Aktualisiert am 10.09.2024 von 
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Was ist die Kappungsgrenze? – das Wichtigste in Kürze
Die Kappungsgrenze ist eine zentrale Regelung im deutschen Mietrecht, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist, insbesondere in § 558 Absatz 3 BGB. Sie bestimmt, dass Bestandsmieten innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. Diese Begrenzung soll verhindern, dass Mieter durch übermäßige Mietsteigerungen finanziell überfordert werden. Achtung: In besonders angespannten Mietmärkten ist die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesetzt.
Eine Mieterhöhung, die über die Kappungsgrenze hinausgeht, ist unzulässig, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung noch nicht erreicht ist. Eine Ausnahme bilden Modernisierungsmaßnahmen, bei denen der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen kann, wodurch eine Erhöhung über die Kappungsgrenze hinaus möglich ist.
Wichtig ist, dass die Kappungsgrenze nicht für Index- und Staffelmietverträge gilt, bei denen die Mietsteigerungen vertraglich bereits festgelegt sind.
Praktische Beispiele für die Berechnung
In besonders angespannten Mietmärkten, wie in Berlin, gelten oft Kappungsgrenzen von 15 Prozent. Foto: Tom Bayer / stock.adobe.com
- Beispiel 1: Ausgangsmiete von 500 Euro pro Monat, Mieterhöhung um 20 Prozent: Neue Miete von 600 Euro (20 Prozent von 500 Euro = 100 Euro Erhöhung).
- Beispiel 2: Ausgangsmiete von 800 Euro pro Monat, Mieterhöhung um 15 Prozent in einer Stadt mit abgesenkter Kappungsgrenze: Neue Miete von 920 Euro (15 Prozent von 800 Euro = 120 Euro Erhöhung).
- Beispiel 3: Ausgangsmiete von 1.000 Euro pro Monat, Mieterhöhung um 10 Prozent: Neue Miete von 1.100 Euro (10 Prozent von 1.000 Euro = 100 Euro Erhöhung).
Wie wird die Kappungsgrenze berechnet?
Die Berechnung der Kappungsgrenze basiert auf der aktuellen Nettokaltmiete im Mietvertrag. Der zulässige Erhöhungsbetrag darf innerhalb von 3 Jahren 20 Prozent – oder in bestimmten Gebieten 15 Prozent – nicht überschreiten. Diese Grenze gilt unabhängig von zusätzlichen Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen, die unter bestimmten Voraussetzungen jedoch zu zusätzlichen Mieterhöhungen führen können.
Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Einige Bundesländer und Städte haben durch regionale Verordnungen die Kappungsgrenze weiter verschärft. So wurde in vielen urbanen Gebieten die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt, um den Mietpreisanstieg zu bremsen und den Wohnungsmarkt zu entlasten. Diese abgesenkte Kappungsgrenze ist Teil der Maßnahmen, die im Rahmen der Mietpreisbremse eingeführt wurden.
Kappungsgrenzen in den einzelnen Bundesländern
Die Kappungsgrenze variiert je nach Bundesland und Gemeinde. In einigen Regionen wurden durch die Kappungsgrenzenverordnungen der Bundesländer strengere Regelungen eingeführt, die eine Kappungsgrenze von 15 Prozent vorsehen.
| Bundesland | Kappungsgrenze | Gültig für Gemeinden |
| Baden-Württemberg | 15% | Städte wie Stuttgart, Heidelberg, Freiburg, Tübingen |
| Bayern | 15% | Städte wie München, Nürnberg, Regensburg, Ingolstadt |
| Berlin | 15% | Ganz Berlin |
| Brandenburg | 15% | Potsdam, einige Umlandgemeinden |
| Bremen | 15% | Stadt Bremen |
| Hamburg | 15% | Ganz Hamburg |
| Hessen | 15% | Städte wie Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel |
| Mecklenburg-Vorpommern | 20% | Städte wie Rostock, Greifswald |
| Niedersachsen | 15% | Städte wie Hannover, Braunschweig, Göttingen |
| Nordrhein-Westfalen | 15% | Städte wie Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster |
| Rheinland-Pfalz | 15% | Städte wie Mainz, Ludwigshafen, Trier |
| Saarland | 15% | Städte wie Saarbrücken, Neunkirchen |
| Sachsen | 20% | Städte wie Leipzig, Dresden |
| Sachsen-Anhalt | 20% | Keine Absenkung |
| Schleswig-Holstein | 15% | Städte wie Kiel, Lübeck, Flensburg |
| Thüringen | 20% | Stadt Erfurt |
Erklärung der Tabelle:
- Kappungsgrenze: Gibt den maximalen Prozentsatz an, um den die Miete innerhalb von 3 Jahren erhöht werden darf.
- Gültig für Gemeinden: Zeigt die spezifischen Städte oder Regionen, in denen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. In den übrigen Bereichen der Bundesländer gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 Prozent. Allerdings können einzelne Großstädte einer lokalen Kappungsgrenzenverordnung unterliegen.
