Aktualisiert am 23.02.2024 von 
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Die Warmmiete, auch Bruttomiete genannt, zahlen Mieter jeden Monat an den Vermieter. Wie sie berechnet wird, wie sie Vermieter erhöhen und Mieter senken können, erfährst du in diesem Ratgeber.
In der Warmmiete enthalten sind die „warmen“ Nebenkosten für Heizung und Warmwasser. Foto: USM-Photography / stock.adobe.com
Übersicht
Definition: Was ist Warmmiete?
Warmmiete ist der Betrag, den Mieter monatlich an den Vermieter überweisen. Die Warmmiete setzt sich zusammen aus Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten (nach BetrKV). Darin enthalten sind unter anderem die „warmen“ Nebenkosten für Heizung und Warmwasser, die den individuellen Verbrauch in der Wohnung abbilden:
Warmmiete = Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten
Warmmiete wird auch als Bruttowarmmiete, Bruttomiete oder Gesamtmiete bezeichnet.
Was gehört zur Warmmiete?
Warmmiete beinhaltet neben der Kaltmiete unter anderem folgende umlagefähige Nebenkosten:
- Grundsteuer
- Warme Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser
- Wasser
- Abwasser
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausmeisterkosten
- Kabelanschluss (bis 1. Juli 2024)
Zum 1. Juli 2024 wird das Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren gestrichen. Damit sind Kabelgebühren nicht mehr automatisch Teil der Betriebskostenabrechnung und damit auch nicht mehr Teil der Warmmiete.
Was gehört nicht zur Warmmiete?
Nicht in der Warmmiete enthalten sind folgende nicht umlagefähige Nebenkosten:
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Verwaltungsarbeit
Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen und kann sie nicht auf die Mieter umlegen.
Ist in der Warmmiete Strom enthalten?
Die Kosten für Strom sind nicht Teil der Warmmiete, da jeder Mieter seinen Stromanbieter in der Regel selbst auswählt und auch eigenständig dafür zahlt. Tipp: Mit einem Stromanbietervergleich lässt sich oft bares Geld bei den Stromkosten sparen.
Wie wird die Warmmiete berechnet?
Die Warmmiete wird mit folgender Formel berechnet:
Warmmiete = Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten
Beispiel: So wird die Warmmiete berechnet
Ein Vermieter verlangt für eine Wohnung mit 90 Quadratmetern eine Kaltmiete in Höhe von 8,70 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen 1.200 Euro umlagefähige Nebenkosten pro Jahr.
Warmmiete = 8,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 883€
Der Mieter zahlt in diesem Beispiel also 883 Euro Warmmiete pro Monat.
Darf mein Vermieter die Warmmiete erhöhen?
Eine Erhöhung der Warmmiete muss der Vermieter immer begründen. Dafür hat er folgende 2 Möglichkeiten:
- Höhere Kaltmiete: Der Vermieter kann den Faktor Kaltmiete erhöhen. Dabei muss er allerdings den geltenden Mietspiegel beachten, der für die zulässige Mieterhöhung auf Grundalge der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Gemeinde entscheidend ist. Wichtig: Der Vermieter muss dem Mieter eine Mieterhöhung immer schriftlich ankündigen.
- Gestiegene umlagefähige Nebenkosten: Der Vermieter kann den Faktor umlagefähige Nebenkosten erhöhen. Grundlage dafür ist eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung, aus der gestiegene Nebenkosten hervorgehen. Wichtig: Die Betriebskostenvorauszahlung darf der Vermieter nur unmittelbar in Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Achtung: Die Warmmiete kann auch steigen, indem Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung gleichzeitig erhöht werden. Voraussetzung: Der Vermieter kann beide Erhöhungen begründen.
Beispiel: So kann der Vermieter die Warmmiete erhöhen
- Ein Vermieter erhöht die Kaltmiete für eine 90 Quadratmeter-Wohnung vom 8,70 Euro auf 9,70 Euro pro Quadratmeter. Die umlagefähigen Nebenkosten bleiben konstant bei 1.200 Euro pro Jahr.
