Warmmiete: So setzt sich die Bruttomiete zusammen

Die Warmmiete, auch Bruttomiete genannt, zahlen Mieter jeden Monat an den Vermieter. Wie sie berechnet wird, wie sie Vermieter erhöhen und Mieter senken können, erfährst du in diesem Ratgeber.

Warmmiete ist der Betrag, den Mieter monatlich an den Vermieter überweisen. Die Warmmiete setzt sich zusammen aus Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten (nach BetrKV). Darin enthalten sind unter anderem die „warmen“ Nebenkosten für Heizung und Warmwasser, die den individuellen Verbrauch in der Wohnung abbilden:

Warmmiete = Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten

Warmmiete wird auch als Bruttowarmmiete, Bruttomiete oder Gesamtmiete bezeichnet.

Nicht in der Warmmiete enthalten sind folgende nicht umlagefähige Nebenkosten:

• Instandhaltung und Instandsetzung
• Verwaltungsarbeit

Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen und kann sie nicht auf die Mieter umlegen.

Die Kosten für Strom sind nicht Teil der Warmmiete, da jeder Mieter seinen Stromanbieter in der Regel selbst auswählt und auch eigenständig dafür zahlt. Tipp: Mit einem Stromanbietervergleich lässt sich oft bares Geld bei den Stromkosten sparen.

Ein Vermieter verlangt für eine Wohnung mit 90 Quadratmetern eine Kaltmiete in Höhe von 8,70 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen 1.200 Euro umlagefähige Nebenkosten pro Jahr.

Warmmiete = 8,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 883€ 

Der Mieter zahlt in diesem Beispiel also 883 Euro Warmmiete pro Monat.

Eine Erhöhung der Warmmiete muss der Vermieter immer begründen. Dafür hat er folgende 2 Möglichkeiten:

1. Höhere Kaltmiete: Der Vermieter kann den Faktor Kaltmiete erhöhen. Dabei muss er allerdings den geltenden Mietspiegel beachten, der für die zulässige Mieterhöhung auf Grundalge der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Gemeinde entscheidend ist. Wichtig: Der Vermieter muss dem Mieter eine Mieterhöhung immer schriftlich ankündigen.
2. Gestiegene umlagefähige Nebenkosten: Der Vermieter kann den Faktor umlagefähige Nebenkosten erhöhen. Grundlage dafür ist eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung, aus der gestiegene Nebenkosten hervorgehen. Wichtig: Die Betriebskostenvorauszahlung darf der Vermieter nur unmittelbar in Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Achtung: Die Warmmiete kann auch steigen, indem Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung gleichzeitig erhöht werden. Voraussetzung: Der Vermieter kann beide Erhöhungen begründen.

1. Ein Vermieter erhöht die Kaltmiete für eine 90 Quadratmeter-Wohnung vom 8,70 Euro auf 9,70 Euro pro Quadratmeter. Die umlagefähigen Nebenkosten bleiben konstant bei 1.200 Euro pro Jahr.
   Warmmiete alt: 8,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 883€
   Warmmiete neu: 9,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 973€
   Die Warmmiete steigt in unserem Beispiel von 883 Euro auf 973 Euro pro Monat.
2. Die Nebenkosten sind laut Nebenkostenabrechnung gestiegen und der Vermieter teilt dem Mieter eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung von 1.200 Euro auf 1.800 Euro pro Jahr für seine 90 Quadratmeter große Wohnung mit. Die Kaltmiete bleibt unverändert bei 
   Warmmiete alt: 8,70€/qm * 90 qm + 1.200€ / 12 = 883€
   Warmmiete neu: 8,70€/qm * 90 qm + 1.800€ / 12 = 933€
   Die Warmmiete steigt in unserem Beispiel von 883 Euro auf 933 Euro pro Monat.

Mieter können ihre Warmmiete über folgenden 2 Faktoren drücken:

1. Umlagefähige Nebenkosten senken: Am ehesten können Mieter ihre Warmmiete in der aktuellen Wohnung senken, indem sie bei den Heizkosten sparen. Viele andere Nebenkosten wie Grundsteuer, Hausmeisterkosten oder Abwassergebühr kann der Mieter hingegen nicht beeinflussen. Und auch bei den Heizkosten kann der Mieter nur bis zu einem gewissen Punkt sparen, wenn die Energieeffizienzklasse des Hauses schlecht ist.
2. Neue Wohnung suchen: Da die Energiekosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, wird deren Faktor bei der Berechnung der Kaltmiete immer wichtiger. Inzwischen ist in jedem Wohnungsinserat ein Energieausweis für die Immobilie Pflicht. Mieter sollten also bei der Suche nach einer neuen Wohnung auf eine gute Energieeffizienzklasse achten, wenn sie Warmmiete sparen wollen.