Mietminderung wegen Schimmel – das müssen Mieter beachten

Bildet sich in deiner Mietwohnung Schimmel an Wänden oder Möbeln, kannst du die Miete mindern. Voraussetzung ist aber, dass nicht du dafür verantwortlich bist, sondern bauliche Mängel, die nur der Vermieter beseitigen kann. Ein Überblick.

Bist du als Mieter selbst nicht für die Schimmelbildung in der Wohnung verantwortlich, kannst du die Miete unter Umständen mindern.

Denn nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht einem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, sobald ein Mangel an der Mietwohnung besteht und der „vertragsgemäße Gebrauch“ dadurch erheblich eingeschränkt ist. 

Schimmel ist von den Gerichten als Mangel anerkannt, lediglich die Höhe einer Mietminderung hängt immer vom konkreten Einzelfall und auch vom Ermessen des Richters ab: Viele Gerichte urteilen bei einem Schimmelbefall an vereinzelten Stellen der Wohnung auf eine Minderung zwischen 10 und 15 Prozent. Es gibt auch Urteile, die bei komplettem Befall der Wohnung 100 Prozent für angemessen halten. Siehst du also Schimmel in der Wohnung, kannst du von deinem Recht auf Beseitigung des Schimmels Gebrauch machen.

Schimmelpilze kommen überall in der Umwelt vor. Jede zehnte Schimmelart kann für die menschliche Gesundheit sogar gefährlich werden. Und zwar dann, wenn sie sich in der Wohnung vermehren und du die Sporen Tag für Tag einatmest.

Die Schimmelpilzsporen können lange Trockenphasen überleben. Aber besonders in feuchter Umgebung vermehren sie sich schnell. Das führt dazu, dass sie gerade in den feuchteren und kühleren Monaten ab Herbst oft als grüne oder schwarze Flecken an Wänden sichtbar werden. Dann ist schnelles Handeln gefragt.

Ein idealer Nährboden für Schimmel ist Feuchtigkeit, bedingt durch bauliche Mängel. Diese baulichen Mängel sind typische Gründe für den Schimmel, die der Vermieter beheben muss. Dazu zählen:

• Schäden am Gebäude, speziell an der Fassade
• Eine fehlende Isolierung, die das Auskühlen der Wände verhindern kann
• Ein Wasserschaden verursacht durch ein defektes Dach oder einen Wasserrohrbruch
• Neubaufeuchtigkeit
• Kältebrücken
• Unzureichend dimensionierte Heizung

All diese typischen, baulichen Mängel sorgen dafür, dass entweder in der gesamten Wohnung oder nur partiell an einigen Wänden Schimmel entstehen kann.

Wenn du in deiner Wohnung Schimmel entdeckt, kann dies ein Grund für eine Mietminderung sein. Gerade Schimmel im Schlafzimmer kann eine Mietminderung rechtfertigen, weil er nicht nur unangenehm ist, sondern auch deine Gesundheit gefährden kann, da du dort viel Zeit verbringst. Ebenso kann Schimmel im Bad eine Mietminderung bedingen. Aufgrund der hohen Feuchtigkeit befindet sich dort ein idealer Nährboden für die Ausbreitung von Schimmelpilzen.

Wichtig ist, dass du den Schimmel sofort deinem Vermieter meldest und darauf bestehst, dass er die Ursache schnellstmöglich behebt, um weitere Risiken für deine Gesundheit zu vermeiden.

Wieviel Miete du bei Schimmelbefall mindern kannst, hängt vom Grad der Wohnbeeinträchtigung ab. Ist die Wohnung beispielsweise gänzlich unbewohnbar, weil jedes Zimmer voller Schimmel ist, sind auch 100 Prozent möglich. Ist aber nur eine kleine Wand im Wohnzimmer unter dem Fenster betroffen, können es auch nur 10 Prozent Mietminderung sein. Die Gerichte haben da sehr unterschiedlich geurteilt, so dass es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Auch die Schimmelvariante und inwieweit sie gefährlich für die Gesundheit des Mieters ist, kann das Urteil beeinflussen.

Bei ständiger Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung in Küche, Wohn- und Schlafzimmer hat das Landgericht Berlin beispielsweise eine Minderungsquote von 80 Prozent erkannt. (LG Berlin, 65 S 205/89).

