Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese Mieteinnahmen versteuern – mit seinem individuellen Einkommensteuersatz. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die individuelle Steuerlast zu senken. Welche das sind, erfährst du hier.
Mieteinnahmen versteuern – das Wichtigste in Kürze
- Auch Privatpersonen müssen Mieteinnahmen als Einkommen in der Anlage V der Steuererklärung versteuern. Mieteinnahmen sind aus steuerrechtlicher Sicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz (EStG)).
- Vermieter müssen aber nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern, sie können vorher noch laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen.
- Bei der Vermietung von Garagen oder Gewerberäumen gelten besondere Regeln.
Übersicht
- Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
- Anleitung: Wie gebe ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?
- Beispielrechnung: Mieteinnahmen versteuern
- Mieteinnahmen versteuern: Kann ich Verluste von der Steuer absetzen?
- Kann ich mit gewerblicher Vermietung Steuern mindern?
- Wie vermeidet man Steuerfallen beim Verkauf einer Immobilie?
- FAQ: Mieteinnahmen versteuern
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Privatpersonen, die Immobilien vermieten, müssen Mieteinnahmen als Einkünfte in der Anlage V der Steuererklärung angeben. Sie werden mit dem individuellen Einkommensteuersatz in dem Jahr versteuert, in dem sie anfallen. Abschreibungen und laufende Kosten senken allerdings die Einkünfte und damit auch die Steuern.
Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen – Vermieter können von den Einnahmen Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung.
Wann bleiben Mieteinnahmen steuerfrei?
Liegen die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro, müssen keine Steuern gezahlt werden.
Bei Gesamteinkünften aus allen Einkommensarten gelten ab 2023 folgende Grundfreibeträge, für die keine Einkommenssteuer anfällt:
- bei Ledigen: Gesamteinkünfte unter 10.908 Euro
- Verheiratete: Gesamteinkünfte unter 20.816 Euro
Welche Kosten kann ich von der Steuer abziehen?
Vermieter können sowohl Abschreibungen als auch laufende Kosten, etwa für Reparaturen und Instandhaltungen steuerlich geltend machen.
1. Abschreibung für die Immobilie
- Wer eine gebrauchte Immobilie, die nach 1924 errichtet wurde, erwirbt und diese vermietet, kann nur von einer geringen Abschreibung profitieren. Er kann 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben und den Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten steuerlich geltend machen.
- Wurde das Mietobjekt vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze.
- Bei Neubauten beträgt der AfA-Satz 33 Jahre lang 3 Prozent. Ab Oktober 2023 können Neubauten im Rahmen einer degressiven Sonderabschreibung zudem in den ersten 6 Jahren degressiv mit 6 Prozent abgeschrieben werden.
2. Abschreibung für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten
- Reparatur- und Instandhaltungskosten können in kurzen Zeiträumen von 1 bis 5 Jahren ab dem Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden.
- Achtung: Wer innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich Grundstückswert investiert, kann diese Kosten nicht in kurzer Zeit, sondern nur über einen langen Zeitraum verteilt abschreiben.
Hat der steuerpflichtige Vermieter ein Darlehen für die vermietete Immobilie aufgenommen, kann er die Zinszahlungen ebenfalls steuerlich geltend machen.
3. Abschreibung der Zinsen
Zinsen, nicht aber die Tilgung, können in voller Höhe abgesetzt werden. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleich, aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung sinkt mit der Zeit. Der Steuervorteil wird daher immer geringer.
Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate 500 Euro. Die Zinsen belaufen sich wegen der fortschreitenden Tilgung bereits im ersten Jahr nicht auf 4.000 Euro, sondern auf 3.960 Euro, während der Tilgungsanteil 2.040 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 3.080 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 2.920 Euro.
4. Abschreibung für laufende Kosten
Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Dazu zählen zum Beispiel:
- Nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten für die Hausverwaltung.
- Maklerkosten bei einer Neuvermietung.
- Kosten für Inserate.
- Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand. Diese können allerdings in der Regel als Werbungskosten in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie anfallen.
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Was kann ich von der Steuer absetzen?
Du kannst bei deiner Steuererklärung als Vermieter einige Punkte als Werbungskosten ansetzen. Welche das sind und wie hoch dein Sparpotential ist, liest du hier in unserem Ratgeber: Das können Vermieter von der Steuer absetzen.
Anleitung: Wie gebe ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?
Wer Immobilien vermietet, muss laut Einkommensteuergesetz zu seiner Steuererklärung die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen, und zwar für jedes Objekt einmal. Das bedeutet: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, muss die Anlage V nur einmal ausfüllen. Wer 2 Eigentumswohnungen in einer WEG-Anlage besitzt, muss die Anlage V zweimal ausfüllen.
So füllst du die Anlage 5 „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ aus:
Zeilen 1 bis 8 | Zeilen 9 bis 24 | Zeilen 25 bis 52 |
Grundangaben zum Steuerpflichtigen und zur Immobilie: Name, Steuernummer, Lage der Immobilie. | Mieteinnahmen, Mietnachzahlungen, Zuschüsse und Bausparzinsen, Einkünfteermittlung | Sonstige Einnahmen, Werbungskosten, Zusätzliche Angaben |
Am Ende ergibt sich ein Saldo, der der Versteuerung mit dem individuellen Steuersatz unterliegt. Je nachdem ergibt sich ein Gewinn oder auch ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung.
Beispielrechnung: Mieteinnahmen versteuern
In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier in einer mittelgroßen Stadt eine Eigentumswohnung zu 500.000 Euro und folgenden Konditionen:
- Herr Meier finanziert 350.000 Euro bei seiner Bank mit einem Zinssatz von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent und einer Laufzeit von 10 Jahren. Es ergibt sich eine monatliche Rate von 1.750 Euro.
- Die Wohnung vermietet er zu einer Kaltmiete von 1.200 Euro monatlich, also 14.400 Euro pro Jahr.
- Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 390.000 Euro, welche jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben werden kann.
Mieteinnahmen | 14.400 Euro |
Zinsen des Immobilienkredits | - 13.870 Euro |
Abschreibung | - 7.800 Euro |
laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung) | - 500 Euro |
Reparatur defekte WC-Spülung | - 120 Euro |
Erträge aus Vermietung und Verpachtung: | - 7.890 Euro |
Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind anfangs negativ. Herr Meier muss daher nichts versteuern. Im Gegenteil: der Fehlbetrag wird ihm sogar noch von seinem zu versteuernden Einkommen abgezogen.
Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsfestschreibung ändern sich folgende Parameter:
- Die Restschuld beträgt noch rund 264.000 Euro.
- Der neue Zinssatz beträgt hypothetische 3,5 Prozent. Es bleibt bei einer Tilgung von 2 Prozent.
- Inzwischen liegen die jährlichen Mieteinnahmen bei 19.000 Euro.
Die neue Kalkulation:
Mieteinnahmen: | 19.000 Euro |
Zinsen des Immobilienkredits | - 9.150 Euro |
Abschreibung | - 7.800 Euro |
Laufende Kosten (z. B. Hausverwaltung) | - 500 Euro |
Reparatur defekte Gäste-WC-Spülung | - 120 Euro |
Erträge aus Vermietung und Verpachtung: | + 1.430 Euro |
Statt wie bisher Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, steht nun ein Gewinn in Höhe von 1.430 Euro. Diesen muss Herr Meier versteuern.
Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen die zu versteuernden Erträge entsprechend.
Nach 50 Jahren ist die Abschreibung ausgelaufen und auch das Darlehen getilgt. Bis auf die laufenden Aufwendungen gibt es dann nichts mehr, was abgeschrieben werden kann. Die Mieteinnahmen müssen ab diesem Zeitpunkt mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden.
Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, darf der Beschenkte, beziehungsweise der Erbe die AfA des Erblassers fortführen.
