Aktualisiert am 29.08.2024 von 
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Die Energiekrise lässt die Betriebskosten derzeit durch die Decke gehen. Doch können Vermieter jetzt einfach die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen? Eine Frage, die zurzeit etlichen Mietern durch den Kopf geht. Grundsätzlich ist diese Frage mit „Ja“ zu beantworten, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Welche das sind, erfährst du in diesem Artikel.
Übersicht
- Wann ist es gerechtfertigt, die Betriebskostenvorauszahlung zu erhöhen?
- Wie stark darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?
- Betriebskostenvorauszahlung erhöhen: So funktioniert’s
- Ab wann gilt die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung?
- Häufige Fragen zu Betriebskostenvorauszahlung erhöhen
Wann ist es gerechtfertigt, die Betriebskostenvorauszahlung zu erhöhen?
Der Gesetzgeber hat einige Bedingungen festgelegt, die erfüllt sein müssen, bevor ein Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen kann. Doch an einem Punkt ist die Sache klar: Sind beide Vertragsparteien mit der Erhöhung einverstanden, darf diese jederzeit erfolgen. Aber was ist, wenn Vermieter oder Mieter die Nebenkostenvorauszahlung einseitig anpassen möchten? Laut Paragraf 560 Absatz 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf dies nur im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung geschehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Vermieter/Mieter die Vorauszahlung erhöhen oder senken möchten.
Sofern beide Parteien im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren, sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. In dieser Abrechnung müssen Vermieter die tatsächlichen Kosten und die geleisteten Abschlagszahlungen gegenüberstellen. Daraus resultiert entweder ein Guthaben für den Mieter oder ein Nachzahlungsbetrag. Jedoch darf der Vermieter diesen Nachzahlungsbetrag nur einfordern, wenn die Abrechnung fristgerecht (§ 556 Abs. 3 BGB) beim Mieter eingeht. Im gleichen Zug werden die Betriebskosten für das neue Jahr erhöht.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung in der Übersicht
- Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung darf nicht per Mietvertragsklausel ausgeschlossen sein.
- Zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung muss eine Betriebskostenabrechnung erfolgt sein.
- Die Betriebskostenabrechnung muss inhaltlich und formell richtig sein.
Wichtig: Auch wenn er die gesetzliche Abrechnungsfrist versäumt hat, darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen. Mit diesem Urteil (Az. VIII ZR 258/09) widersprach der oberste Gerichtshof einer weitverbreiteten Meinung. Vor der Erhöhung muss der Vermieter jedoch die fällige Abrechnung erstellen, ergänzte Werner Weskamp, Geschäftsführer von Haus und Grund. Denn die Abrechnung dient als Grundlage für eine Anpassung.
Darf der Vermieter die Nebenkosten wegen einer Energiekrise unterjährig erhöhen?
Trotz rasant steigender Energiepreise ist eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nur nach der Jahresabrechnung möglich. Vermieter können aber mit ihren Mietern das Gespräch suchen und auf eine gemeinsam vereinbarte Erhöhung hinwirken. Ein monatlich höherer Abschlag ist in der Regel leichter zu verkraften als eine Nachzahlung über mehrere hundert Euro. Ist der Mieter einverstanden, sollte eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, damit es später zu keinen Streitigkeiten kommt.
Sollte der Mieter eine unterjährige Erhöhung ablehnen, tritt der Vermieter erst einmal in Vorleistung. Dies dürfte insbesondere für kleinere private Vermieter ein finanzielles Problem darstellen. Bis sie das Geld über eine Nachforderung zurückbekommen, gilt es den finanziellen Engpass zu überbrücken.
Wie stark darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?
Im BGB ist von einer angemessenen Höhe die Rede – aber was ist angemessen? Darüber hat der Bundesgerichtshof geurteilt: Die Richter in Karlsruhe gehen davon aus, dass ein Zwölftel des Nachzahlungsbetrags eine angemessene Erhöhung darstellt (Az.: VIII ZR 294/10).
Der Vermieter darf auch nicht die zu erwartende Preissteigerung bei den Energiekosten einbeziehen. So entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Sicherheitszuschlag von zehn Prozent, um eventuell während des Abrechnungszeitraums entstehende Mehrkosten aufzufangen, nicht zulässig ist (Az.: VIII ZR 271/10).
Rechenbeispiel
Die dreiköpfige Familie Müller wohnt in Leipzig in einer 3-Zimmer-Wohnung. Ihre monatliche Vorauszahlung im Jahr 2021 betrug 215 Euro.
Jährliche Vorauszahlung: 12 * 215 Euro = 2.580 Euro
tatsächlich entstandene Kosten: 3.475 Euro
Nachforderung an den Mieter: 3.475 – 2.580 = 895 Euro
Mögliche Erhöhung: 895 / 12 = 74,58
Die neue monatliche Betriebskostenvorauszahlung wäre dementsprechend 289,58 Euro.
Betriebskostenvorauszahlung erhöhen: So funktioniert’s
Vermieter sollten regelmäßig prüfen, ob sie die Betriebskostenvorauszahlung anpassen sollten. „Am besten nach jeder Abrechnung“, sagt Rechtsanwalt Michael Wolf, Präsident des Vermietervereins in Koblenz. Dabei sollten sie wie folgt vorgehen:
- Schritt: Betriebskostenabrechnung erstellen
- Schritt: neue Betriebskostenvorauszahlung bestimmen
- Schritt: Ankündigung an den Mieter schicken
Betriebskostenabrechnung erstellen
Der Vermieter ist per Gesetzgeber verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlung einmal jährlich mit den tatsächlichen Kosten gegenzurechnen. Der Abrechnungszeitraum umfasst in der Regel ein Kalenderjahr. Es ist jedoch durchaus möglich, einen Abrechnungszeitraum von Mai bis April oder September bis August festzulegen.
