Aktualisiert am 27.11.2024 von 
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Die Kaltmiete ist einer der wichtigsten Aspekte bei der Wohnungssuche, denn sie ist das Preisschild der Wohnung. In diesem Ratgeber erfährst du alles über Definition und Berechnung der Kaltmiete. Außerdem: Diesen Verhandlungsspielraum haben Mieter bei der Höhe der Kaltmiete.
Inhaltsübersicht
Was ist die Kaltmiete?
Kaltmiete bezeichnet den Teil der Miete, der ausschließlich für die Nutzung der Wohnfläche bezahlt wird – ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr. Die Kaltmiete legt der Vermieter auf Grundlage des Mietspiegels fest. Sie ist das Preisschild einer Wohnung und ergibt sich aus Wohnfläche und Quadratmeterpreis:
Kaltmiete = Wohnfläche in Quadratmeter x Preis pro Quadratmeter
Kaltmiete wird auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet.
Was ist in der Kaltmiete enthalten?
Kaltmiete ist die Grundmiete für die Wohnfläche: Dies ist der Betrag, den Mieter für das Recht zahlen, die Wohnung oder das Haus zu bewohnen. Es deckt die reine Raumnutzung ab.
Was gehört nicht zur Kaltmiete?
Mit der Kaltmiete zahlen Mieter für das Recht die Wohnung nutzen zu dürfen. Sämtliche Nebenkosten sind nicht in der Kaltmiete enthalten. Foto: Stephanie Frey / stock.adobe.com
In der Kaltmiete nicht enthalten sind sämtliche umlagefähige Nebenkosten wie zum Beispiel:
- Wasser- und Abwasserkosten
- Heizkosten
- Kosten für Müllabfuhr
- Straßenreinigung und Schornsteinfeger
- Grundsteuer
- Hausmeisterservice
- Gartenpflege
Gut zu wissen: Wenn du die umlagefähigen Nebenkosten zur Kaltmiete addierst, erhältst du die Warmmiete, auch Bruttomiete genannt.
Wie wird die Kaltmiete berechnet?
Die Berechnung der Kaltmiete ist einfach: Multipliziere die Wohnfläche in Quadratmetern mit dem Preis pro Quadratmeter. Das Ergebnis ist die monatliche Kaltmiete:
Kaltmiete = Wohnfläche in Quadratmeter x Preis pro Quadratmeter
Beispiel:
Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung verlangt ein Vermieter eine Kaltmiete von 8,70 Euro pro Quadratmeter.
Kaltmiete = 90 qm * 8,70€/qm = 783€
Der Vermieter bietet die Wohnung in unserem Beispiel für 783€ Kaltmiete pro Monat zur Miete an.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Kaltmiete?
Die Höhe der Kaltmiete können Vermieter nicht willkürlich festlegen, denn sie sind durch den Mietspiegel an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden und kann durch die Mietpreisbremse gedeckelt sein. Im Rahmen dessen beeinflussen folgende Faktoren die Höhe der Kaltmiete:
- Lage: Wohnungen in zentralen oder beliebten Stadtteilen sind meist teurer als in Randgebieten.
- Wohnungsgröße und -schnitt: Größere Wohnungen und solche mit optimalem Schnitt – zum Beispiel keine Durchgangszimmer – können eine höhere Kaltmiete haben.
- Ausstattung und Zustand: Modern ausgestattete oder frisch renovierte Wohnungen mit guter Energieeffizienz rechtfertigen oft eine höhere Kaltmiete.
- Marktlage: Die allgemeine Nachfrage und das Angebot an Wohnungen in einer Region spielen eine wesentliche Rolle bei der Höhe der Kaltmiete.
Wenn du bei der Kaltmiete sparen willst, musst du bei den oben genannten Faktoren meist Abstriche machen. Aber Vorsicht: In einer Wohnung mit schlechter Energieeffizienzklasse kommen in der Regel höhere Nebenkosten für die Heizung auf dich zu, was zu einer höheren Warmmiete führt.
