Aktualisiert am 11.09.2024 von 
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Betriebskostenpauschale - das Wichtigste in Kürze
- Die Betriebskostenpauschale ist eine Alternative zur Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag.
- Der Vermieter legt einen monatlichen Pauschalbetrag fest, der sämtliche Nebenkosten abdeckt, ohne jährliche Abrechnung.
- Bei der Betriebskostenpauschale besteht kein Recht auf Nachforderungen einer Nachzahlung seitens des Vermieters, jedoch auch kein Anspruch auf Rückzahlungen für den Mieter.
- Die Pauschale kann praktisch sein für kurzfristige Mietverhältnisse, erfordert aber klare Vereinbarungen im Mietvertrag.
Inhaltsübersicht
Was ist eine Betriebskostenpauschale?
Bei der Betriebskostenpauschale zahlt der Mieter jeden Monat einen festen Pauschalbetrag an den Vermieter – dieser deckt alle Nebenkosten der Betriebskosten wie zum Beispiel Warmwasserkosten, Grundsteuer und Hausmeisterkosten ab. Es gibt keine jährliche Abrechnung wie bei der Betriebskostenvorauszahlung. Das bedeutet, dass weder der Vermieter noch der Mieter finanzielle Nachforderungen stellen können, selbst wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die Pauschale. Allerdings hat der Mieter auch kein Recht auf Rückzahlung, selbst wenn er eine höhere Pauschale gezahlt hat als nötig. Wenn der Mieter die Pauschale für zu hoch hält, kann er keine Einsicht in die Belege verlangen – jedoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Mieter die Höhe der Pauschale vor Vertragsabschluss prüfen können.
Urteil
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs hat die Anforderungen an Mieter bezüglich der Einsicht in Betriebskostenabrechnungen und der Senkung von Betriebskostenpauschalen in Frage gestellt. In einem konkreten Fall, in dem Mieter die Pauschale senken und Einsicht in die Abrechnungsbelege erhalten wollten, wies der Bundesgerichtshof die Klage zurück. Der BGH argumentierte, dass Mieter triftige Zweifel an der Pauschale vorbringen müssen, was hier nicht geschehen ist (AZ VIII ZR 106).
Unterschied: Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung
Im Gegensatz zur Betriebskostenpauschale, die keine jährliche Abrechnung erfordert, wird bei der Betriebskostenvorauszahlung jährlich eine Abrechnung durchgeführt. Dies kann zu möglichen Ansprüchen auf Nach- oder Rückzahlungen führen, abhängig davon, ob die geleisteten Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten über- oder unterschreiten.
Wann lohnt sich eine Betriebskostenpauschale?
Die Pauschale für die Betriebskosten ist praktisch für kurzfristige Mietverhältnisse und bietet eine einfache Verwaltung für Vermieter, da keine jährliche Betriebskostenabrechnung erforderlich ist. Mieter haben Planungssicherheit, tragen jedoch das Risiko einer eventuell zu hohen Pauschale.
Betriebskostenpauschale für Mieter und Vermieter im Überblick
| Mieter | Vermieter | |
|---|---|---|
| Zahlung | Mieter zahlen einen festen monatlichen Betrag. | Vermieter erhält vereinbarte Betriebskostenpauschale. |
| Abrechnung | Keine zusätzliche Zahlung erforderlich. | Keine Verpflichtung zur jährlichen Betriebskostenabrechnung. |
| Änderung | Stimmt Änderungen zu – falls vertraglich vereinbart. | Die Betriebskostenpauschale kann gemäß den Vereinbarungen im Mietvertrag angepasst werden. |
| Betriebskosten | Keine Kosten über die Betriebskostenpauschale hinaus. | Vermieter tragen die Betriebskosten, die über die Pauschale hinausgehen. |
| Belege | Keine Belegvorlage erforderlich. | Keine Belegvorlage erforderlich. |
Keine Betriebskostenpauschale bei Sozialwohnungen
Bei so genannten preisgebundenen Wohnungen (sozialer Wohnungsbau), deren Bau mit öffentlichen Geldern gefördert wurde, dürfen die Vermieter keine Nebenkostenpauschale vereinbaren. Die Betriebskosten sind also ausschließlich monatlich im Voraus zu zahlen und einmal jährlich abzurechnen.
Betriebskostenpauschale vertraglich festlegen
Verbrauchsabhängige Betriebskosten wie fürs Heizen müssen überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Foto: iStock.com /djedzura
Hat sich der Vermieter für eine Betriebskostenpauschale entschieden, kann er nicht nach Gutdünken einen beliebigen Betrag für die Betriebskosten festlegen. Im Mietvertrag muss exakt vereinbart sein, welche Nebenkostenarten durch die Pauschale abgedeckt sind und welche gegebenenfalls gesondert abgerechnet werden. Andernfalls gehen Gerichte im Streitfall davon aus, dass mit der Pauschale alle zulässigen Nebenkosten abgegolten sind.
- Mietvertrag muss klare Angaben und Formulierungen zu abgedeckten Nebenkosten enthalten.
- Der Vermieter sollte reale Verbrauchswerte der letzten Jahre berücksichtigen.
- Heizkosten sind begrenzt (laut Heizkostenverordnung mindestens 50 Prozent, maximal 70 Prozent) nach Verbrauch abzurechnen.
- Vermieter haben das Recht, die Pauschale regelmäßig anzupassen (§560 I 3 BGB).
Erhöhung Betriebskostenpauschale: Wie geht das?
Wenn im Mietvertrag keine Anpassung der Betriebskostenpauschale ausdrücklich vereinbart wurde, hat der Vermieter sein Recht auf eine Erhöhung verwirkt.
Sollte eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale im Mietvertrag vereinbart sein, gelten folgende Anforderungen:
- Der Grund für die Erhöhung der Umlage muss bezeichnet werden.
- Die Erklärung muss in Textform erfolgen, etwa per Brief, E-Mail oder Fax, gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB.
- Der Vermieter muss die Erhöhung der Pauschale für die Betriebskosten nachvollziehbar begründen, üblicherweise durch eine Abrechnung.
- Die Erhöhung tritt in der Regel ab dem zweiten Monat nach dem Zeitpunkt des Eingangs der Erhöhungserklärung beim Mieter in Kraft. Rückwirkende Erhöhungen sind nur in Ausnahmefällen zulässig, beispielsweise wenn der Vermieter selbst rückwirkend Zahlungen für höhere Grundsteuern leisten muss.
Betriebskostenpauschale in Vorauszahlung umwandeln
- Der Vermieter kann die Betriebskostenpauschale erhöhen, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als festgelegt.
- Dazu stellt er beispielsweise eine Betriebskostenabrechnung in Form einer einmaligen Abrechnung aus.
- Will er nun von einer Pauschale zu einer verbrauchsabhängigen Umlage wechseln, braucht er aber noch die Zustimmung des Mieters.
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