Vermieter müssen allerdings bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung einige Faktoren beachten, wie beispielsweise:
- Abrechnungszeitraum
- Berechnung des Mieteranteils
- Gesamtkostenaufstellung
- Verrechnung der Vorauszahlungen
- Gesamtbetrag der Nachzahlung
Listet der Vermieter nicht alle Punkte auf, kann es passieren, dass die Abrechnung unwirksam ist und er das Recht auf eine Nachforderung verliert. Das ist beispielsweise der Fall, wenn dem Mieter nicht spätestens 12 Monate nach der Abrechnungsperiode die Abrechnung vorliegt.
Neue Betriebskostenvorauszahlung bestimmen
Bei der Berechnung der neuen Nebenkostenvorauszahlung darf der Vermieter nicht zu hoch ansetzen. Vom Gesetzgeber gibt es nur die Angabe „in angemessener Höhe“. Der BGH hat dann entschieden, was eine angemessene Erhöhung darstellt.
- Erfahre hier mehr zur Berechnung der Betriebskosten
Ankündigung an den Mieter schicken
Das Gesetz verlangt die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung in Textform.
- Ein Muster zur Erhöhung der Betriebskosten findest du hier.
Eine mündliche Mitteilung ist nicht wirksam. Der Vermieter muss die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung in seinem Schreiben nicht begründen. Schließlich kann der Mieter die angefallenen Betriebskosten in der Abrechnung nachlesen.
Dennoch rät Mietrechtsexperte Michael Wolf zu einer kurzen Erklärung. Sie fördere die Akzeptanz beim Mieter. Die Muster zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung aus dem Internet halten alle wichtigen Details parat.
Ab wann gilt die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung?
Waren die bisherigen Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, sollte der Vermieter die Abschläge erhöhen. Foto: iStock.com / fcafotodigital
Bei der Frage, ab wann die Erhöhung Nebenkostenerhöhung gilt, sind sich Experten uneins. Vom Gesetzgeber gibt es hierzu keine genaue Festlegung. Sofern jedoch nicht anders angegeben, ist die neue Nebenkostenvorauszahlung bereits mit der nächsten Miete fällig (§ 271 Abs. 1 BGB).
Einige Experten raten jedoch dazu, sich am Paragraf 560 Abs. 2 BGB zu orientieren: Dieser legt den Zeitpunkt fest, ab wann es wirksam ist, die Betriebskostenpauschale zu erhöhen. Der Mieter müsste in dem Fall die höhere Umlage „mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat“ entrichten. Das bedeutet: Kündigt dein Vermieter die Erhöhung im April an, müsstest du ab Juni mehr zahlen.
Häufige Fragen zu Betriebskostenvorauszahlung erhöhen
Kann der Vermieter die Betriebskosten rückwirkend erhöhen?
Nein. Laut Gesetzgeber hat der Vermieter keine Möglichkeit, die Betriebskosten rückwirkend zu erhöhen. Grundsätzlich tritt die Erhöhung nämlich erst mit der Ankündigung in Kraft!
Sind Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen zu erhöhen?
Flattert eine Nachzahlung ins Haus, schrillen beim Mieter erst einmal die Alarmglocken auf. Umso größer ist der Ärger, wenn sie beim Blick auf die Abrechnung feststellen, dass der Vermieter die Nebenkosten nicht richtig kalkuliert hat.
Unberechtigt! Denn das Gerichtsurteil (BGH Az. VIII ZR 195/03) nimmt ihn aus der Pflicht. Rechtliche Folgen drohen dem Vermieter laut Mietrechtsexperten Michael Wolf nur, „wenn er seinen Mieter bei der ersten Vorauszahlungsvereinbarung im Mietvertrag arglistig und nachweislich getäuscht hat.“ In diesem Fall könne der Mieter fristlos kündigen.
Doch der Gesetzgeber ist nicht ausschließlich auf der Seite des Vermieters. Unter Umständen muss dieser sogar Schadensersatz zahlen. Das ist in zwei Punkten der Fall:
- A: Der Vermieter sichert dem Mieter zu, dass die festgelegten Vorauszahlungen ausreichen.
- B: Der Vermieter setzt die Betriebskostenvorauszahlung bewusst zu niedrig an, um eine günstige Miete vorzugaukeln.
Was passiert, wenn der Mieter die Erhöhung nicht akzeptiert?
Akzeptiert der Mieter eine wirksame Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht und verweigert infolgedessen die Zahlung, gerät er in Zahlungsverzug. Sobald die Mietrückstände sich auf zwei Monatsmieten summieren, kann der Vermieter dem Mieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Eine vorhergehende Abmahnung ist in diesem Fall nicht zwingend notwendig.
Betriebskostenpauschale als Alternative zur Vorauszahlung?
Statt einer Vorauszahlung können die Parteien auch auf eine monatliche Betriebskostenpauschale einigen. Hier muss der Vermieter keine aufwendige Abrechnung erstellen. Mehrkosten zahlt er jedoch aus eigener Tasche.
Wichtig: Nicht alle umlagefähigen Nebenkosten können pauschal in die Abrechnung einfließen. So müssen Vermieter die Heizkosten verpflichtend zu mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abrechnen. Der Verbrauchsanteil darf dabei keinen Anteil an der Betriebskostenpauschale ausmachen. Eine Ausnahme gilt für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bezieht. Nur dann findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung.
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