Achte bei der Wohnungssuche also auf den Energieausweis im Exposé, um deine Betriebskosten so gering wie möglich zu halten.
Wie hoch sollte meine Kaltmiete höchstens sein?
Eine allgemeine Faustregel besagt, dass nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Kaltmiete aufgewendet werden sollten. Dieser Richtwert soll sicherstellen, dass genügend finanzieller Spielraum für andere Lebenshaltungskosten sowie zum Sparen und für Freizeitaktivitäten bleibt.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese 30-Prozent-Regel nicht für jeden gleichermaßen anwendbar ist:
- In Gebieten mit hohen Mietpreisen kann es schwierig sein, diese Regel einzuhalten. Und Personen mit niedrigerem Einkommen könnten einen höheren Prozentsatz ihres Gehalts für die Miete aufwenden müssen.
- Andererseits könnten Personen mit höherem Einkommen es sich leisten, einen geringeren Anteil ihres Gehalts für die Miete auszugeben.
Tipp: In der Wohnungssuche von immowelt kannst du unter Filter deine minimale und maximale Kaltmiete angeben. So werden dir nur Wohnungen angezeigt, die für dein Budget in Frage kommen.
Kann ich die Höhe der Kaltmiete verhandeln?
Obwohl die Kaltmiete oft als festgesetzt erscheint, gibt es Spielraum für Verhandlungen. Zum Beispiel eine gute Vorbereitung oder das Aufzeigen von Vergleichsmieten können den Vermieter dazu bewegen, die Kaltmiete zu senken.
In der Praxis sind dem Verhandlungsspielraum bei der Kaltmiete aber Grenzen gesetzt. Vor allem dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist und es nicht selten bis zu 100 Interessenten für eine Wohnung gibt, wird der Vermieter bei der Höhe der Kaltmiete kaum mit sich reden lassen.
Wann darf mein Vermieter die Kaltmiete erhöhen?
Die Kaltmiete darf der Vermieter in Deutschland unter bestimmten Bedingungen erhöhen. Diese Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Hier sind einige der wichtigsten Punkte, unter denen eine höhere Kaltmiete zulässig sein kann:
1. Staffelmiete oder Indexmiete: Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde, kann die Miete entsprechend den dort festgelegten Bedingungen automatisch angepasst werden.
Beispielrechnung: Erhöhung der Kaltmiete mit Staffelmietvertrag und Indexmietvertrag
- Staffelmietvertrag: Erhöhung der Kaltmiete zu einem fixen Datum
Beispiel: Die Nettokaltmiete beträgt zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Januar 2023 783 Euro pro Monat und erhöht sich folgendermaßen jährlich um 30 Euro: ab 1.1.2024 auf 813 Euro, ab 1.1.2025 auf 843 Euro, ab 1.1.2026 auf 873 Euro, ab 1.1.2027 auf 903 Euro.
- Indexmietvertrag: Erhöhung der Kaltmiete anhand der prozentualen Indexsteigerung (Inflation)
Beispiel: Laut Statistischem Bundesamt lag die prozentuale Indexsteigerung im Januar 2024 bei 6,4 Prozent gegenüber dem Basisjahr 2020. Der Vermieter darf die Kaltmiete in einem Indexmietvertrag also um 6,4 Prozent erhöhen.
Nettokaltmiete neu = 783€ + 6,4% = 833,11€
Der Mieter zahlt für 2024 eine Kaltmiete in Höhe von 816 Euro anstatt 783 Euro.
2. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Kaltmiete erhöhen, wenn diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hierfür muss der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen stellen, das bestimmte formale Anforderungen erfüllt:
Die Kaltmiete darf aufgrund der Kappungsgrenze innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent – steigen. Außerdem muss die Miete seit der letzten Erhöhung oder zu Beginn des Mietverhältnisses mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein.
Achtung: In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Kaltmiete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Beispielrechnung: Anpassung der Kaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete
Ein Vermieter darf die Kaltmiete um 15 Prozent erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.
