Drei Arten des Maklervertrags: Worauf Verbraucher achten sollten

Die Provision eines Maklers ist davon abhängig, ob er erfolgreich Vermitteln kann. Wie viel Aufwand der Makler jedoch in die Vermittlung steckt, hängt auch von der Art des Maklerauftrags ab.

Für den Maklervertrag gibt es keine generelle gesetzlich vorgeschriebene Form. Er kann in der Regel schriftlich oder mündlich zustande kommen. Ausnahmen sind hierbei Maklerverträge, die im Zusammenhang mit der Vermittlung einer Mietwohnung oder einer Eigentumswohnung beziehungsweise eines Einfamilienhauses geschlossen werden. Diese bedürfen der Textform (§ 2 WoVermRG beziehungsweise §656a BGB).

Um später keine Streitigkeiten aufkommen zu lassen, ist es aber generell ratsam, einen Vertrag in Schriftform abzuschließen.

Die Regelungen zu den Provisionsvereinbarungen unterscheiden sich, je nachdem ob es sich um die Vermittlung eines Mietobjektes oder einer Kaufimmobilie handelt:

• Bei Mietobjekten: Laut Wohnraumvermittlungsgesetz darf sie in diesem Fall nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Zu zahlen hat sie derjenige, der den Makler auch beauftragt hat (Bestellerprinzip).
• Bei Kaufimmobilien: Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Wer die Maklerprovision zahlen muss, regelt das Gesetz zur geteilten Maklerprovision. Eine reine Käuferprovision gibt es seither nicht mehr; es können maximal 50 Prozent der Provision auf die zweite Vertragspartei abgewälzt werden. Ist der Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig, so darf er von beiden nur die gleiche Höhe an Provision vereinbaren.

Übrigens: Ist beim Immobilienverkauf kein Maklerlohn abgemacht, dann gilt die Provision als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Das heißt, niemand darf davon ausgehen, dass ein Makler kostenfrei für einen tätig wird. In diesem Fall gilt der Rahmen des Üblichen: In der Regel wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der je nach Bundesland und Region zwischen drei und sieben Prozent liegt – zuzüglich der Mehrwertsteuer.

Wenn der Makler sich an die Vermittlung macht, entstehen ihm erst einmal Kosten. Diese kann er sich über eine Klausel im Maklervertrag zurückholen (§ 652 Abs. 2 BGB). Ist im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart, dann ist am Ende egal, ob der Makler seinen Auftrag erfolgreich abschließt oder nicht. Das heißt, die Zahlung fällt in diesem Fall unter Umständen zusätzlich zur Provision an. Meist sind Verträge aber so gestaltet, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung nur die vereinbarte Provision zu zahlen ist.

Die Höhe der Aufwandsentschädigung darf nicht so vereinbart werden, dass im Ergebnis eine erfolgsunabhängige Provision vorläge. Denn abrechnen kann der Makler wirklich nur das, was er tatsächlich aufgewendet hat: Das können entstandene Kosten für das Schalten von Inseraten, Portokosten oder Fahrtkosten zu den Besichtigungsterminen sein.

Lange konnten sich Interessenten eine Immobilie reservieren, wenn sie etwas Bedenkzeit brauchten oder prüfen wollten, ob die Finanzierung klappt. In dem Fall haben Makler in der Regel eine Reservierungsgebühr verlangt. Fällt die Entscheidung für den Kauf, wird diese Gebühr mit der Maklerprovision verrechnet.

Bislang konnte der Makler die Gebühr einbehalten, wenn der Verkauf dann doch nicht stattfand. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil nun aber unterbunden (BGH, Az.: I ZR 113/22). Denn diese Klausel benachteiligt die Maklerkunden unangemessen. Die Reservierungsgebühr käme so einer erfolgsunabhängigen Provision gleich, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelungen des Maklervertrags widerspricht.