Ausnahmen und Besonderheiten bei der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze dient dem Schutz der Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen. Es gibt jedoch folgende Ausnahmen und Besonderheiten, die es Vermietern erlauben, die Miete über die übliche Kappungsgrenze hinaus anzuheben:
Mieterhöhungen nach Modernisierungen
Modernisierungsmaßnahmen können zu einer Mieterhöhung führen, die über die Kappungsgrenze hinausgeht. Gemäß BGB können Vermieter nach Abschluss von Modernisierungen die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Diese Mieterhöhung nach Modernisierung muss jedoch klar von der regulären Mietanpassung, die der Kappungsgrenze unterliegt, getrennt werden.
Info: Kappungsgrenze bei Mieterhöhung nach Modernisierung
Seit dem 1. Januar 2019 gilt: Vermieter dürfen nach einer Modernisierung die Miete um maximal 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich erhöhen. Wichtig ist jedoch, dass diese Erhöhung einer weiteren Grenze unterliegt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Miete vor der Modernisierung bei weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Erhöhung sogar auf 2 Euro pro Quadratmeter begrenzt.
Kappungsgrenze bei Index- und Staffelmiete
Bei einem Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag greifen die Regelungen der Kappungsgrenze nicht, da die Mieterhöhungen vertraglich festgelegt sind. Die Miete steigt hier entweder gemäß einem Index – Verbraucherpreisindex bei Indexmietvertrag – oder in festgelegten Zeitintervallen und Beträgen bei einem Staffelmietvertrag.
Zusätzliche Ausnahmen von der Kappungsgrenze
Neben den geläufigen Ausnahmen wie Modernisierungsmaßnahmen und Index- oder Staffelmietverträgen gibt es zwei weitere spezifische Fälle, in denen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nicht gilt:
- Teilinklusivmiete: Bei dieser Miete sind bestimmte Nebenkosten bereits in der Miete enthalten. Die Kappungsgrenze wird hier auf die gesamte Miete angewendet, was größere Mieterhöhungen ermöglicht.
- Fehlbelegungsabgabe: Wenn Mieter in preisgebundenen Wohnungen durch eine Einkommensverbesserung eine Fehlbelegungsabgabe zahlen müssen, gilt die Kappungsgrenze nicht. Die Miete kann bis zur Höhe der Fehlbelegungsabgabe erhöht werden.
Fallstricke für Mieter und Vermieter
Die Kappungsgrenze aus Sicht der Mieter
Mieter profitieren von der Kappungsgrenze, da sie sicherstellt, dass ihre Miete nicht übermäßig schnell steigt, insbesondere in beliebten Städten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum.
Die Kappungsgrenze aus Sicht der Vermieter
Für Vermieter ist es wichtig, die Kappungsgrenze zu beachten, um die Zustimmung der Mieter für eine Mieterhöhung zu erhalten und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Dabei gehen Vermieter im Optimalfall folgendermaßen vor:
- Einhaltung der Erhöhungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden. In bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze durch eine Kappungsgrenzenverordnung auf 15 Prozent gesenkt sein.
- Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist, darf die Miete die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird meist durch den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde definiert.
- Unterscheidung zwischen Nettokaltmiete und Teilinklusivmiete: Bei einer Teilinklusivmiete, bei der Nebenkosten bereits in der Miete enthalten sind, gilt die Kappungsgrenze für die gesamte Miete und nicht nur für die Nettokaltmiete.
- Ausnahmen: Vermieter müssen wissen, dass die Kappungsgrenze bei Modernisierungsmaßnahmen sowie bei Index- und Staffelmietverträgen nicht greift. Zudem gelten Sonderregelungen bei der Fehlbelegungsabgabe.
- Formvorschriften: Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein, z.B. durch Bezugnahme auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
- Mieterzustimmung: Eine Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze setzt die Zustimmung des Mieters voraus. Verweigert der Mieter die Zustimmung, muss der Vermieter gegebenenfalls auf Zustimmung klagen.
- Fristen beachten: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Zudem darf die Mieterhöhung erst nach Ablauf der vereinbarten Sperrfrist wirksam werden.
Häufig gestellte Fragen zur Kappungsgrenze
Wann greift die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze greift, wenn eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erfolgt, also wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel anpassen möchte. Dabei darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in bestimmten Städten und Gemeinden) steigen.
Wie berechnet man die Kappungsgrenze?
Die Berechnung erfolgt auf Basis der aktuellen Nettokaltmiete. Die zulässige Erhöhung beträgt 20 Prozent (oder 15 Prozent) der Miete, innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Betriebskosten und Modernisierungsmaßnahmen sind gesondert zu berücksichtigen.
Was tun bei Verstößen gegen die Kappungsgrenze?
Bei Verstößen gegen die Kappungsgrenze können Mieter die Erhöhung ablehnen und rechtliche Schritte einleiten. Es ist ratsam, einen Anwalt oder den Mieterverein zu konsultieren. Außerdem sollten Mieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse und der BGB-Regelungen zur Kappungsgrenze achten, um sich gegen unzulässige Mieterhöhungen zu schützen.
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