1. Ist der Schimmel zum Beispiel das Resultat von falschem Lüftungsverhalten, kannst du die Miete nicht mindern. Wenn du nie ausreichend lüftest oder Fenster nur gekippt hast, kann die Feuchtigkeit nicht aus der Wohnung entweichen.
2. Unzureichendes Heizen unterstützt ebenso die Schimmelbildung. Deswegen solltest du deine Wohnung im Winter entsprechend beheizen. Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen. Kombiniert mit Lüften sorgst du so für einen guten Luftaustausch – die feuchte Luft entweicht, die trockene kommt herein. Wiederholst du das regelmäßig, kannst du die Luftfeuchtigkeit konstant unter 60 Prozent halten. So hat es Schimmel schwer, sich zu bilden.
3. Ein weiterer typischer Fehler, der die Bildung von Schimmel fördert, ist ein zu geringer Abstand von Möbeln zur Wand. Selbst bei gutem Heiz- und Lüftungsverhalten kann die Luft dort kaum zirkulieren, was die Schimmelbildung fördert.

Das OLG Frankfurt am Main (Urteil v. 11.2.2009, Az. 19 U 7/99) urteilte, dass morgens zweimal Stoßlüften und abends einmal Querlüften zumutbar sei. Eine dreimalige tägliche Lüftung kann von Mietern also durchaus verlangt werden, um Schimmel vorzubeugen.

Doch die Rechtsprechung setzt hier auch Grenzen. Das LG Hagen (Beschluss v. 19.7.2012, Az. 1 S 53/12) hielt vier- oder fünfmaliges Lüften noch für zumutbar. Das AG Berlin-Mitte (Urteil v. 28.5.2009, Az. 12 C 234/05) sieht aber beispielsweise einen Mangel an der Mietsache, wenn der Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung täglich sechsmal lüften muss.

Feuchtigkeit muss nicht zwangsläufig über defekte Wasserrohre oder andere bauliche Mängel in die Wohnung eintreten. Auch der Mieter kann Schuld haben, wenn sich Schimmel in der Wohnung bildet.

Das OLG Frankfurt am Main (Urteil v. 11.2.2009, Az. 19 U 7/99) urteilte, dass morgens zweimal Stoßlüften und abends einmal Querlüften zumutbar sei. Eine dreimalige tägliche Lüftung kann von Mietern also durchaus verlangt werden, um Schimmel vorzubeugen.

Doch die Rechtsprechung setzt hier auch Grenzen. Das LG Hagen (Beschluss v. 19.7.2012, Az. 1 S 53/12), hielt vier- oder fünfmaliges Lüften noch für zumutbar. Das AG Berlin-Mitte (Urteil v. 28.5.2009, Az. 12 C 234/05) sieht aber beispielsweise einen Mangel an der Mietsache, wenn der Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung täglich 6 Mal lüften muss.

Der Vermieter hat normalerweise ein grundlegendes Interesse daran, dass seine Wohnung nicht schimmelt. Wenn sie dies doch tut, will er der Sache in der Regel nachgehen. Schließlich muss er im Zweifel auf Mieteinnahmen verzichten, wenn er das Problem nicht löst. Deswegen solltest du als Mieter nicht scheuen, eine Mängelanzeige zu schreiben.

Der Vermieter muss die Mängelanzeige und die damit verbundene Mietminderung aber nicht immer akzeptieren und kann ihr widersprechen. Beispielsweise wenn der Mieter selbst Schuld am Schimmel trägt.

Bleibst du als Mieter hartnäckig, kannst du den Vermieter verklagen:

1. Verpflichtungsklage: Der Vermieter wird zur Reparatur verpflichtet.
2. Leistungsklage: Du nimmst die Reparatur selbst vor und verklagst deinen Vermieter auf Kostenerstattung.
3. Feststellungsklage: Du minderst deine Miete, was in eine Feststellungsklage über die Berechtigung einer Mietminderung münden wird.

Mietest du ein Haus oder eine Wohnung, ist es wichtig, die Räumlichkeiten vorab sorgfältig zu prüfen. Etwaige Schäden solltest du in einem Wohnungsübergabeprotokoll dokumentieren. Bemerkst du beispielsweise Schimmel, solltest du das dem Vermieter schnellstmöglich mitteilen, damit er sich darum kümmern kann. Möglicherweise ist der Schimmel noch auf den Vormieter zurückzuführen und der Vermieter kann diesem die Kosten in Rechnung stellen.

Stellst du nach Kündigung des Mietvertrags beim Ausräumen Fogging fest oder dass es in der Wohnung schimmelt, solltest du dies deinem Vermieter noch mitteilen. Obwohl der Vertrag gekündigt ist, musst du als Mieter bis zum letzten Tag Mängel an den Vermieter melden. Kommst du deinen Mieterpflichten nicht nach, kann der Vermieter dir nachträglich entstehende Kosten in Rechnung stellen.