Aktualisiert am 11.09.2024 von 
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Sanierungen an denkmalgeschützten Gebäuden lassen sich über die Denkmalschutzabschreibung steuerlich geltend machen. Foto: cmfotoworks / stock.adobe.com
Wer eine Denkmal-Immobilie erwirbt, kann einiges an Steuern sparen. Die Beispielrechnung zeigt, welches Sparpotenzial die Denkmal-AfA bietet.
Das Ehepaar Schmitt will Steuern sparen und gleichzeitig etwas für die Altersvorsorge tun – es entscheidet sich für eine vermietete Denkmalimmobilie.
Familie Schmitt findet ein Appartement in einem denkmalgeschützten Haus, das von einem Bauträger generalsaniert wird. Die Wohnung kann nach der Generalsanierung für monatlich 1.000 Euro vermietet werden.
Denkmal finanzieren
Das Denkmal ist stark sanierungsbedürftig. Der Kaufpreis für die Bausubstanz und das anteilige Grundstück beträgt nur 150.000 Euro, wobei 50.000 Euro auf den Wert des Grundstücks entfallen. Für die Sanierung des Appartements werden 250.000 Euro fällig.
Das Ehepaar Schmitt investiert 100.000 Euro Eigenkapital für den Erwerb, weitere 30.000 Euro aus Eigenmitteln zahlt er für die Kaufnebenkosten, so dass es insgesamt 130.000 Euro mit eigenen Mitteln finanziert. 300.000 Euro leiht sich das Ehepaar von der Bank. Zinssatz: ein Prozent, drei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung.
Des Weiteren hat sich die Familie ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls sie Überschüsse haben, könnten sie damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die das Ehepaar Schmitt an die Bank zahlen muss, beträgt 1.000 Euro, davon anfangs rund 250 Euro Zinsen und 750 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 170 Euro, die Tilgung bei rund 830 Euro.
Mit Denkmal-AfA Steuern sparen – So geht’s
Steuerlich abschreiben kann Familie Schmitt:
- den Gebäudewert mit der linearen AfA. Er beträgt hier 100.000 Euro (150.000 Euro Kaufpreis abzüglich 50.000 Euro Grundstückswert). Hiervon können jährlich zwei bis 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
- die kompletten Sanierungskosten – das sind in den ersten acht Jahren neun Prozent und in den folgenden vier Jahren sieben Prozent der Sanierungskosten, die als Denkmal-AfA abgesetzt werden können.
- die Zinsen, die für das Bankdarlehen fällig werden
Die (vereinfachte) Rechnung sieht dann im ersten Jahr in etwa folgendermaßen aus:
| zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) | 100.000 Euro |
| plus Mieteinnahmen | 12.000 Euro |
| abzüglich Denkmal-AfA (9% von 250.000) | 22.500 Euro |
| abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) | 2.500 Euro |
| abzüglich Zinsen (circa) | 3.000 Euro |
| zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) | 84.000 Euro |
Familie Schmitt reduziert durch die Investition dank der Abschreibung ihr zu versteuerndes Jahreseeinkommen um anfangs 16.000 Euro was erhebliche Steuererleichterungen bringt.
Von der Steuerersparnis sollte Familie Schmitt aber einen Teil zurücklegen. Nach acht Jahren werden die Denkmal-AfA-Sätze auf sieben Prozent reduziert, ab dem 13. Jahr ist ganz Schluss mit der Denkmalschutz-Abschreibung. Da bis dahin auch weniger Zinsen abgesetzt werden können, muss Herr Schmitt dann deutlich mehr Steuern zahlen.
Info: Wie hoch Herrn Schmitts tatsächliche Steuerersparnis ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Anzahl der Kinder, Freibeträge, weitere Abschreibungsmöglichkeiten und vieles mehr.
Die (vereinfachte) Rechnung sieht im Jahr 15 nach Fertigstellung etwa so aus:
| zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) | 100.000 Euro |
| plus Mieteinnahmen | 12.000 Euro |
| Denkmal-AfA | 0 Euro |
| abzüglich AfA (2,5 % von 40.000 Euro) | 2.500 Euro |
| abzüglich Zinsen (circa) | 2.050 Euro |
| zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) | 107.450 Euro |
Familie Schmitt kann also nur in den ersten 12 Jahren Steuern sparen. Sobald die Denkmal-AfA ausläuft, erhöht sich die Steuerlast deutlich.
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