Mieteinnahmen versteuern: Kann ich Verluste von der Steuer absetzen?
Ja. Liegen Abschreibungen, laufende Kosten und Schuldzinsen über den Mieteinnahmen, kann der Immobilieneigentümer den Verlust steuerlich geltend machen.
Bei gewerblich genutzten Immobilien verlangt der Fiskus dann einen Nachweis in Form einer Prognose künftiger Einnahmen und Überschüsse. Gelingt es dem Eigentümer aber nicht, eine Vermietung glaubhaft als künftig gewinnbringend nachzuweisen, wird die Vermietung als Liebhaberei angesehen. Die Verluste können dann nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Anders sieht es bei Wohnimmobilien aus: Hier ist ein solcher Nachweis nicht nötig. Zumindest dann nicht, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet wird. Aber es gibt auch Ausnahmen: Bei Zeitmietverträgen verlangt das Finanzamt üblicherweise diesen Nachweis. Und auch bei Kurzzeitvermietungen an Feriengäste will der Fiskus mehr Informationen. Lässt sich dann keine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen, tappt der Eigentümer in die Liebhaberei-Falle.
Eine vergünstigte Vermietung beispielsweise an Angehörige ist in der Regel steuerunschädlich. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Mindestmiete: 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
- 50 bis 66 Prozent: Totalüberschussprognose für den Fiskus nötig
- Bei einer negativen Totalüberschussprognose: Nur anteilige Geltendmachung möglich
- Mieteinnahmen über 66 Prozent: Verluste können immer voll geltend gemacht werden.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich selbst Miete zahle?
Manche Menschen besitzen eine Immobilie, die sie vermieten, wohnen aber selbst zur Miete. Verrechnen lässt sich hier nichts, denn der Fiskus betrachtet selbst genutztes Wohneigentum im Wesentlichen als Privatangelegenheit.
Was ist bei der privaten Vermietung von Gewerberäumen oder Garagen zu beachten?
Vermieter könnte man generell ohne weiteres als Unternehmer einstufen, denn sie haben eine Gewinnerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum ist normalerweise verbunden, dass 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Preis erhoben wird. Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:
- Vermieter von Wohnungen müssen generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
- Vermieter von Gewerberaum können es sich aussuchen, ob sie als Gewerbetreibende behandelt werden wollen oder nicht und entscheiden, ob sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wollen. Die Voraussetzung ist, dass der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist.
- Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden möchte, hat zwar einige zusätzliche Pflichten, die mit Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber auch einen großen Vorteil: Für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten kann der Vermieter die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen.
- Konkret: Seine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat eine Immobilie mehrere Einheiten, wovon manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietet werden, können Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung explizit nur auf eine mit Mehrwertsteuer vermietete Einheit, so kann diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.
Fallstricke bei Kurzzeitvermietung
Wer Wohnraum kurzzeitig vermietet, etwa über AirBnB, muss diese Einnahmen versteuern, sobald diese mehr als 520 Euro im Jahr betragen. Etwaige Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung können allerdings als Werbungskosten geltend gemacht werden. Wer solche Einnahmen verschweigt, dem droht ein Strafverfahren und saftige Nachzahlungen. Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz verpflichtet Anbieter von Online-Plattformen wie AirBnB dazu, die Finanzbehörden zu informieren, sobald bestimmte Umsatzgrenzen überschritten wurden. Es gibt also keine Möglichkeit, solche Einnahmen zu verheimlichen.
Wann ist ein privater Vermieter Gewerbetreibender?
Wer als Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese bald wieder veräußert, läuft Gefahr, vom Fiskus als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden.
Es gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder grundlegenden Modernisierung verkauft, wird demnach als Gewerbetreibender eingestuft. Das kann unerwünschte, negative Konsequenzen haben:
- Gewährte Abschreibungen werden rückabgewickelt, sobald die Gewerblichkeit festgestellt ist. Die Folge: Ein durch die Mieteinnahmen höherer Gewinn, der versteuert werden muss.
