Aktualisiert am 10.09.2024 von 
100% der Leser fanden diesen Artikel hilfreich
Was ist die Kappungsgrenze? – das Wichtigste in Kürze
Die Kappungsgrenze ist eine wichtige Regel im deutschen Mietrecht. Sie steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), besonders in § 558 Absatz 3. Sie bestimmt, dass Bestandsmieten innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. Diese Begrenzung soll verhindern, dass Mieter durch übermäßige Mietsteigerungen finanziell überfordert werden. Achtung: In besonders angespannten Mietmärkten ist sie auf 15 Prozent herabgesetzt.
Eine Mieterhöhung, die die Kappungsgrenze überschreitet, ist nicht erlaubt. Das gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung noch nicht erreicht ist.
Eine Ausnahme sind Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter kann einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Dadurch ist eine Erhöhung über die Grenze hinaus möglich.
Wichtig ist, dass die Kappungsgrenze nicht für Index- und Staffelmietverträge gilt. Bei diesen Verträgen sind die Mietsteigerungen schon festgelegt.
Praktische Beispiele für die Berechnung
In besonders angespannten Mietmärkten, wie in Berlin, gelten oft Kappungsgrenzen von 15 Prozent. Foto: Tom Bayer / stock.adobe.com
- Beispiel 1: Die Ausgangsmiete beträgt 500 Euro pro Monat. Bei einer Mieterhöhung von 20 Prozent steigt die Miete auf 600 Euro. Das sind 100 Euro mehr (20 Prozent von 500 Euro).
- Beispiel 2: Die Ausgangsmiete beträgt 800 Euro pro Monat. Es gibt eine Mieterhöhung von 15 Prozent. In einer Stadt mit einer abgesenkten Kappungsgrenze beträgt die neue Miete 920 Euro. Das sind 120 Euro mehr (15 Prozent von 800 Euro).
- Beispiel 3: Die Ausgangsmiete beträgt 1.000 Euro pro Monat. Bei einer Mieterhöhung von 10 Prozent wird die neue Miete 1.100 Euro. Das sind 100 Euro mehr (10 Prozent von 1.000 Euro).
Wie wird die Kappungsgrenze berechnet?
Die Berechnung basiert auf der aktuellen Nettokaltmiete im Mietvertrag. Der zulässige Erhöhungsbetrag darf innerhalb von 3 Jahren 20 Prozent – oder in bestimmten Gebieten 15 Prozent – nicht überschreiten. Diese Grenze gilt unabhängig von zusätzlichen Kosten oder Modernisierungen. Unter bestimmten Bedingungen können diese jedoch zu höheren Mieten führen.
Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Einige Bundesländer und Städte haben durch regionale Verordnungen die Kappungsgrenze weiter verschärft. In vielen Städten wurde die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt. Das soll den Anstieg der Mieten bremsen und den Wohnungsmarkt entlasten. Diese abgesenkte Kappungsgrenze ist Teil der Maßnahmen, die im Rahmen der Mietpreisbremse eingeführt wurden.
Kappungsgrenzen in den einzelnen Bundesländern
Die Kappungsgrenze variiert je nach Bundesland und Gemeinde. In einigen Regionen haben die Bundesländer strengere Regeln eingeführt. Diese Regeln setzen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent fest.
| Bundesland | Kappungsgrenze | Gültig für Gemeinden |
| Baden-Württemberg | 15% | Städte wie Stuttgart, Heidelberg, Freiburg, Tübingen |
| Bayern | 15% | Städte wie München, Nürnberg, Regensburg, Ingolstadt |
| Berlin | 15% | Ganz Berlin |
| Brandenburg | 15% | Potsdam, einige Umlandgemeinden |
| Bremen | 15% | Stadt Bremen |
| Hamburg | 15% | Ganz Hamburg |
| Hessen | 15% | Städte wie Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel |
| Mecklenburg-Vorpommern | 20% | Städte wie Rostock, Greifswald |
| Niedersachsen | 15% | Städte wie Hannover, Braunschweig, Göttingen |
| Nordrhein-Westfalen | 15% | Städte wie Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster |
| Rheinland-Pfalz | 15% | Städte wie Mainz, Ludwigshafen, Trier |
| Saarland | 15% | Städte wie Saarbrücken, Neunkirchen |
| Sachsen | 20% | Städte wie Leipzig, Dresden |
| Sachsen-Anhalt | 20% | Keine Absenkung |
| Schleswig-Holstein | 15% | Städte wie Kiel, Lübeck, Flensburg |
| Thüringen | 20% | Stadt Erfurt |
Erklärung der Tabelle:
- Kappungsgrenze: Gibt den maximalen Prozentsatz an, um den die Miete innerhalb von 3 Jahren erhöht werden darf.
- Gültig für Gemeinden: Zeigt die spezifischen Städte oder Regionen, in denen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. In den übrigen Bereichen der Bundesländer gilt die reguläre Grenze von 20 Prozent. Allerdings können einzelne Großstädte einer lokalen Kappungsgrenzenverordnung unterliegen.
Ausnahmen und Besonderheiten bei der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze dient dem Schutz der Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen. Es gibt einige Ausnahmen und Besonderheiten. Diese erlauben Vermietern, die Miete darüber hinaus zu erhöhen.