Schon vor Jahren wurden vorformulierte Klauseln über die Reservierungsgebühr vom BGH als unwirksam erklärt (BGH, Az.: III ZR 21/10). Durch das neue Urteil ist es den Maklern nicht mehr möglich, die Reservierungsgebühr erfolgsunabhängig in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festzuhalten.

Schließen Kunden mit einem Makler einen sogenannten Fernabsatzvertrag, also einen, der über Telefon oder per E-Mail abgeschlossen wird, muss der Immobilienprofi immer eine schriftliche Widerrufsbelehrung liefern. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Dabei ist es egal, ob der Vertrag per E-Mail, am Telefon oder schriftlich abgeschlossen wird. Liegt die Widerrufsbelehrung nicht zum Vertragsabschluss vor, hat der Kunde statt der vorgeschriebenen 14 Tage das Recht, den Vertrag auch noch längere Zeit danach zu widerrufen: In diesem Fall erlischt das Widerrufsrecht erst nach einem Jahr und 14 Tagen.

Der einfache Maklerauftrag ist der lockerste Maklervertrag von allen. Für den Abschluss des Vertrages reicht es in der Regel aus, dass der Immobilienbesitzer dem Makler eine einfache mündliche oder schriftliche Erklärung gibt, dass dieser sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten soll. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer jedoch zu nichts und kann seine Immobilie durch weitere Makler vermarkten lassen oder sie selbst auf dem Markt anbieten.

Verkauft oder vermietet er das Objekt ohne Zutun eines Maklers, dann schuldet er auch keine Provision. Jedoch hat diese Freiheit auch einen Nachteil: Der Makler bekommt zwar die Erlaubnis, die Immobilie zu vermitteln – verpflichtet ist er aber nicht. Wie sehr er sich ins Zeug legt, ist ihm überlassen. Doch ewig warten muss der Auftraggeber deshalb dennoch nicht. Der einfache Maklerauftrag kann jederzeit gekündigt werden. Das ist zum einen ein Ansporn für den Makler und  zum anderen macht es eine Befristung des Vertrags nicht notwendig.

Etwas enger bindet sich der Auftraggeber beim einfachen Alleinauftrag an den Makler. Denn mit dieser Vertragsart entscheidet sich der Auftraggeber dafür, die Vermarktung seiner Immobilie ausschließlich einem Makler zu überlassen. Der Vorteil: Der Makler verpflichtet sich, tatsächlich tätig zu werden. Das ist beim einfachen Maklerauftrag nicht der Fall. Der Auftraggeber ist hierbei aber weiterhin berechtigt, sich selbst nach einem passenden Interessenten umzusehen und bei Erfolg die Immobilie auch ohne Zahlung der Maklerprovision zu verkaufen.

Wer trotz Makleralleinauftrag einen weiteren Immobilienprofi beauftragt, muss damit rechnen, doppelte Provision zahlen zu müssen – die des vermittelnden Maklers und die für jenen, mit dem Makleralleinauftrag. Damit der Auftraggeber nicht ewig an den Makler gebunden ist, obwohl dieser keinen passenden Interessenten findet, sollte der Alleinauftrag immer befristet werden. Üblich ist dabei eine Frist von sechs Monaten.

Beim qualifizierten Alleinauftrag vereinbaren Makler und Auftraggeber, dass das Objekt exklusiv vom Immobilienprofi vermarktet werden darf. Das heißt, weder ein anderer Makler noch der Auftraggeber selbst darf tätig werden. Findet der Verkäufer ohne Makler einen potenziellen Interessenten, kann er das Geschäft nicht einfach abschließen, sondern muss ihn an den Makler verweisen. Hält sich der Auftraggeber nicht daran, hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz.

Beim qualifizierten Alleinauftrag sollten im Maklervertrag wichtige Vermarktungsmaßnahmen vereinbart werden, die der Makler dann auch wirklich leisten muss. Bleibt der Makler diese Pflicht schuldig, kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen.

Auch beim qualifizierten Alleinauftrag bietet sich eine Befristung auf wenige Monate an.