- Neben der Einkommensteuer, die auf die Spekulationsgewinne erhoben wird, können die Gemeinden zusätzlich Gewerbesteuer verlangen.
Geerbte Immobilien und solche, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind von der Drei-Objekt-Regelung ausgenommen.
Was ist ein Objekt?
Fiskalisch ist mit einem Objekt eine Einheit gemeint. Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ist ein Objekt. Fünf Eigentumswohnungen in einem nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhaus sind fünf Objekte.
Kann ich mit gewerblicher Vermietung Steuern mindern?
Eine gewerbliche Vermietung muss sich aber nicht zwangsläufig als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen. Diese kann unter Umständen steuermindernd sein.
Niedrige Steuersätze bei vermögensverwaltender GmbH
Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15 Prozent Körperschaftsteuer. Ist der Zweck einer GmbH aber allein die Vermögensverwaltung, insbesondere Immobilien, fällt in der Regel keine Gewerbesteuer an. Bleiben Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH, sind keine weiteren Steuern zu entrichten.
Sobald der oder die Gesellschafter der vGmbH Gewinne entnehmen, fällt eine Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Gegebenenfalls kommen noch ein Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer hinzu.
Die vGmbH lohnt sich demnach meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen.
Diese sollten die möglichen Vorteile der vGmbH, aber auch rechtliche Fallstricke genau kennen:
Vorteile | Nachteile |
Gewinne verbleiben in der vGmbH: Nur knapp 16 Prozent Steuern | Der Gesellschafter hat keinen Zugriff auf die Gewinne, ohne höhere Steuern zahlen zu müssen. |
Die vGmbH kann die Gewinne reinvestieren. | |
Der Eigentümer der vGmbH kann sich selbst als Geschäftsführer anstellen und ein Gehalt beziehen. | |
Das Gehalt mindert auf Gesellschaftsebene die Gewinne | Auf Personenebene wird das Gehalt mit individuellem Einkommensteuersatz versteuert. |
Kosten für einen Dienstwagen und weitere Kosten, die in der vGmbH anfallen, mindern Gewinne zusätzlich. | Entnahme der Gewinne - Es fallen zweimal Steuern an: Rund 16 Prozent auf Gesellschaftsebene, und 26,38 Prozent auf Personenebene sind bei Entnahme aus der vGmbH an Steuern zu zahlen. |
In die vGmbH können zusätzlich weitere Vermögenswerte wie Aktien oder stille Gesellschafteranteile eingebracht werden. | |
Gewinne und Verluste aus den unterschiedlichen Vermögenswerten können gegeneinander aufgerechnet werden. |
Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.
Achtung, Grunderwerbsteuer
Wer seine Immobilien in eine vGmbH auslagert, veräußert sie an diese – es findet ein Eigentümerwechsel statt, der grunderwerbsteuerpflichtig ist.
Tipp: Steuerfalle bei Auslagerung in vGmbH umgehen
Findige Steuerberater haben aus den nicht ganz unkomplizierten gesetzlichen Regelungen bei der Auslagerung der eigenen Immobilie in eine vGmbH Steuerspar-Modelle abgeleitet. So ist es möglich, dass eine vGmbH aus nur einer Immobilie besteht.
Eine solche Gesellschaft kann anteilig veräußert werden. Werden weniger als 90 Prozent einer solchen vGmbH an einen Dritten veräußert, so fällt laut Grunderwerbsteuergesetz keine Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2a GrEStG).
Will der neue Mehrheitseigentümer die restlichen 10 Prozent auch noch erwerben, muss er zehn Jahre warten – denn nach Ablauf dieser Frist fällt keine Grunderwerbsteuer mehr an, der komplette Erwerb ist dann also steuerfrei.
Solche Modelle bergen allerdings immer potenziell steuerschädliche Fallstricke in sich, deshalb bedürfen sie einer sorgfältigen Vorbereitung durch einen kompetenten Steuerberater.
