Aktualisiert am 04.11.2024 von 
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Wer als Kapitalanleger in Baudenkmäler investiert, profitiert von hohen Steuervergünstigungen: Die Abschreibung für Denkmalschutz-Immobilien ist viel höher als die Altbau- oder Neubau-Afa.
Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können eine Menge Steuern sparen. Wird die Denkmalimmobilie saniert, können die Kosten der Baumaßnahmen als Abschreibung (AfA) von der Steuer abgesetzt werden. Anders als bei Neubauten oder nicht denkmalgeschützten Häusern sind die Abschreibungssätze für die Sanierung von Baudenkmälern besonders hoch. Außerdem profitieren von dieser Abschreibung – anders als bei Neubauten und nicht geschützten Altbauten – auch Selbstnutzer.
Übersicht
Was ist die Denkmal-Afa
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann die Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Die Steuervorteile durch die Baumaßnahmen sind enorm: Handelt es sich um eine Denkmalimmobilie, die vermietet wird, können die Modernisierungskosten 8 Jahre lang mit jeweils 9 und 4 weitere Jahren lang mit jeweils 7 Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
Handelt es sich um eine Immobilie, die vom Eigentümer selbst genutzt wird, können die Modernisierungskosten 10 Jahre lang mit jeweils 9 Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden.
Weil die hohen Abschreibungssätze für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien das zu versteuernde Einkommen deutlich verringert, profitieren Besserverdienende ganz besonders von der Denkmal-AfA. Die Denkmal-Afa funktioniert auch bei gemeinsam veranlagten Steuererklärungen verheirateter Personen oder eingetragener Lebenspartnerschaften.
Steuervorteile: Hier geht's zur Afa-Beispielrechnung
Keine Abschreibung aufs Grundstück
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude irgendwann verschlissen ist und abgerissen wird. Grundstücke hingegen nutzen sich nicht ab, sie bleiben bestehen. Deshalb gibt es beim Immobilienerwerb für den anteiligen Wert des Grundstücks keine AfA. Der Wert des Grundstücks wird vom Fiskus in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.
Doppelförderung für Substanz und Sanierung
Eine Doppelförderung ist im deutschen Steuerrecht grundsätzlich ausgeschlossen. Allerdings dürfen nur dieselben Aufwendungen nicht mehrfach gefördert werden. Für die Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gilt: Kaufpreis und Sanierung sind unterschiedliche Aufwendungen. Die verschiedenen Förderungen für Denkmalimmobilien müssen aber klar diesen unterschiedlichen Aufwendungen zugeordnet werden.
Konkret bedeutet das: Der reine Kaufpreis einer sanierungsbedürftigen Denkmalimmobilie, die vermietet werden soll, kann nach Abzug des Wertes des Grundstücks jedes Jahr linear mit zwei oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
Zusätzlich werden die Kosten für die Sanierung mit den hohen Sätzen der Denkmal-AfA abgeschrieben. Doch Achtung: Die lineare Abschreibung auf den Kaufpreis gibt es nur, wenn die Denkmalimmobilie vermietet wird. Selbstnutzer erhalten als Steuervorteil ausschließlich die Denkmal-AfA auf die Sanierungskosten und nicht die lineare AfA auf die Bausubstanz.
Für die Abschreibung der Bausubstanz von Altbauten gelten unterschiedliche Abschreibungssätze:
- Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, können 40 Jahre lang mit jährlich 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
- Altbauten, die nach 1925 errichtet wurden, werden 50 Jahre lang linear mit zwei Prozent abgeschrieben.
Abschreibung im Denkmalschutz: Nicht alles wird gefördert
Bei der Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gibt es allerdings auch Grenzen: Nicht alle Modernisierungen können von der Steuer abgesetzt werden, sondern nur solche Baumaßnahmen, die dem Erhalt des Denkmals dienen und die für eine sinnvolle Nutzung notwendig sind.
Die denkmalgeschützten Fachwerkhäuser der Weißgerbergasse in Nürnberg sind eine beliebte Touristenattraktion. Foto: iStock.com / Juergen Sack
Nicht abgesetzt werden können beispielsweise die Kosten für die Neuanlage des Gartens oder der Neubau einer Garage auf dem Grundstück. Absetzbar sind dagegen beispielsweise der Einbau von Heizung, Bad und Toilette.
Förderungsbeispiele:
- Toilette
- Heizung
- Badezimmer
- Garagenbau
- Neuanlage Garten
Denkmalschutz und Ensembleschutz
Nicht immer steht das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern manchmal auch lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe, die unter Ensembleschutz steht. Dann können nur die Kosten, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen, von der Steuer abgesetzt werden, also zum Beispiel die Kosten einer Fassadensanierung oder die Kosten für den Einbau neuer, denkmalgerechter Fenster.
Mehrere Eigentümer: Wer die Förderung erhält
Bei einem Mehrfamilienhaus, das als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgeteilt ist und bei dem die einzelnen Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören, werden die Kosten für die Denkmalsanierung anteilig den jeweiligen Eigentümern angerechnet.
Ein Beispiel: Ergibt sich aus der Teilungserklärung der WEG, dass auf einen Eigentümer 10 Prozent der Miteigentumsanteile entfallen, so kann dieser Eigentümer 10 Prozent der Kosten zum Beispiel einer Fassadensanierung abschreiben. Nur dann, wenn Kosten entstehen, die ausschließlich das Sondereigentum, also eine konkrete Wohnung betreffen, werden diese direkt dem entsprechenden Eigentümer zugerechnet.
Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einholen
Einfach mit der Sanierung loslegen – das ist bei denkmalgeschützten Immobilien unzulässig. Alle Arbeiten an einer Denkmalimmobilie müssen von der örtliche Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Ohne sie können die Kosten für die Baumaßnahmen steuerlich nicht geltend gemacht werden. Liegt die Bescheinigung vor, muss der Fiskus diese anerkennen und die Steuervergünstigungen gewähren.
AfA kann nicht übertragen werden:
Wird eine vor wenigen Jahren sanierte Denkmalimmobilie weiterverkauft, kann die AfA nicht auf den Käufer übertragen werden. Grund: Mit der Denkmal-AfA wird die von einer Person aufgewendete Sanierung gefördert, nicht der Erwerbspreis. Der Käufer zahlt aber nur den Erwerbspreis für die – sanierte – Immobilie und kann dann nur die lineare AfA für Altbauten in Anspruch nehmen.
Weitere Fördergelder: Zuschüsse von Gemeinden
Neben der Abschreibung gibt es in einigen Gemeinden auch Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierungen, etwa in von den Kommunen ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten. Diese Gelder werden bei der steuerlichen Berücksichtigung allerdings von den Modernisierungskosten abgezogen – Doppelförderungen sollen so ausgeschlossen werden.
Fazit
Die Denkmal-AfA bietet insbesondere Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz enorme Steuerersparnisse, da sie das zu versteuernde Einkommen stark vermindert. Zudem ist sie die einzige Immobilien-AfA, die auch Eigennutzern gewährt wird.
- Hier liest du mehr zu den unterschiedlichen AfA-Arten.
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