Wann Lärm eine Mietminderung rechtfertigt

Die Waschmaschine in der Nachbarwohnung macht am Sonntag Lärm und der Nachbar staubsaugt mitten in der Nacht. Kannst du als Mieter wegen Ruhestörung die Miete mindern?

Diese Rechte hast du als Mieter: Den Haushaltslärm aus der Wohnung deines Nachbarn musst du grundsätzlich dulden. „Wenn der Nachbar jedoch ständig während der Ruhezeiten staubsaugt oder Waschmaschine und Spülmaschine betreibt, kann das ein Grund zur Mietminderung sein“, erklärt Dirk Clausen, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg. Aber: „Für eine Minderung muss die Beeinträchtigung schon erheblich sein.“

Die Nachbarskinder springen und trampeln schreiend durchs Treppenhaus und das Baby nebenan brüllt ohne Unterlass.

Diese Rechte hast du als Mieter: Bei Kinderlärm ist eine Mietminderung normalerweise nicht möglich, denn gesetzlich gilt eine gewisse kindliche Narrenfreiheit, was die Lärmbelästigung durch die Kleinen betrifft: Im Landesimmissionsschutzgesetz heißt es in Paragraf 6, Lärm durch Kinder sei „sozialadäquat und damit zumutbar“, da diese Geräusche zur kindlichen Entwicklung und Entfaltung gehören. Auch viele Gerichte erwarten viel Toleranz vom Mieter, was Kinderlärm betrifft: So stellte etwa das Landgericht Berlin in einem Urteil „lärmintensives Kinderspiel“ vor die Interessen der Mieter (Az.: 66 S 114/92), eine Minderung der Miete ist hier nicht erlaubt.

Nur in wirklich besonderen Ausnahmen kann eine Mieterminderung möglich sein. Eine Mieterin monierte tägliche Lärmstörungen durch Stampfen, Springen und Poltern sowie Schreie und sonstige lautstarke Auseinandersetzungen. Der Bundesgerichtshof sah eine Mietminderung als gerechtfertigt an (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16).

Jeden Tag übt der Nachbar in seiner Wohnung zwei Stunden Klavier und der Nachbarssohn hat ein Schlagzeug zu Weihnachten geschenkt bekommen.

Diese Rechte hast du als Mieter: Die meisten Gerichte sind der Ansicht, dass Musizieren zum „sozial üblichen Verhalten“ gehört und daher außerhalb der Ruhezeiten nicht verboten werden kann. Der Nachbar kann aber in seiner Übungsdauer eingeschränkt werden. Laut Clausen kann ein Übermaß an Musik zur Mietminderung gegenüber dem Vermieter berechtigen.

Wenn der Nachbar Musik unterrichte, sehe der Fall aber anders aus, erklärt der Mietrechtsexperte. „Wenn im Mietvertrag steht, dass in der Nachbarwohnung eine Musikschule ist, kann der Mieter nicht wegen dieser Musik die Miete mindern.“ Nutze der Nachbar seine Wohnung aber ohne Erlaubnis seines Vermieters als Musikschule, könne dieser ihn abmahnen und sogar wegen der Lärmbelästigung kündigen.

Die Nacht ist eigentlich die Zeit der Ruhe und des Schlafes. Mit der Ruhe kann es aber schnell vorbei sein, wenn dein Nachbar eine Party in seiner Wohnung veranstaltet.

Diese Rechte hast du als Mieter: Nächtliches, lautes Feiern während der Ruhezeiten darf eigentlich gar nicht stattfinden: In der Regel verstößt es gegen die in Hausordnung oder im Mietvertrag vereinbarten Ruhezeiten, sowie gegen die gesetzliche Nachtruhe zwischen 22 und 6 Uhr, wenn die Geräusche Zimmerlautstärke überschreiten. „Bei immer wiederkehrender nächtlicher Ruhestörung kann eine Mietminderung möglich sein“, sagt Hermann. Unter Umständen kann der Vermieter den lärmenden Mietern sogar eine Kündigung aussprechen.

Kommt der Lärm allerdings von der Gaststätte nebenan, und nicht aus einer benachbarten Mietwohnung, sind die rechtlichen Chancen deutlich geringer. Clausen erklärt: „Wenn ich eine Wohnung neben der Disko miete, muss ich mit entsprechendem Lärm rechnen. Wenn dort aber erst ein Bestatter ansässig war und erst später eine Disko hinein kam, kann das ein Grund zur Mietminderung sein.“ Entscheidend ist dabei, ob die Lärmquelle schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages da war – wenn ja, ist eine Minderung der Miete nicht zulässig.

Bellen, kläffen, jaulen: Das Repertoire des Nachbarhundes hat Einiges zu bieten, um am Nervenkostüm des Mieters zu kratzen.

Diese Rechte hast du als Mieter: „Bei ständigem Lärm durch Bellen kann dem Mieter durchaus eine Mietminderung zustehen“, sagt Clausen. Des Weiteren kann sich der Mieter an den Vermieter des Hundebesitzers wenden. Wenn der Hund immer belle, könne der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung verbieten.

