Diese Verjährungsfristen sollten Mieter kennen

Die Nebenkostenabrechnung flattert Mietern in der Regel einmal im Jahr ins Haus – und das muss sie auch. Denn spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums müssen die Nebenkosten abgerechnet werden. Dabei wird der Saldo die Summe der Betriebskostenvorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten gebildet.

Verpasst der Vermieter die Abrechnungsfrist, kann er Forderungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht selbst verschuldet. Ist also der Abrechnungszeitraum der 01.01. bis 31.12. eines Jahres, so muss der Vermieter spätestens bis zum 31.01. des Folgejahres abrechnen, um noch Nachforderungen geltend machen zu können.

Achtung: Versäumt der Vermieter die Frist, so ist er dennoch weiter verpflichtet abzurechnen und dem Mieter ein eventuelles Guthaben zurückzuzahlen. Rechnet der Vermieter nicht ab, so kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten, bis der Vermieter abrechnet (BGH ZMR 1994, 339).

Kommt die Nebenkostenabrechnung pünktlich und der Mieter hat Einwände gegen diese, muss auch er seine Einwände binnen 12 Monaten mitteilen – andernfalls gilt die Abrechnung sozusagen als stillschweigend akzeptiert. Anders sieht es bei den Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen aus: Hier beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre. Wichtig in jedem Fall ist es die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

Genauso verhält es sich mit der Miete. Versäumt der Vermieter es, diese einzutreiben, gilt für Mietrückstände die dreijährige Verjährungsfrist. Diese beginnt allerdings erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet: Entsteht der Anspruch im Januar eines Jahres, beginnt die Frist erst zum Jahresende, so dass die Forderung somit erst nach knapp vier Jahren verjährt ist.

Die gleiche Frist gilt auch dann, wenn der Mieter Miete zurückverlangen will, die er aus Versehen zu viel gezahlt hat. Versäumt er dies länger als dies die dreijährige Verjährungsfrist vorsieht,  hat er kein Recht mehr auf das Geld. Diese Frist gilt auch für die Rückzahlung der Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses.

Besonders lang ist die Verjährungsfrist dann, wenn ein Mieter von einem Gericht zur Zahlung eines bestimmten Betrags verurteilt wurde oder ein rechtskräftiger Mahn- oder Vollstreckungsbescheid erwirkt wurde. In diesem Fall kann der Mieter von seinem Vermieter 30 Jahre lang in Anspruch genommen werden. Erst dann verjährt die Forderung.

Es gibt Fälle, in denen der Mieter vom Vermieter Geld zurückverlangen kann – nämlich dann, wenn er aufgrund einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag an den Vermieter einen sogenannten Abgeltungsbetrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gezahlt hat. Diese Klauseln sind unwirksam, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Wenn der Mieter aber trotzdem zahlt, hat er nur sechs Monate Zeit, den Betrag zurückzuverlangen – versäumt er dies, ist der Vermieter im Vorteil. Hat der Mieter dagegen selbst renoviert, ohne es zu müssen, hat er ebenfalls sechs Monate Zeit, dafür vom Vermieter Schadensersatz zu verlangen.

Achtung: Zumindest während eines laufenden Mietverhältnisses verjähren Ansprüche des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht.

Die Verjährungsfrist kann unterbrochen werden, indem Klage vor einem Gericht erhoben wird. Dadurch wird Verjährungshemmung erreicht. Gleiches gilt, wenn ein Mahnbescheid beantragt wird.

Auch Ansprüche, die sich zum Beispiel aus einer zu geringen Wohnfläche ergeben, können unter Umständen viele Jahre lang Rückzahlungsansprüche des Mieters bewirken. In einem vom Landgericht München I entschiedenen Fall (Az.: 31 S 6768/13) ist einem Mieter erst nach rund 10 Jahren Mietzeit aufgefallen, dass die von ihm gemietete Doppelhaushälfte rund 15 Prozent kleiner war, als im Vertrag angegeben. Er verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete für den kompletten Mietzeitraum.

Vor dem Amtsgericht hatte er damit noch nicht Erfolg; dieses sprach ihm lediglich Erstattungsansprüche innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zu. Das Landgericht sah es anders: Es sei nicht grob fahrlässig, dass der Mieter nicht schon zu Beginn des Mietverhältnisses die Wohnfläche überprüft habe. Damit begann die Verjährungsfrist erst ab Kenntnis der Abweichung zu laufen und der Mieter bekommt für den kompletten Mietzeitraum Geld zurück.

Finanzielle Forderungen existieren theoretisch für immer – sie können nur nach der Verjährung nicht mehr eingefordert werden. Das bedeutet: Zahlt ein Mieter eine bereits verjährte Forderung versehentlich oder weil er von den Fristen nichts weiß, kann er das Geld trotzdem nicht mehr zurückverlangen.