Haus im Ausland finanzieren und kaufen: So klappt‘s

Noch vor der Suche nach der passenden Immobilie sollten Kaufinteressenten ihre Finanzierungsmöglichkeiten abklären. Wer das Haus nicht vollständig aus eigener Tasche zahlen kann, muss es über ein Darlehen finanzieren. Peter Schöllhorn, Vorsitzender und Berater der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. (DSA) erklärt: „Das Finanzieren eines Ferienhauses im Ausland ist aber nur möglich, wenn der Käufer ein bereits abbezahltes Haus im Inland hat, oder den Aufwand eines Kredites im Ausland auf sich nimmt.“

Wer bereits Eigentümer einer abbezahlten Immobilie in Deutschland ist, kann das Haus im Ausland über ein Hypothekendarlehen im Inland finanzieren. Dabei setzt der Käufer seine deutsche Immobilie als Sicherheit ein. Laut dem Experten für Auslandsimmobilien ist dies die einfachste Finanzierungsmethode. Denn: „Innerhalb Deutschlands kennt die Hausbank die Bonität des Käufers und kann im Fall, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt, auf dessen Vermögen zugreifen.“ Bei dem zu finanzierenden Haus im Ausland sei dies nicht gegeben, darum werde es in der Regel nicht als Kreditsicherheit akzeptiert, so Schöllhorn.

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Wer keine eigene Immobilie im Inland hat, kann das Ferienhaus über ein Darlehen im Zielland finanzieren. Dies ist jedoch in der Regel mit einem höheren Aufwand verbunden. Schöllhorn empfiehlt Käufern, zunächst vor Ort Angebote von verschiedenen Finanzinstituten einzuholen und zu vergleichen. Wer die Sprache des Ziellandes nicht fließend spricht, sollte bei der Suche nach einem Kreditgeber in jedem Fall einen fachkundigen und unabhängigen Dolmetscher hinzuziehen. Auch muss der Kaufinteressent laut dem Experten der ausländischen Bank in der Regel seine Zahlungsfähigkeit und sein Einkommen nachweisen. Zudem benötigt er einen großen Anteil an Eigenkapital. „Der Antragsteller muss damit rechnen, dass ihm nur rund 50 Prozent des Kaufpreises vorgestreckt wird“, so Schöllhorn.

Neben der Finanzierung der Immobilie steht natürlich auch die Suche nach dem passenden Objekt an. Doch nicht jeder weiß gleich von Anfang an, wo genau das zukünftige Auslandsdomizil stehen soll. Eine erste Orientierung über mögliche Zielländer und Regionen kann das Internet geben. Informationen zu klimatischen Gegebenheiten, Sicherheit und Empfehlungen für Reisende gibt es unter anderem auf der Internetseite des Auswärtigen Amtes. Bei Kulturvereinen von verschiedenen Ländern können Kaufinteressenten ebenfalls viel über ihr Wunschland erfahren.

Bei der Suche sollten Immobilienkäufer sich auf keinen Fall danach richten, welche Urlaubsorte gerade beliebt sind – etwa in der Hoffnung, das Haus durch hohe Mieteinnahmen schneller abzubezahlen. Denn die Beliebtheit vieler Orte kann sich von Jahr zu Jahr ändern. Welche Immobilie am besten zu den eigenen Vorstellungen passt, sieht man erst bei der Besichtigung. Käufer sollten daher eine Vorauswahl möglicher Häuser treffen und diese später vergleichen.

• Hier kannst du nach Auslandsimmobilien suchen und sie vergleichen.

Bevor der Kaufinteressent sich zur Wohnungsbesichtigung aufmacht, sollte er sich erst über das Landesrecht im Zielland informieren. Denn selbst im Euro-Raum können die rechtlichen Gegebenheiten anders sein als in Deutschland. Ein Beispiel: „In Spanien muss man beachten, dass es bestimmte Schutzzonen entlang der Küste gibt. Steht dort ein Haus zu nah am Strand, kann es sein, dass es gegen das Küstenschutzgesetz verstößt und abgerissen werden muss“, erklärt Schöllhorn. Kaufinteressenten sollten sich darum von einem auf das Recht im Zielland spezialisierten Experten beraten lasse – beispielsweise einem Anwalt.

Ist eine Vorauswahl möglicher Häuser getroffen und die Rechtslage bekannt, sollten sich Käufer ein eigenes Bild vor Ort machen. Der Vorsitzende der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien rät: „Am besten verbringt man den Urlaub im Zielland und besichtigt in dieser Zeit so viele Ferienhäuser wie möglich.“ Wer die Landessprache nicht fließend spricht, sollte dazu einen unabhängigen Übersetzer mitnehmen. Zudem sollten Hauskäufer bedenken, dass ein gebrauchtes Ferienhaus oft renoviert werden muss. Daher lohnt sich ein zweiter Besichtigungstermin mit einem Gutachter. Sind Mängel vorhanden, sollte der Kaufinteressent gut abwägen: „Je nachdem, wie tiefgreifend die Schäden sind, können die Sanierungskosten den Kaufpreis sogar übersteigen“, warnt Schöllhorn.

Liegen alle nötigen Dokumente vor, steht dem Kaufvertrag kaum etwas im Weg. Doch auch beim Abschluss können Fallen lauern:

• Ein mündliches „Ja“ kann bereits als bindend gelten. Käufer sollten darum trotz aller Begeisterung nicht gleich eine sichere Zusage geben.
• Nicht immer wird eine mündliche Vereinbarung auch im Kaufvertrag festgehalten – laut Schöllhorn ein häufiger Grund für Streit in Italien oder Spanien. Käufer sollten sich daher nur darauf verlassen, was im Vertrag steht und prüfen, ob alle Vereinbarungen darin enthalten sind.

Nach dem Kauf des Hauses fallen weitere Aufgaben an. Wer beispielsweise ein Ferienhaus vermietet, muss in der Regel einen Verwalter vor Ort beauftragen, der sich um die Vermietung an Feriengäste kümmert, die Finanzen verwaltet, im Haus nach dem Rechten sieht oder, falls nötig, einen Handwerker kommen lässt. Zudem sollte der Käufer wie beim Kauf einer Immobilie in Deutschland für künftige Reparaturen oder Renovierungsarbeiten Rücklagen bilden und das Ferienhaus gegen Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel versichern.

Die Kosten eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland belaufen sich nicht nur auf den reinen Kaufpreis. Diese möglichen Kosten sollten Käufer beim Planen der Finanzierung berücksichtigen:

• Maklercourtage
• Notar
• Grundbuch- oder Registereintrag
• Grunderwerbsteuer
• Gutachterkosten
• Reisekosten
• Kosten für den Übersetzer
• Kosten für den Rechtsanwalt
• Renovierungskosten
• Zins und Tilgung des Darlehens
• Betriebs- und Nebenkosten wie Strom, Wasser und Gas
• Verwaltungskosten
• Rücklagen zur Instandhaltung

Der Kauf eines Hauses im Ausland bedeutet meist mehr Aufwand und Kosten als der Kauf eines Hauses im Inland. Der Käufer muss sich mit einer anderen Rechtslage, mit Sprachbarrieren und den Gebräuchen des Landes auseinandersetzen – und sollte dafür einen Rechts-, Finanz-, oder Immobilienexperten zu Rate ziehen. Für beliebte Urlaubsländer gibt es eigene Grundeigentümervereine und Schutzgemeinschaften, die Fragen beantworten und bei den einzelnen Schritten zur eigenen Auslandsimmobilie helfen.