Wer neben einem Hobby-Handwerker wohnt, hat es nicht leicht, wenn der Nachbar in seiner Mietwohnung hochmotiviert zu allen erdenklichen Zeiten bohrt, klopft und hämmert.

Diese Rechte hast du als Mieter: Heimwerkerlärm zählt als Nachbarschaftslärm und muss begrenzt geduldet werden. Eine Mietminderung wegen Bohren und Hämmern komme aber eher als eine wegen Haushaltslärm in Betracht, da es sehr viel geräuschintensiver sei, so Clausen. Insbesondere während den Ruhezeiten, an Sonn- und Feiertagen, kann häufiges, lautstarkes und langanhaltendes Bohren und Hämmern eine Mietminderung rechtfertigen.

Der Nachbar mäht sonntags außerhalb der Ruhezeiten den Rasen, zersägt frühmorgens Baumstämme oder schmeißt alle paar Stunden den Laubbläser an.

Diese Rechte hast du als Mieter: In Deutschland gilt die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. In ihr ist genau festgelegt, zu welchen Zeiten lärmende Arbeitsgeräte im Freien benutzt werden dürfen: Rasenmäher dürfen an Werktagen nur von 7 bis 20 Uhr angeworfen werden. Lärmende Geräte wie Rasentrimmer, Laubbläser oder Motorsensen dürfen zudem nur von 9 bis 13 Uhr und von 15 bis 17 Uhr eingesetzt werden, nicht aber während der Ruhezeiten.

Aber: Laute Geräte, die mit einem gemeinschaftlichen Umweltzeichen der Europäischen Gemeinschaft gekennzeichnet sind, dürfen werktags auch von 7 bis 20 Uhr betrieben werden. Von Montag bis Samstag darf auch der Rasen gemäht werden, an Sonn- und Feiertagen nicht. Ausgenommen von der Regelung sind handbetriebene Rasenmäher. Häufig gelten über die deutschlandweiten Regelungen hinaus noch landes- und kommunalrechtliche Vorschriften. Darüber können sich Mieter bei den Ordnungsämtern ihrer Kommunen informieren.
Wenn laute Maschinen regelmäßig außerhalb der für sie festgelegten Zeiten zu hören sind, kann das laut Mietrechtsexperten Clausen eine Mietminderung rechtfertigen.

Im Mietshaus wird renoviert und in nächster Nachbarschaft befindet sich eine Baustelle: Presslufthammer, Bagger und Schlagbohrer geben ein lautes Konzert.

Diese Rechte hast du als Mieter: Sowohl bei Bauarbeiten an der Mietswohnung als auch außerhalb vom Gebäude kann eine Mietminderung wegen Lärm möglich sein. Clausen schätzt das Spektrum einer möglichen Mietminderung zwischen 10 und 40 Prozent, je nach Häufigkeit, Art und Dauer des Baulärms. In extremen Fällen kann sie sogar höher ausfallen, etwa, wenn ein Großteil oder die gesamte Wohnung wegen des Krachs unbewohnbar ist wegen eines Mangels an der Mietsache. In Extremfällen ist sogar eine Kündigung durch den Mieter möglich.

In bestimmten Ausnahmefällen ist jedoch keine Mietminderung möglich: Bauarbeiten zur energetischen Modernisierung sind so ein Sonderfall. Der Mieter muss sie die ersten 3 Monate dulden und darf erst ab dem 4. Monat den Vermieter damit konfrontieren, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1a BGB).

Lastwagen donnern über die Straße, Autos rasen und hupen: Wegen Verkehrslärm können Mieter mit einem Fenster zur Straße oft kaum abschalten.

Diese Rechte hast du als Mieter: Wenn der Verkehrslärm nur vorübergehend zunimmt, ist das laut Bundesgerichtshof kein Mietmangel (BGH VIII ZR 152/12), also auch kein Grund zur Mietminderung. Entscheidend sei hier, dass der Mieter oft schon vorher vom Verkehrslärm wusste, so Hermann. „Wenn der Mieter in eine Gegend zieht, in der viele Autos vorbeifahren, muss der Mieter den Verkehrslärm dulden.“ Nur in seltenen Fällen sei eine Mietminderung möglich, etwa, wenn der Mieter in eine ruhige Gegend zieht und vor der Wohnung wird eine Autobahnauffahrt gebaut.

Wenn der Mieter einer Wohnung intensiv, oft und vielleicht sogar in den Ruhezeiten von Lärm belästigt wird, spricht viel dafür, dass ihm eine Mietminderung zustehen kann. Davon ausgenommen sind Kinderlärm und Lärmquellen, von denen der Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages wissen konnte.

Je nach dem, wie stark der Mieter durch den Lärm eingeschränkt wird, kann er die Miete mindern. Er sollte dabei darauf achten, die Miete nicht unangemessen stark herabzusetzen, warnt Hermann: „Wenn der Mieter die Miete zu stark mindert und die Höhe ist ungerechtfertigt, kann er mit der Mietzahlung in Rückstand geraten. Dann kann ihm der Vermieter sogar kündigen.“