Indexmietvertrag: Inflation bestimmt die Höhe der Indexmiete

Beim Indexmietvertrag orientiert sich die Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für private Haushalte. Sie steigt mit der Inflation. Das heißt für Mieter: Bei hoher Inflationsrate kann ein Indexmietvertrag richtig teuer werden.

• Die Nettokaltmiete in einem Indexmietvertrag orientiert sich nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern am monatlich veröffentlichten Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. 
• Achtung: Die Nettokaltmiete muss vor Abschluss eines Indexmietvertrags unter der Mietpreisbremse liegen. Danach darf die Indexmiete auch über die Kappungsgrenze steigen. 
• Zwischen zwei Erhöhungen der Indexmiete muss mindestens 1 Jahr liegen.
• Der Vermieter muss eine Erhöhung der Indexmiete auf Grundlage des Verbraucherpreisindex schriftlich ankündigen. Sie bedarf keiner Zustimmung des Mieters.

• Vorteil Indexmietvertrag: Wenig Konfliktpotenzial zwischen Vermieter und Mieter, da sich eine Erhöhung auf offiziellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes beruht.

• Nachteil Indexmietvertrag: Die Indexmiete kann für den Mieter schnell teuer werden, wenn die Verbraucherpreise steigen.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) erfasst jeden Monat, wie sich die Preise für sämtliche Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten in Deutschland verbraucht werden, im Durchschnitt entwickeln. Die jährliche Veränderung des VPI wird als Maß für die Inflation herangezogen. Verbraucherpreisindex und Inflationsrate hänge also direkt zusammen und können prinzipiell synonym verwendet werden.

In einem Indexmietvertrag ist vereinbart, dass wenn die Lebenshaltungskosten steigen, auch eine Mietanpassung in Höhe dieser Veränderung vorgenommen werden kann. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss allerdings mindestens 1 Jahr liegen.

Die Bedeutung eines Indexmietvertrages ergibt sich dadurch, dass regelmäßige Mietanpassungen nach mindestens einem Jahr vorgenommen werden, ohne dass die Zustimmung durch den Mieter erfolgen muss. Die Referenzgröße bilden die Verbraucherpreise.

Verpflichtende Inhalte eines Indexmietvertrages sind:

• Indexbasis: Welcher Index wird verwendet?
• Berechnungszeitraum
• Berechnungsformel
• Stichtagsregelung
• Mindest- und Höchstmiete
• Bekanntgabe des neuen Indexmietvertrages
• Vertragsdauer

Beide Vertragsparteien sollten vor der Vertragsunterzeichnung ggf. rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass alle Inhalte des Indexmietvertrages genau verstanden wurden.

Wenn im Vertrag eine Indexmiete vereinbart wurde, so gilt diese für beide Vertragsparteien. Eine nachträgliche Änderung der Vertragsbedingungen ist einseitig nicht möglich. Nur wenn beide Vertragsparteien zustimmen, kann die Indexierung gegenstandslos werden.

Beispielrechnung für eine Erhöhung der Indexmiete:

Das Basisjahr für den Preisindex = 100 ist derzeit das Jahr 2015.
Der Preisindex belief sich zum Beispiel im Juni 2021 (alt) auf 109,1 Punkte und im Juni 2022 (neu) auf 117,4 Punkte.
Prozentuale Indexsteigerung = 117,4 / 109,1 x 100 - 100
Prozentuale Indexsteigerung = 7,61 Prozent

Die alte Kaltmiete lag bei 500 Euro. Der Preisindex steigt um 7,61 Prozent.
Der Vermieter kann die Miete um 38,05 Euro auf 538,05 Euro erhöhen.

Achtung: Der Vermieter muss dem Mieter den erhöhten Mietpreis schriftlich mitteilen. Ein Widerspruchsrecht gegen die Erhöhung hat der Mieter nicht, wenn sich der Vermieter auf den Preisindex beruft, der monatlich vom Statistischen Bundesamt berechnet wird.

„Der Vermieter muss nicht jährlich sein Indexmieterhöhungsrecht wahrnehmen“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus und Grund: „Mieter und Vermieter können im Indexmietvertrag eine Indexklausel vereinbaren, nach der die Miete erst erhöht wird, wenn der Index um einen bestimmten Prozentsatz gestiegen ist.“

Das bedeutet für den Indexmietvertrag konkret: Steigt der Indexwert von 100 auf beispielsweise mindestens 105, kann der Vermieter den Mietzins erhöhen. Grundsätzlich gilt eine Indexmietvereinbarung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses, sofern vertraglich nicht ausdrücklich anderes vereinbart wurde.

Eine Erhöhung der Indexmiete darf zwar über der Kappungsgrenze liegen. Eine Miethöhe ist aber dann unzulässig, wenn sie die Kriterien einer Übererhöhung des Mietpreises oder gar des Mietwuchers erfüllt. Mietwucher liegt vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt. Dann muss der Mieter die Erhöhung laut Indexmietvertrag nicht hinnehmen.

Der grundsätzliche Vorteil der Indexmiete für den Vermieter ist, dass er die im Rahmen der Indexvereinbarung festgelegten Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt. Denn für einen Indexmietvertrag gilt im Gegensatz zu einem üblichen Mietvertrag keine Kappungsgrenze.

„Die Indexmiete kann dauerhaft höher liegen, wenn der Verbraucherpreisindex schneller steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete.“ 
_{Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund}

Bei einer Neuvermietung darf die Ausgangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Indexmiete soll Mietern und Vermietern Planungssicherheit geben. Während einer moderaten Inflation sind drastische Mieterhöhungen nicht zulässig. Vermieter können ohne weitere Begründungen die vereinbarten Mieterhöhungsschritte umsetzen und von Mietsteigerungen in Höhe der Preisindexänderungen profitieren und sind nicht an die Kappungsgrenzen gebunden.

Je nach Mietmarktentwicklung können sich die genannten Vorteile für den Vermieter aber auch in Nachteile umkehren:

• Steigt die ortsübliche Miete stärker als die Inflation, sind trotzdem nur Mieterhöhungen gemäß der Indexänderung möglich. Gerade in Städten, in denen die Mieten durch die Decke gehen, kann die Miete nach einiger Zeit dann unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegen.
• Die Lebenshaltungskosten könnten theoretisch auch sinken, statt zu steigen. In diesem Fall hätte der Mieter einen Anspruch auf Mietsenkung. Dass die Lebenshaltungskosten nachhaltig sinken, gilt allerdings als unwahrscheinlich.
• Außerdem nachteilig für den Vermieter: Kostspielige energetische Sanierungen und Modernisierungen der Wohnung, die normalerweise zu einer Mieterhöhung berechtigen würden, sind ausgeschlossen. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierung in der Regel nicht möglich ist.
  Ausnahme: Der Vermieter muss eine solche Modernisierungsmaßnahme wegen einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen, also aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat.

Angenommen, innerhalb von 5 Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete von 10 auf 13 Euro pro Quadratmeter, die Lebenshaltungskosten aber nur um 10 Prozent, so hätte der Vermieter das Nachsehen: Er könnte nach diesen 5 Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (11 Euro plus 10 Prozent)

Die Änderung läge damit unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Angenommen, innerhalb von 5 Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent von 10 auf 11 Euro pro Quadratmeter und die Lebenshaltungskosten ebenfalls um 10 Prozent, so könnte der Vermieter nach diesen 5 Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (11 Euro plus 10 Prozent).

Die Änderung läge damit gleichauf mit einer Neuvermietung nach 5 Jahren. Auch dann könnte er 11 Euro plus 10 Prozent, also 12,10 Euro pro Quadratmeter verlangen.