglichkeit bietet sich ihm jedoch, die Courtage zu teilen oder ganz auf den Mieter abzuwälzen.
Vorteil für die Mieter: Sie können angefallene Maklerkosten steuerlich geltend machen.
Die Höhe der Maklerprovision wird meist nach der Laufzeit des Gewerbemietvertrages berechnet. Sie beträgt bei einer Laufzeit von bis zu 5 Jahren zum Beispiel 3 Nettokaltmieten und bei einer längeren Laufzeit 4 Nettokaltmieten. Dabei berechnen manche Makler die Summe anhand der Bruttomonatsmiete, andere anhand der Nettomonatsmiete.
Ja. Es ist auch möglich, eine Wohnung oder Immobilie provisionsfrei zu kaufen. Es gibt mehrere Möglichkeiten.
- Direkter Kauf vom Eigentümer: Immobilie direkt vom Eigentümer kaufen, ohne die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen. Viele Immobilien sind bei immowelt von privaten Verkäufern eingestellt.
- Neubauprojekte: Viele Bauträger bieten Neubauwohnungen oder Einfamilienhäuser ohne Maklerprovision an. Hier kaufst du direkt vom Bauunternehmen.
- Auktionen: Immobilienauktionen bieten provisionsfreie Immobilien an. Diese finden sowohl online als auch in speziellen Auktionsevents statt. Auch Verkäufe sind entsprechend ohne Maklercourtage möglich.
- Selbstvermarktung: Immobilie privat verkaufen, indem eine Immobilienanzeige beispielsweise auf immowelt geschaltet wird oder indem Freunde und Familie das Verkaufsangebot in ihrem persönlichen Netzwerk teilen.
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