Aktualisiert am 16.10.2024 von 
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Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen sorgt bei Mietern und Käufern immer wieder für Unsicherheiten. Vor allem die Belehrungspflicht führt häufig zu der Angst, eine Provision zahlen zu müssen. Was Verbraucher über das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen wissen sollten.
Was ist eine Widerrufsbelehrung?
Wenn sich Immobilieninteressenten auf Online-Portalen wie immowelt umschauen und eine Anfrage für ein bestimmtes Objekt versenden, erhalten sie von Maklern in der Regel zunächst eine Widerrufsbelehrung. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. Allerdings sorgt ebendiese Regelung bei Verbrauchern häufig für Unverständnis – oft haben sie Angst, auch ohne Geschäftsabschluss bestimmte Zahlungen an den Makler leisten zu müssen.
Das Widerrufsrecht ist vor allem für Immobilienkäufer relevant – denn diese sind in vielen Fällen provisionspflichtig. Bei der Vermittlung von Wohnungen zur Miete gilt dagegen grundsätzlich: Wer bestellt, bezahlt. Auf sein Widerrufsrecht hingewiesen werden muss der Mieter daher nur dann, wenn er selbst einen Makler beauftragt hat und somit im Erfolgsfall eine Provision zahlen müsste.
Das müssen Verbraucher zum Widerrufsrecht wissen
Viele Verbraucher sind unsicher, wie sie mit der Widerrufsbelehrung umgehen sollen. Laut Fernabsatzgesetz haben Verbraucher aber bei Fernsabsatzverträgen grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das sollten sie über das Widerrufsrecht wissen:
1. Immobilieninteressenten müssen schriftliche Widerrufsbelehrung erhalten
Bei Fernabsatzgeschäften haben auch Maklerkunden ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Foto: undrey / stock.adobe.com
Seit 13. Juni 2014 können Verbraucher Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen, über das Internet, per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen worden sind, innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Bei einem solchen Fernabsatzvertrag sind Immobilienmakler daher verpflichtet, ihre Kunden schriftlich über ihr Widerrufsrecht zu informieren – und zwar bei allen Geschäften, bei denen der Verbraucher provisionspflichtig werden könnte.
Jeder, der sich also für ein Immobilienangebot mit einem eindeutigen Provisionsverlangen interessiert und den Makler mit der Bitte um weitere Informationen kontaktiert, wird im Normalfall ein Dokument mit der Widerrufsbelehrung zugeschickt bekommen. Versäumt der Makler es, den Kunden über sein Widerrufsrecht zu belehren, verlängert sich die Widerrufsfrist automatisch auf ein Jahr und 14 Tage.
2. Provision wird erst fällig, wenn der Makler seine Dienstleistung erfüllt hat
Weil im Zweifel der Immobilienmakler in der Pflicht ist zu beweisen, dass er seine Kunden belehrt hat, lassen sich Makler in der Regel den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen oder möchten eine Unterschrift von ihren Kunden. „Unterschrieben werden muss aber erst, wenn auch ein Vertrag zwischen dem Interessenten und dem Makler zustande kommen soll“, betont Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund.
Angst vor Zahlungsverpflichtungen müsse man dabei nicht haben. Denn: „Das Maklerhonorar ist ein Erfolgshonorar.“ Die Maklerprovision wird also erst fällig, wenn er seine Dienstleistung erfüllt hat und ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. „Trotzdem sollte natürlich jeder immer genau durchlesen, was er unterschreibt“, warnt Storm.
3. Kein Widerruf nötig, wenn Kunde kein Interesse mehr am Objekt hat
Prinzipiell hat sich für den Verbraucher mit dem Widerrufsrecht gar nicht so viel geändert. Genauso wie bisher wird eine Provision erst fällig, wenn der Kunde einen Kaufvertrag unterschrieben hat. Wem also nach einer Besichtigung die angebotene Immobilie nicht gefällt, muss nicht widerrufen.
Dennoch sollten potenzielle Käufer ihren Makler darüber informieren, dass sie kein Interesse mehr am fraglichen Objekt haben.
4. Bei vollständiger Vertragserfüllung verliert Verbraucher Widerrufsrecht
Möchte ein Kunde doch von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen, kann er das innerhalb der 14-Tagesfrist nach Vertragsabschluss tun. „Widerrufen werden kann ohne Gründe. Es ist auch keine bestimmte Form vorgegeben“, sagt Storm. Laut Gesetz wird bei einem Widerruf der Vertrag zurück abgewickelt. Das heißt: Alle geleisteten Zahlungen müssen binnen 14 Tagen ab dem Tag des Widerrufs zurückgezahlt werden.