Warmmiete alt: 8,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 883€
Warmmiete neu: 9,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 973€
Die Warmmiete steigt in unserem Beispiel von 883 Euro auf 973 Euro pro Monat. - Die Nebenkosten sind laut Nebenkostenabrechnung gestiegen und der Vermieter teilt dem Mieter eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung von 1.200 Euro auf 1.800 Euro pro Jahr für seine 90 Quadratmeter große Wohnung mit. Die Kaltmiete bleibt unverändert bei
Warmmiete alt: 8,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 883€
Warmmiete neu: 8,70€/qm * 90 qm + 1.800€ / 12 = 933€
Die Warmmiete steigt in unserem Beispiel von 883 Euro auf 933 Euro pro Monat.
Wie können Mieter bei der Warmmiete sparen?
Mieter können ihre Warmmiete über folgenden 2 Faktoren drücken:
- Umlagefähige Nebenkosten senken: Am ehesten können Mieter ihre Warmmiete in der aktuellen Wohnung senken, indem sie bei den Heizkosten sparen. Viele andere Nebenkosten wie Grundsteuer, Hausmeisterkosten oder Abwassergebühr kann der Mieter hingegen nicht beeinflussen. Und auch bei den Heizkosten kann der Mieter nur bis zu einem gewissen Punkt sparen, wenn die Energieeffizienzklasse des Hauses schlecht ist.
- Neue Wohnung suchen: Da die Energiekosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, wird deren Faktor bei der Berechnung der Kaltmiete immer wichtiger. Inzwischen ist in jedem Wohnungsinserat ein Energieausweis für die Immobilie Pflicht. Mieter sollten also bei der Suche nach einer neuen Wohnung auf eine gute Energieeffizienzklasse achten, wenn sie Warmmiete sparen wollen.
Häufig gestellte Fragen zur Warmmiete
Wie ist die Warmmiete im Mietvertrag geregelt?
Warmmiete ist im Mietvertrag über die Kosten geregelt, die Mieter neben der reinen Miete für die Wohnfläche (Kaltmiete) zu tragen haben. Im Mietvertrag sollten die Bestandteile der Warmmiete klar und detailliert aufgeführt werden: Hierbei geht es vor allem um die Nebenkosten oder Betriebskosten, die über die Kaltmiete hinausgehen und Grundlage für die Nebenkostenabrechnung beziehungsweise Betriebskostenabrechnung sind.
Wo ist die Warmmiete gesetzlich geregelt?
Warmmiete, also die Summe aus Kaltmiete und Nebenkosten, ist im deutschen Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) indirekt geregelt. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Warmmiete ergeben sich aus den Vorschriften über die Miete von Wohnraum (§ 535 BGB) sowie die Umlage von Betriebskosten (§ 556 BGB).
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Warmmiete, da sie detailliert aufführt, welche Kosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Darunter fallen beispielsweise Wasserverbrauch, Heizkosten, Grundsteuer oder Kosten für Müllabfuhr.
Wird die Mietkaution auf Grundlage der Warmmiete berechnet?
Nein, die Mietkaution wird auf Grundlage der Kaltmiete berechnet, nicht der Warmmiete. Das bedeutet, dass alle Nebenkosten, die zur Warmmiete hinzugerechnet werden, bei der Berechnung der Kautionssumme nicht berücksichtigt werden dürfen. Laut dem deutschen Mietrecht darf die Höhe der Mietkaution maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen.
Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?
Kaltmiete ist der Grundbetrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnfläche bezahlt. Sie beinhaltet nicht die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und Grundsteuer. Kaltmiete wird mit den Begriffen Nettokaltmiete, Nettomiete und Grundmiete synonym verwendet.
Warmmiete hingegen umfasst die Kaltmiete und zusätzlich die Nebenkosten.
Ist die Bruttokaltmiete die Warmmiete?
Nein, die Bruttokaltmiete ist nicht dasselbe wie die Warmmiete. Bruttokaltmiete umfasst die Kaltmiete plus die Nebenkosten ohne Kosten für Heizung und Warmwasser.
Die Warmmiete hingegen beinhaltet sowohl die Bruttokaltmiete plus Heizkosten und die Kosten für Warmwasser.
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