Aktualisiert am 31.10.2024 von 
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Haben Vermieter das Recht, einen Ersatzschlüssel für die vermietete Wohnung einzubehalten? Die Rechtslage hierzu ist eindeutig: Nein. Dennoch gibt es Ausnahmen.
Übersicht
- Darf der Vermieter einen Schlüssel besitzen?
- Darf der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten?
- Gibt es Ausnahmen, in denen der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten darf?
- Wo sollte der Mieter einen Zweitschlüssel deponieren?
- Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter trotzdem einen Zweitschlüssel behält?
- Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter trotzdem einen Zweitschlüssel hat?
Darf der Vermieter einen Schlüssel besitzen?
Einige Mieter sind sich bei dieser Frage unsicher: Hat der Vermieter das Recht, einen Schlüssel zur Wohnung zu besitzen? Die Rechtsprechung beantwortet diese Frage klar und eindeutig: Nein. „Der Vermieter darf grundsätzlich keinen Schlüssel für die Mietwohnung verlangen“, sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbund (DMB). Der Besitz eines Zweitschlüssels ist ihm auch dann nicht ohne Einverständnis gestattet, wenn der Mieter für längere Zeit in den Urlaub fährt oder aus anderen Gründen abwesend ist.
Zweitschlüssel sind Teil der Mietsache. Bei der Wohnungsübergabe müssen Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel zur Wohnung übergeben und keinen einbehalten. Dem Mieter stehen mindestens zwei Schlüsselsätze zu. Laut DMB gehören nicht nur die Zweitschlüssel wie Haus- und Wohnungsschlüssel dazu, sondern auch die Schlüssel für Keller, Briefkasten und Garage.
Darf der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten?
Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten? Die Antwort ist: Nein. Foto: NewAfrica /stock.adobe.com
Einen Schlüssel heimlich zu behalten würde dem Vermieter nichts bringen, sagt Hartmann. „Denn der Vermieter darf nur mit Zustimmung des Bewohners nach vorheriger Terminabsprache die Mietwohnung betreten.“ Das wird im Besichtigungsrecht geregelt. Der Zutritt ohne Erlaubnis kann zu rechtlichen Konsequenzen führen.
Gründe für den Zutritt nach Zustimmung des Mieters können sein:
- geplante Instandsetzung einer defekten Heizung
- Mängelbeseitigung in der Wohnung
- Ablesen der Strom- und Wasserzähler.
Selbst wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Wohnungsschlüssel überlasst, ist das kein Grund, ohne Erlaubnis die Wohnung zu betreten.
Auch in dem Fall, wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen hat, darf der Vermieter keinen Schlüssel vom Mieter einbehalten.
Achtung: Zurückbehaltungsrecht des Schlüssels ist unzulässig
In Mietverträgen sichern sich Vermieter oft in Formularklauseln das Zurückbehaltungsrecht an einem Wohnungsschlüssel, was aber laut Mietrecht unzulässig ist.
Individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können zwar getroffen werden, jedoch müssen diesen alle – am besten schriftlich – zustimmen.
Gibt es Ausnahmen, in denen der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten darf?
Nein, es gibt keine Ausnahme, in der der Vermieter einen Zweitschlüssel für die Wohnung des Mieters besitzen darf. Es gibt die Möglichkeit für einen Notfallschlüssel. Denn die einzige Situation, in der der Vermieter die Wohnung ohne Absprache mit dem Mieter betreten darf, ist ein Notfall: Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung zu betreten, um Schäden von der Mietsache abzuwenden. Wenn beispielsweise ein Wasserrohr oder eine Gasleitung gebrochen ist, um große Schäden verhindern zu können.
Deswegen sollten Mieter ihren Vermieter durchaus wissen lassen, wo sich dieser Notfallschlüssel befindet. „Der Vermieter kann die Informationen abfragen oder einfordern, wo der Mieter für Notfälle den Ersatzschlüssel hinterlegt hat“, erklärt Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Sonst darf der Vermieter die Wohnungsschlüssel erst beim Auszug des Mieters einfordern.
Achtung: Der Mieter muss dem Vermieter die Kosten für einen Schlüsseldienst erstatten, wenn er keinen Notfallschlüssel deponiert.
Wo sollte der Mieter einen Zweitschlüssel deponieren?
Der Mieter kann einen Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson deponieren, die auch der Vermieter kennt und so im Notfall in die Wohnung kommt. Das kann ein Freund oder auch der Nachbar sein. „Es gehört zur Sorgfaltspflicht des Mieters, den Ersatzschlüssel bei längerer Abwesenheit bei einem Nachbarn oder Bekannten zu verwahren“, schildert Kirchhoff.
Der Mieter kann außerdem zustimmen, dass der Vermieter den Schlüssel in einem geschlossenen Umschlag für den Notfall verwahrt. Ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, kann der Mieter dann erkennen, wenn bei der Übergabe beide Parteien über die Lasche hinweg unterschreiben oder der Umschlag versiegelt ist“, sagt Kirchhoff. Selbstverständlich muss der Vermieter nach Verwendung den Wohnungsschlüssel unverzüglich an den Mieter zurückgeben.
Info: Nicht zu empfehlen ist es, einen Wohnungsschlüssel im Garten oder anderswo außerhalb des Hauses zu verstecken. Das Oberlandesgericht in Frankfurt fällte beispielsweise das Urteil: Wenn der Zweitschlüssel versteckt werde, so dass ein Einbrecher diesen allzu leicht finde, muss die Hausratversicherung nicht für den entstandenen Schaden aufkommen. (OLG Frankfurt, 3 U 208/00).
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter trotzdem einen Zweitschlüssel behält?
Wie reagiert ein Mieter, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Schlüssel besitzt? „Einen Schlüssel ohne Wissen des Mieters zu besitzen oder damit sogar die Wohnung zu betreten, geht gar nicht“, so Kirchhoff. Die Konsequenz: „Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter sogar das Türschloss für die Dauer des Mietverhältnisses austauschen“, sagt Mieterbund-Sprecherin Hartmann.
Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter – ohne dass ein Notfall vorliegt – die Wohnung mit einem Ersatzschlüssel betritt, um sie beispielsweise zu kontrollieren, kann der Mieter Anzeige wegen Hausfriedensbruch gegen den Vermieter erstatten. Zudem berechtigt der Hausfriedensbruch des Vermieters den Mieter das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Auch wenn der Mieter noch vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter bereits einen Schlüssel hat, darf er diesen in jedem Fall nicht nutzen, um die Wohnung zu betreten. Solange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Der Bewohner kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter trotzdem einen Zweitschlüssel hat?
Was aber, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel besitzt? „Einen Zweitschlüssel ohne Wissen des Mieters einzubehalten oder damit sogar die Wohnung zu betreten, geht gar nicht“, so Kirchhoff. Die Konsequenz: „Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter sogar das Schloss für die Dauer des Mietverhältnisses austauschen“, sagt Mieterbund-Sprecherin Hartmann.
Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter – ohne dass ein Notfall vorliegt – die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt, um sie beispielsweise zu kontrollieren, kann der Mieter Anzeige wegen Hausfriedensbruch gegen den Vermieter erstatten. Zudem berechtigt der Hausfriedensbruch des Vermieters den Mieter das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Auch wenn der Mieter noch vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter bereits einen Wohnungsschlüssel hat, darf er diesen nicht nutzen, um die Wohnung zu betreten. Solange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.
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