Mieteinnahmen versteuern: So sparst du Steuern

Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese Mieteinnahmen versteuern – mit seinem individuellen Einkommensteuersatz. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die individuelle Steuerlast zu senken. Welche das sind, erfährst du hier.

• Wer eine gebrauchte Immobilie, die nach 1924 errichtet wurde, erwirbt und diese vermietet, kann nur von einer geringen Abschreibung profitieren. Er kann 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben und den Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten steuerlich geltend machen.
• Wurde das Mietobjekt vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze.
• Bei Neubauten beträgt der AfA-Satz 33 Jahre lang 3 Prozent. Ab Oktober 2023 können Neubauten im Rahmen einer degressiven Sonderabschreibung zudem in den ersten 6 Jahren degressiv mit 6 Prozent abgeschrieben werden.

• Reparatur- und Instandhaltungskosten können in kurzen Zeiträumen von 1 bis 5 Jahren ab dem Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden.
• Achtung: Wer innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich Grundstückswert investiert, kann diese Kosten nicht in kurzer Zeit, sondern nur über einen langen Zeitraum verteilt abschreiben.

Hat der steuerpflichtige Vermieter ein Darlehen für die vermietete Immobilie aufgenommen, kann er die Zinszahlungen ebenfalls steuerlich geltend machen.

Zinsen, nicht aber die Tilgung, können in voller Höhe abgesetzt werden. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleich, aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung sinkt mit der Zeit. Der Steuervorteil wird daher immer geringer.

Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate 500 Euro. Die Zinsen belaufen sich wegen der fortschreitenden Tilgung bereits im ersten Jahr nicht auf 4.000 Euro, sondern auf 3.960 Euro, während der Tilgungsanteil 2.040 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 3.080 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 2.920 Euro.

Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Dazu zählen zum Beispiel:

• Nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten für die Hausverwaltung.
• Maklerkosten bei einer Neuvermietung.
• Kosten für Inserate.
• Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand. Diese können allerdings in der Regel als Werbungskosten in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie anfallen.

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier in einer mittelgroßen Stadt eine Eigentumswohnung zu 500.000 Euro und folgenden Konditionen:

• Herr Meier finanziert 350.000 Euro bei seiner Bank mit einem Zinssatz von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent und einer Laufzeit von 10 Jahren. Es ergibt sich eine monatliche Rate von 1.750 Euro.
• Die Wohnung vermietet er zu einer Kaltmiete von 1.200 Euro monatlich, also 14.400 Euro pro Jahr.
• Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 390.000 Euro, welche jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben werden kann.

Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind anfangs negativ. Herr Meier muss daher nichts versteuern. Im Gegenteil: der Fehlbetrag wird ihm sogar noch von seinem zu versteuernden Einkommen abgezogen.

Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsfestschreibung ändern sich folgende Parameter:

• Die Restschuld beträgt noch rund 264.000 Euro.
• Der neue Zinssatz beträgt hypothetische 3,5 Prozent. Es bleibt bei einer Tilgung von 2 Prozent.
• Inzwischen liegen die jährlichen Mieteinnahmen bei 19.000 Euro.

Die neue Kalkulation:

Statt wie bisher Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, steht nun ein Gewinn in Höhe von 1.430 Euro. Diesen muss Herr Meier versteuern.

Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen die zu versteuernden Erträge entsprechend.

Nach 50 Jahren ist die Abschreibung ausgelaufen und auch das Darlehen getilgt. Bis auf die laufenden Aufwendungen gibt es dann nichts mehr, was abgeschrieben werden kann. Die Mieteinnahmen müssen ab diesem Zeitpunkt mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, darf der Beschenkte, beziehungsweise der Erbe die AfA des Erblassers fortführen.

Ja. Liegen Abschreibungen, laufende Kosten und Schuldzinsen über den Mieteinnahmen, kann der Immobilieneigentümer den Verlust steuerlich geltend machen.

Bei gewerblich genutzten Immobilien verlangt der Fiskus dann einen Nachweis in Form einer Prognose künftiger Einnahmen und Überschüsse. Gelingt es dem Eigentümer aber nicht, eine Vermietung glaubhaft als künftig gewinnbringend nachzuweisen, wird die Vermietung als Liebhaberei angesehen. Die Verluste können dann nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Anders sieht es bei Wohnimmobilien aus: Hier ist ein solcher Nachweis nicht nötig. Zumindest dann nicht, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet wird. Aber es gibt auch Ausnahmen: Bei Zeitmietverträgen verlangt das Finanzamt üblicherweise diesen Nachweis. Und auch bei Kurzzeitvermietungen an Feriengäste will der Fiskus mehr Informationen. Lässt sich dann keine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen, tappt der Eigentümer in die Liebhaberei-Falle.

Eine vergünstigte Vermietung beispielsweise an Angehörige ist in der Regel steuerunschädlich. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Mindestmiete: 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
• 50 bis 66 Prozent: Totalüberschussprognose für den Fiskus nötig
• Bei einer negativen Totalüberschussprognose: Nur anteilige Geltendmachung möglich
• Mieteinnahmen über 66 Prozent: Verluste können immer voll geltend gemacht werden.

Manche Menschen besitzen eine Immobilie, die sie vermieten, wohnen aber selbst zur Miete. Verrechnen lässt sich hier nichts, denn der Fiskus betrachtet selbst genutztes Wohneigentum im Wesentlichen als Privatangelegenheit.

Vermieter könnte man generell ohne weiteres als Unternehmer einstufen, denn sie haben eine Gewinnerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum ist normalerweise verbunden, dass 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Preis erhoben wird. Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:

• Vermieter von Wohnungen müssen generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
• Vermieter von Gewerberaum können es sich aussuchen, ob sie als Gewerbetreibende behandelt werden wollen oder nicht und entscheiden, ob sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wollen. Die Voraussetzung ist, dass der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist.
• Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden möchte, hat zwar einige zusätzliche Pflichten, die mit Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber auch einen großen Vorteil: Für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten kann der Vermieter die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen.
• Konkret: Seine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat eine Immobilie mehrere Einheiten, wovon manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietet werden, können Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung explizit nur auf eine mit Mehrwertsteuer vermietete Einheit, so kann diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.

Wer Wohnraum kurzzeitig vermietet, etwa über AirBnB, muss diese Einnahmen versteuern, sobald diese mehr als 520 Euro im Jahr betragen. Etwaige Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung können allerdings als Werbungskosten geltend gemacht werden. Wer solche Einnahmen verschweigt, dem droht ein Strafverfahren und saftige Nachzahlungen. Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz verpflichtet Anbieter von Online-Plattformen wie AirBnB dazu, die Finanzbehörden zu informieren, sobald bestimmte Umsatzgrenzen überschritten wurden. Es gibt also keine Möglichkeit, solche Einnahmen zu verheimlichen.

Eine gewerbliche Vermietung muss sich aber nicht zwangsläufig als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen. Diese kann unter Umständen steuermindernd sein.

Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15 Prozent Körperschaftsteuer. Ist der Zweck einer GmbH aber allein die Vermögensverwaltung, insbesondere Immobilien, fällt in der Regel keine Gewerbesteuer an. Bleiben Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH, sind keine weiteren Steuern zu entrichten.

Sobald der oder die Gesellschafter der vGmbH Gewinne entnehmen, fällt eine Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Gegebenenfalls kommen noch ein Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer hinzu.

Die vGmbH lohnt sich demnach meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen.

Diese sollten die möglichen Vorteile der vGmbH, aber auch rechtliche Fallstricke genau kennen:

Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.