Die Hausordnung: Was man vom Mieter erwarten darf

Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Mit einer Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben im Mietshaus jedoch regeln, Streitigkeiten zuvorkommen und ihren Mietern bestimmte Pflichten auferlegen. Beispielsweise wie und wann Mieter Gemeinschaftsräume eines Mehrfamilienhauses nutzen können oder wann Ruhezeiten gelten. So kann Streitigkeiten unter den Hausbewohnern zuvorgekommen werden.

Auch bestimmte Arbeiten, wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst, können auf den Mieter übertragen werden. Allerdings müssen Vermieter auch einige Dinge beachten, wenn sie eine Hausordnung erstellen wollen.

Grundsätzlich spielt es eine große Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder lediglich ein Aushang im Treppenhaus: 

Will der Vermieter seinem Mieter bestimmte Arbeiten, wie Schneeschippen, Hofkehren oder die Treppenhausreinigung, auferlegen, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das heißt: Die Hausordnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden.  

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Ist die Hausordnung nur ein Aushang im Flur oder wird sie dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht, dürfen den Hausbewohnern darin keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine gesetzliche oder vertragliche Pflicht hinausgehen. Die Hausordnung darf dann nur sogenannte „ordnende Regelungen“ enthalten, wie etwa Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, Schließzeiten der Haustür oder Regelungen zu Ruhezeiten. Natürlich dürfen die Regelungen aber den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.

Es gibt kein Gesetz, das Vermieter dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Aus diesem Grund gibt es auch keine einheitlichen Formulare. Folgende Punkte können in Hausordnungen geregelt werden:

Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken.

Mit diesen Verboten und Regelungen hatten Vermieter in der Vergangenheit vor Gericht schlechte Karten:

• Besuchsverbot
• Generelles Haustierverbot 
• Untersagen von Kinderlärm
• Generelles Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
• Kinderwagenverbot im Hausflur
• Verbot, den Fahrstuhl in den Nachtstunden zu nutzen
• Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters
• Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung
• Generelles Verbot, in der Wohnung zu musizieren
• Regeln zur Balkongestaltung (Farbe und Form der Blumenkästen, Art der Balkonmöbel)
• Verbot, die Wäsche auf dem Balkon oder in der Wohnung aufzuhängen (führt das Trocknen aber zur Schimmelbildung ist der Mieter Schadenersatzpflichtig)

Problematisch wird es für Vermieter meist auch, wenn sie in der Hausordnung regeln, ob in der Mietswohnung eine Waschmaschine betrieben werden darf oder zu welchen Tageszeiten diese laufen darf. Nach vorherrschender Meinung der Gerichte müssen normale Wohngeräusche – dazu zählen auch die Geräusche von Waschmaschinen und Trocknern – von anderen Bewohnern hingenommen werden. Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln entschied, dass Waschmaschinen auch am Sonntag laufen dürfen (Az.: 16 Wx 165/00). Allerdings sollten die Geräte während der Nachtruhe (22 bis 6 Uhr) nicht laufen (Landgericht Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89).

Ob und welche Konsequenzen es hat, wenn Mieter gegen die Hausordnung verstoßen, hängt wieder davon ab, ob sie Teil des Mietvertrags oder ein Aushang ist.

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist sie rechtlich bindend. Verletzt der Mieter die Hausordnung erheblich oder missachtet sie immer wieder, wird das häufig als Vertragsbruch bewertet und der Vermieter kann eine Kündigung aussprechen. Allerdings muss er den Mieter zuvor abgemahnt haben (§ 543 Abs. 2 BGB). Bei wiederholter Verletzung der Hausordnung ist danach die fristlose Kündigung möglich.

Anders ist es, wenn die Hausordnung nur als Aushang im Treppenhaus hängt. Da in einem Aushang, was einer allgemeinen Hausordnung entspricht, nur Hinweise zum Verhalten, aber keine konkreten Rechte oder Pflichten festgelegt werden, gestaltet sich das Feststellen eines Vertragsbruches schwierig. Vermieter können in diesem Fall nicht sofort abmahnen, sondern erst nach wiederholten und schweren Verstößen bei Störung des Hausfriedens.

In beiden Fällen gilt: Weil jedoch beim Vermieter immer die Beweislast in solchen Fällen liegt, sollte er Zeugen benennen können, die auch vor Gericht aussagen können.

• Hier liest du, wann du fristlos kündigen kannst.

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie nicht so einfach vom Vermieter geändert werden. Der Mieter muss erst seine Zustimmung geben.

Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen auch diese Änderung wieder nur ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen. 

Wohnen in einem Mehrfamilenhaus Mieter wie Eigentümer gemeinsam, stellt sich die Frage, ob es verschiedene Hausordnungen für die jeweiligen Parteien gibt. Dabei ist die Antwort klar: Es kann de facto nur eine gültige Hausordnung geben. 

Mehrfamilienhäuser, in denen auch nur eine einzelne Wohnung an einen Eigentümer verkauft wurde, müssen von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet werden. Und eine WEG ist gesetzlich verpflichtet, eine Hausordnung zu erstellen (§ 27 Abs. 1 WEG). Sie ist zunächst für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen gültig. Darin wird geschildert, wie sie das Sondereigentum sowie das Gemeinschaftseigentum zu nutzen beziehungsweise was sie zu unterlassen haben. Doch viele Eigentümer vermieten die Wohnung an Dritte.

Das Problem: Hausordnungen können nur zwischen direkten Vertragspartnern geschlossen werden. Vermieten Wohnungseigentümer nun eine Wohnung an Dritte, entsteht dadurch das juristische Problem, dass die Hausordnung der WEG nicht automatisch auf den Dritten, den Mieter, übertragen wird, da zwischen ihnen kein Vertrag geschlossen wurde. Sollte in einem solchen Fall der Mieter also gegen die Hausordnung der WEG verstoßen, ist in dem Fall der Wohnugseigentümer in der Pflicht, sich vor der WEG-Verwaltung zu verantworten beziehugsweise für Schäden aufzukommen.

Die Lösung: Haben Eigentümer eine Wohnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet, sollte eine Hausordnung, die der der WEG gleichkommt, Bestandteil des Mietvertrags zwischen vermietenden Eigentümer und Mieter sein. Nur dadurch wird der Mieter an die geltende Hausordnung gebunden.

Sollte der vermietende Eigentümer jedoch eine abweichene Hausordnung im Mietvertrag vereinbaren, ist er im Zweifel dann für die Erfüllung der nicht übertragenen Regeln zuständig.

Hat der Wohnungseigentümer zum Beispiel die turnunsgemäße Reinigung des Treppenhauses vergessen, in die Hausordnung seines Mieter zu übernehmen, so muss der Vermieter die Reinigung durchführen. Nicht sein Mieter.

Um sich auch für die Zukunft abzusichern, ist es zudem auch ratsam für den die Wohnungseigentümer, sich Änderungen der Hausordnung vertraglich vorzubehalten. Es ist schließlich durchaus denkbar, dass eine WEG die Hausordnung auf Wunsch der Eigentümer anpasst. Ohne eine solche Klausel im Mietvertrag wäre der Mieter in der Theorie nicht verpflichtet, sich an die neue Hausordnung zu halten, da für sein Mietvertrag die alte Hausordnung gilt.