Nettokaltmiete neu = 783€ + 15% = 900,45€
Der Mieter zahlt eine neue Kaltmiete in Höhe von 900,45 Euro anstatt bisher 783 Euro, die mindestens 3 Jahre nicht weiter erhöht werden darf.
3. Modernisierungsmaßnahmen: Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete erhöhen. Bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden. Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen und nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung begründen.
Beispielrechnung: Erhöhung der Kaltmiete nach Modernisierungsmaßnahmen
Ein Vermieter gibt in einem Mehrfamilienhaus 80.000 Euro für eine bessere Dämmung und neue Fenster aus. Bei 8 Mietparteien sind das 10.000 Euro pro Wohnung, wovon der Vermieter 800 Euro (8 Prozent) auf die jährliche Kaltmiete jedes einzelnen Mieters umlegen darf. Im Monat also rund 67 Euro.
Nettokaltmiete neu = 783€ + 67€ = 850€
Der Mieter zahlt eine neue monatliche Kaltmiete von 850 Euro statt bislang 783 Euro. Allerdings wird er im Gegenzug durch die bessere Dämmung und neue Fenster vermutlich Heizkosten sparen.
Achtung: Bei allen Mieterhöhungen muss der Vermieter bestimmte Fristen und Formvorschriften beachten. Wenn Mieter die Zulässigkeit einer Erhöhung der Kaltmiete anzweifeln, sollten sie sich an einen Mieterverein oder Rechtsanwalt wenden.
Häufig gestellte Fragen zur Kaltmiete
Wie ist die Kaltmiete im Mietvertrag geregelt?
Die Kaltmiete ist im Mietvertrag als der Teil der Miete definiert, der ausschließlich die Nutzung der Wohnfläche abdeckt, ohne die Nebenkosten oder Betriebskosten zu berücksichtigen.
Wo ist die Kaltmiete gesetzlich geregelt?
Die gesetzliche Regelung zur Kaltmiete findet sich vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Das BGB enthält allgemeine Vorschriften zum Mietrecht, die sich auf den Wohnraum beziehen. Insbesondere die §§ 535 ff. BGB befassen sich mit Mietverhältnissen. Die Kaltmiete selbst wird im Gesetz zwar nicht explizit als solche bezeichnet, aber die Regelungen umfassen die Pflichten des Vermieters und des Mieters, einschließlich der Vereinbarungen über die zu zahlende Miete.
Wird die Mietkaution auf Grundlage der Kaltmiete berechnet?
Ja, die Mietkaution wird in Deutschland auf Grundlage der Kaltmiete berechnet. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) darf die Höhe der Mietkaution maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Dabei ist zu beachten, dass es sich um die reine Kaltmiete ohne die Nebenkosten handelt.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Kaltmiete ist der Grundbetrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnfläche ohne Nebenkosten bezahlt.
Warmmiete hingegen umfasst die Kaltmiete und zusätzlich die Nebenkosten.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete, Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete?
Nettokaltmiete entspricht der Kaltmiete und bezieht sich ebenfalls auf den reinen Betrag für die Nutzung der Immobilie ohne Nebenkosten. Der Zusatz "Netto" betont die Abgrenzung zu den Betriebs- oder Nebenkosten, die zusätzlich anfallen.
Bruttokaltmiete umfasst die Kaltmiete beziehungsweise Nettokaltmiete plus die Neben- oder Betriebskosten, mit Ausnahme der Heizkosten und gegebenenfalls weiterer umlagefähiger Kosten, wie Warmwasserkosten.
Wie hoch darf die Kaltmiete sein, wenn ich Bürgergeld beziehe?
Die Höhe der Kaltmiete, die bei Bezug von Bürgergeld übernommen wird, hängt von mehreren Faktoren ab: darunter der Wohnort, die Größe der Wohnung und die Anzahl der im Haushalt lebenden berechtigten Personen. Die Kosten der Unterkunft werden grundsätzlich in "angemessener Höhe" übernommen.
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