Wird eine Immobilie direkt von der vGmbH erworben, fällt nur einmal die Grunderwerbsteuer an – die dann von der vGmbH zu zahlen ist. Deshalb ist es unter Umständen sinnvoll, Geld in die vGmbH einzubringen, mit dem erst nach deren Gründung Immobilien erworben werden, statt vorhandene Immobilien in die vGmbH einzubringen, weil bei diesem Vorgang erneut die Grunderwerbsteuer zu zahlen wäre.
Mit vermögensverwaltender GmbH Privatvermögen schützen und gerecht vererben
Es gibt auch noch andere Gründe, die für eine vGmbH sprechen können:
- Mit der vGmbH sind Privatvermögen wie zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus und das zu verwaltende Vermögen getrennt. Geht die vGmbH Pleite, so hat das keine Auswirkungen auf das Privatvermögen.
- Wer sein Vermögen an seine Kinder vererben oder verschenken will, kann es in einer vGmbH bündeln und exakt gleiche Anteile an der Gesellschaft gerecht an seine Kinder weitergeben. Dabei gilt es zu bedenken, dass die Kinder ab einem Wert des Geschenkten in Höhe von 400.000 Euro Schenkungssteuer zahlen müssen, dieser Freibetrag gilt alle 10 Jahre. Wer sich also eines langen Lebens erfreut, kann mehrmals hintereinander Anteile an der vGmbH schenkungssteuerfrei an die Kinder weitergeben.
Wie vermeidet man Steuerfallen beim Verkauf einer Immobilie?
Immobilieneigentümer müssen nicht nur Mieteinnahmen versteuern. Wenn sie die Immobilie wieder verkaufen, lauern dort auch einige Steuerfallen:
- Wer innerhalb eines kürzeren Zeitraums mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, gilt als gewerbesteuerpflichtiger Immobilienhändler.
- Wer eine vermietete Immobilie weniger als 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss diese als Spekulationsgewinn ebenfalls versteuern. Das kann besonders schmerzhaft werden, wenn es sich um einen hohen Gewinn handelt. Denn dieser wird wie normales Einkommen in dem Jahr versteuert, in dem er erzielt wurde.
FAQ: Mieteinnahmen versteuern
Müssen Rentner Mieteinnahmen voll versteuern?
Im Alterseinkünftegesetz ist geregelt, dass Rentner ihre gesetzliche Rente zumindest zum Teil versteuern müssen. Die Steuerlast ist abhängig davon, wann der Rentenbeginn ist. Zwar gibt es Freibeträge, doch Nebeneinkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen grundsätzlich versteuert werden. Vor Rentenbeginn ist es daher sinnvoll, mit einem Steuerberater mögliches Optimierungspotential zu besprechen.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern, wenn ich eine Garage vermiete?
Wird eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet, fällt grundsätzlich keine Umsatzsteuer an. Werden Garagen allerdings einzeln vermietet, so ist dies grundsätzlich Umsatzsteuerpflichtig. Ausnahme: Die Mieteinnahmen aus der Garagenvermietung belaufen sich auf weniger als 22.000 Euro pro Jahr. Dann kann der Vermieter auf die Kleinunternehmerregelung optieren und keine Umsatzsteuer abführen.
Wie können Eigentümer einer vGmbH Einkommensteuer sparen?
Wer einen hohen Einkommensteuersatz hat und mehrere vermietete Immobilien besitzt, kann mit der vGmbH Einkommensteuer sparen. Werden aus dieser Gewinne entnommen, so fallen auf Gesellschaftsebene 16 Prozent und 26,38 Prozent auf Personenebene an. Beispiel: Aus der vGmbH werden 100.000 Euro Gewinn entnommen, nach Abzug der Steuern verbleiben bei Entnahme 61.800 Euro. Wären die Erträge direkt beim privaten Investor mit 42 Prozent Steuersatz angefallen, verblieben von den 100.00 Euro nur 58.000 Euro.