Eine Gebühr für die Rückabwicklung des Vertrags darf der Makler nicht verlangen. Doch Vorsicht: „Hat der Makler ein Objekt bereits erfolgreich vermittelt und den Kunden ordnungsgemäß über seine Rechte aufgeklärt, ist ein Widerruf des Vertrags nicht ohne weiteres möglich. Verbraucher verlieren in diesem Fall bei vollständiger Vertragserfüllung ihr Widerrufsrecht“, betont Storm.
Anders sieht dies aus, wenn keine Widerrufsbelehrung erfolgte. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Maklervertrag in diesem Fall auch nach Vertragserfüllung widerrufen werden kann und der Makler sein Recht auf eine Provision verliert (Az.: I ZR 68/15 und Az.: I ZR 30/15).
5. Es gibt die Möglichkeit, vom Makler zu verlangen, vorzeitig mit der Vertragserfüllung zu beginnen
Auf das Widerrufsrecht könne nicht verzichtet werden, sagt Storm. Allerdings könne der Kunde vom Makler verlangen, mit der Vertragserfüllung vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist zu beginnen. Der Makler müsse dabei aber den Kunden davon in Kenntnis setzen, dass das Widerrufsrecht erlischt, wenn er seine Vermittlungsleistung vollständig erfüllt hat. „Und der Verbraucher muss eine ausdrückliche Erklärung abgeben, dass er vollständig über seine Rechte und die Rechtsfolgen aufgeklärt worden ist“, so Storm.
In diesem Fall habe der Makler bereits mit der Übermittlung der Verkäuferdaten den „tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ erbracht. Das heißt: Der Verbraucher kann dann nicht einfach mit dem Verkäufer einen Vertrag abschließen, den Makler dabei umgehen und so die Provision vermeiden.
FAQ zum Widerrufsrecht
Wann steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht bei Maklerverträgen zu?
Ein Widerrufsrecht haben alle Verbraucher, die außerhalb von Geschäftsräumen des Maklers, zum Beispiel mit Mitteln der Fernkommunikation - etwa via Internet oder Telefon – einen Maklervertrag (auch konkludent) abschließen.
Wie lange kann der Widerruf des Maklervertrags erfolgen?
Wurde bei einem Fernabsatzgeschäft der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, so kann der Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.
Muss ein Widerruf begründet werden?
Verbraucher können einen Maklervertrag ohne weitere Begründung widerrufen, sofern die Voraussetzung gegeben ist, dass es sich um ein Fernabsatz- oder Haustürgeschäft handelt.
In welcher Form muss der Widerruf erfolgen?
Es gibt keine konkreten Formvorschriften für den Widerruf des Maklervertrags. Theoretisch kann er also auch telefonisch oder per E-Mail widerrufen werden. Aus Beweisgründen ist aber ein Widerruf per Einschreiben vorzuziehen.
Was sind die Folgen einer fehlenden Widerrufsbelehrung?
Wird der Verbraucher nicht oder fehlerhaft über sein 14-tägiges Widerrufsrecht belehrt, so verlängert sich die Widerrufsfrist um ein Jahr.
Kein Interesse am Objekt: Ist ein Widerruf nötig?
Besteht kein Interesse an der angebotenen Immobilie mehr, so muss der Verbraucher nichts unternehmen. Denn eine Provisionspflicht besteht nur, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrags kommt.
Wann greift das Widerrufsrecht nicht?
Das Widerrufsrecht gilt nur bei Geschäften zwischen Verbrauchern und Unternehmern (in diesem Falle Maklern).
Was bedeutet Wertersatz, wenn die Provisionspflicht entfällt?
In bestimmten Fällen kann ein Verbraucher, der einen Maklervertrag innerhalb der Frist widerruft, zur Zahlung von Wertersatz statt der Provision verpflichtet sein. Das kann insbesondere in Fällen relevant sein, in denen fehlerhaft über die Widerrufsmöglichkeit belehrt wurde und somit die Fristverlängerung um ein Jahr eintritt und ist prinzipiell auch noch nach Abschluss eines Kaufvertrags möglich.
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