Mieterhöhungen nach Modernisierungen
Modernisierungsmaßnahmen können zu einer Mieterhöhung führen, die über die Kappungsgrenze hinausgeht. Gemäß BGB können Vermieter nach Abschluss von Modernisierungen die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Diese Mieterhöhung nach Modernisierung muss jedoch klar von der regulären Mietanpassung, die der Kappungsgrenze unterliegt, getrennt werden.
Info: Kappungsgrenze bei Mieterhöhung nach Modernisierung
Seit dem 1. Januar 2019 dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen. Die Erhöhung ist auf maximal 8 Prozent der Kosten pro Jahr begrenzt.
Wichtig ist, dass diese Erhöhung einer Grenze unterliegt. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete wegen Modernisierungen um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Miete vor der Modernisierung bei weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Erhöhung sogar auf 2 Euro pro Quadratmeter begrenzt.
Kappungsgrenze bei Index- und Staffelmiete
Bei einem Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag greifen die Regelungen nicht, da die Mieterhöhungen vertraglich festgelegt sind. Die Miete steigt hier auf zwei Arten. Bei einem Indexmietvertrag folgt sie dem Verbraucherpreisindex. Bei einem Staffelmietvertrag steigt sie in festen Zeitabständen und Beträgen.
Zusätzliche Ausnahmen von der Kappungsgrenze
Neben den bekannten Ausnahmen wie Modernisierungen und Index- oder Staffelmietverträgen gibt es zwei weitere Fälle. In diesen Fällen gilt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nicht:
- Teilinklusivmiete: Bei dieser Miete sind bestimmte Nebenkosten bereits in der Miete enthalten. Die Kappungsgrenze wird hier auf die gesamte Miete angewendet, was größere Mieterhöhungen ermöglicht.
- Fehlbelegungsabgabe: Wenn Mieter in preisgebundenen Wohnungen durch eine Einkommensverbesserung eine Fehlbelegungsabgabe zahlen müssen, gilt die Kappungsgrenze nicht. Die Miete kann bis zur Höhe der Fehlbelegungsabgabe erhöht werden.
Fallstricke für Mieter und Vermieter
Die Kappungsgrenze aus Sicht der Mieter
Mieter profitieren! Sie sorgt dafür, dass die Miete nicht zu schnell steigt. Das ist besonders wichtig in beliebten Städten. Dort gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Die Kappungsgrenze aus Sicht der Vermieter
Für Vermieter ist es wichtig, die Kappungsgrenze zu beachten. So können sie die Zustimmung der Mieter für eine Mieterhöhung erhalten. Das hilft, rechtliche Probleme zu vermeiden. Dabei gehen Vermieter im Optimalfall folgendermaßen vor:
- Einhaltung der Erhöhungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden. In bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze durch eine Kappungsgrenzenverordnung auf 15 Prozent gesenkt sein.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete muss berücksichtigt werden. Auch wenn sie noch nicht erreicht ist, darf die Miete die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird meist durch den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde definiert.
- Unterscheidung zwischen Nettokaltmiete und Teilinklusivmiete: Bei einer Teilinklusivmiete sind die Nebenkosten in der Miete enthalten. Die Kappungsgrenze gilt für die gesamte Miete, nicht nur für die Nettokaltmiete.
- Ausnahmen: Vermieter müssen wissen, dass die Kappungsgrenze bei Modernisierungsmaßnahmen sowie bei Index- und Staffelmietverträgen nicht greift. Zudem gelten Sonderregelungen bei der Fehlbelegungsabgabe.
- Formvorschriften: Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein, z.B. durch Bezugnahme auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
- Mieterzustimmung: Eine Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze setzt die Zustimmung des Mieters voraus. Verweigert der Mieter die Zustimmung, muss der Vermieter gegebenenfalls auf Zustimmung klagen.
- Fristen beachten: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Zudem darf die Mieterhöhung erst nach Ablauf der vereinbarten Sperrfrist wirksam werden.
Häufig gestellte Fragen zur Kappungsgrenze
Wann greift die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze gilt, wenn eine Mieterhöhung nach § 558 BGB stattfindet. Das passiert, wenn der Vermieter die Miete an die übliche Vergleichsmiete anpassen will. Dabei darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in bestimmten Städten und Gemeinden) steigen.
Wie berechnet man die Kappungsgrenze?
Die Berechnung erfolgt auf Basis der aktuellen Nettokaltmiete. Die zulässige Erhöhung beträgt 20 Prozent (oder 15 Prozent) der Miete, innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Betriebskosten und Modernisierungsmaßnahmen sind gesondert zu berücksichtigen.
Was tun bei Verstößen gegen die Kappungsgrenze?
Bei Verstößen gegen die Kappungsgrenze können Mieter die Erhöhung ablehnen und rechtliche Schritte einleiten. Es ist ratsam, einen Anwalt oder den Mieterverein zu konsultieren. Mieter sollten auch auf die Mietpreisbremse und die Regeln im BGB zur Kappungsgrenze achten. So schützen sie sich vor unzulässigen Mieterhöhungen.
Seite weiterleiten
