Mängelanzeige: Grundlage für eine Mietminderung

Im Mietrecht dient die Mängelanzeige dazu, den Vermieter darüber zu informieren, dass Reparaturen oder Korrekturen notwendig sind, um die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen.

Durch die Anzeige wird der Vermieter nicht nur informiert, sondern es beginnt auch die Frist für die Mängelbeseitigung. 

Zudem ist die Mängelanzeige Voraussetzung dafür, dass der Mieter Rechte wie eine Mietminderung durchsetzen kann.

Sobald du Mängel in deiner Wohnung bemerkst, solltest du sie umgehend dem Vermieter melden. Dies ist wichtig, da du als Mieter im Mietverhältnis eine Mitwirkungspflicht hast, um größere Schäden zu vermeiden.

Mögliche Folgen der Nichtanzeige: Unterlässt du es, einen erkannten Mangel rechtzeitig anzuzeigen, kannst du für daraus resultierende Schäden haftbar gemacht werden oder deine Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz verlieren.

Die Mängelanzeige ist vor allem aus 2 Gründen wichtig:

1. Du bist als Mieter dazu verpflichtet, deinem Vermieter Mängel in deiner Wohnung zu melden, damit er innerhalb einer Frist für die Mängelbeseitigung sorgen kann.
2. Ohne Mängelanzeige keine Mietminderung: Nur wenn du deinem Vermieter Mängel an der Mietsache mitteilst, kannst du bis zur Beseitigung der Mängel eine Mietminderung rechtfertigen.

Im Folgenden findest du häufige Mängel in Wohnungen, die eine Mietminderung rechtfertigen können:

• Schimmel
• Lärm
• Schmutz
• Hitze
• Defekte Heizung
• Geruchsbelästigung

Bagatellmängel wie zum Beispiel einen kleinen Kratzer im Parkett musst du hinnehmen. Auch bei Mängeln, die du bei der Übergabe der Wohnung akzeptiert hast und die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten sind, muss der Vermieter keine Mangelbeseitigung vornehmen (BGB § 536b).

Um der Mängelanzeige mehr Gewicht zu verleihen oder dem Vermieter die Dringlichkeit der Angelegenheit klarzumachen, kannst du auf einige Druckmittel zurückgreifen, die du auch in unserer kostenlosen Vorlage für eine Mängelanzeige findest:

1. Miete mindern: Bei einer Mietminderung reduzierst du die Miete um einen gewissen Teil und kündigst sie dem Vermieter in der Mängelanzeige an. Die Minderung ist nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängig und muss auch nicht beantragt werden. 
2. Miete zurückbehalten: In schuldrechtlichen Verträgen, also auch bei Mietverträgen, besteht die Möglichkeit, die Leistung oder einen Teil davon (Miete) zurückzubehalten, bis der Vertrag mängelfrei erfüllt beziehungsweise der Mangel behoben ist. Der von dir einbehaltene Betrag ist wesentlicher Bestandteil der Mängelanzeige. Nach Beseitigung des Mangels muss der zurückbehaltene Betrag dann entrichtet werden.
3. Miete unter Vorbehalt zahlen: Die Ankündigung einer Mietminderung in der Mängelanzeige kann unter Umständen das Verhältnis zwischen dir und deinem Vermieter trüben. Wer jedoch nur den Mangel anzeigt und weiterhin die volle Miete zahlt, kann nicht mehr rückwirkend die Miete mindern. Dieses Recht bleibt aber bestehen, wenn du die Miete nur unter Vorbehalt zahlst.

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass der Vermieter trotz Druckmittel und Fristsetzung nicht auf die Mängelanzeige reagiert. Dann stehen dir verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

• Vermieter verklagen: Du kannst den Vermieter auf Beseitigung des Mangels verklagen. Eine solche Verpflichtungsklage bietet sich allerdings nur dann an, wenn die Wohnung auch mit dem Mangel noch normal bewohnt werden kann, da die Prozesse sich in der Regel lange hinziehen – teils sogar Jahre. Ist also beispielsweise die Heizung defekt, dauert dieser Weg viel zu lange. Tipp: In diesem Fall kann eine neue Wohnung eine Alternative sein.
• Selbst aktiv werden und Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen: Bei Mängeln, die zügig beseitigt werden müssen oder wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert, kannst du den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise von einem Handwerker beseitigen lassen. Du kannst die Kosten später dem Vermieter in Rechnung stellen oder sie mit der Miete verrechnen.
• Vorsicht: Erstattungsfähig sind nur die erforderlichen Aufwendungen. Ist also die Heizung defekt, kannst du die Reparatur beauftragen. Lässt du aber die ganze Heizungsanlage austauschen, musst du dies selbst bezahlen.
• Schadensersatz vom Vermieter fordern: Wenn der Mangel einen Schaden an deinem Eigentum verursacht, so ist der Vermieter schadensersatzpflichtig und du kannst Mängelansprüche geltend machen. Beschädigt ein Wasserrohrbruch beispielsweise deine Möbel, so kannst du Schadensersatz fordern. 

Vorsicht: Diese Schadensersatzansprüche können allerdings nicht in der Mängelanzeige oder in Form einer Mietminderung geltend gemacht werden, sondern müssen im Streitfall eingeklagt werden.