Möblierte Wohnung vermieten: Zahlt sich der Mehraufwand für Vermieter aus?

Du möchtest deine möblierte Wohnung vermieten? Erfahre, wie das deine Mieteinnahmen beeinflussen könnte, welche Steuervorteile möglich sind und worauf du generell achten solltest.

• Eine Wohnung gilt als "möbliert", wenn sie wesentliche Einrichtungsgegenstände enthält, wie zum Beispiel Sofa, Schränke, Bett & Co.
• Wohnungen mit einzelnen vorhandenen Möbelstücken, wie einer Einbauküche, gelten hingegen als "teilmöbliert".
• Durch den Möblierungszuschlag kannst du als Vermieter eine höhere Miete erzielen. Er wird auf Basis des aktuellen Zeitwerts der Möbel zum Zeitpunkt der Vermietung berechnet.
• Jedoch gilt auch bei möblierten Wohnungen – bis auf Ausnahmen – die Mietpreisbremse.
• Du kannst Kosten für die Einrichtung deiner möblierten Wohnung und Reparaturen teilweise steuerlich absetzen.

Es gibt keine klare gesetzliche Definition darüber, wie die Ausstattung von möbliertem Wohnraum sein muss.

Wenn eine Wohnung mit einer bezugsfertigen Ausstattung vermietet wird, sind neben Möbeln auch Geschirr, Bettwäsche, Handtücher und Dekorationen Teil der Einrichtung. Oftmals ist auch WLAN inbegriffen. Diese Art der Vermietung ist normalerweise für den vorübergehenden Gebrauch und entsprechend zeitlich begrenzt. Sie wird oft für Ferien- oder Monteurwohnungen genutzt.

Wenn du eine vollständig eingerichtete Immobilie mit zusätzlichen Dienstleistungen wie Reinigung oder Hotel-Service vermietest, könnte das Finanzamt dich als Gewerbetreibenden betrachten. Dann müsstest du eventuell eine Gewerbesteuererklärung gemäß § 15 EStG einreichen.

Wenn du deine Eigentumswohnung möbliert vermietest, kannst du durch den Möblierungszuschlag Mieterhöhungen erzielen. Die vorhandenen Möbelstücke erhöhen den Nutzwert der Wohnung und ermöglichen es, eine Miete über dem ortsüblichen Niveau zu verlangen.

Wenn du eine unmöblierte Immobilie vermietest, kannst du deinem neuen Mieter einzelne Möbelstücke wie eine Einbauküche oder Schränke zum Kauf anbieten. In diesem Fall muss der Mieter eine Abstandszahlung zahlen. Das abgelöste Mobiliar gehen dann in den Besitz des Mieters über. Beim Auszug kann der Mieter entscheiden, ob er sie behalten oder dem nächsten Mieter gegen eine Ablösesumme überlassen möchte.

Die maximale Miete setzt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete einer unmöblierten Wohnung und dem Möblierungszuschlag des Vermieters zusammen. Einen eigenen Mietspiegel für möblierte Wohnungen gibt es nicht. Angenommen, die Vergleichsmiete beträgt 1.200 Euro und der Zuschlag 112,50 Euro, dann ergibt sich eine Gesamtmiete von 1.312,50 Euro. Um die maximale Miete zu bestimmen, wird dieser Betrag um 10 Prozent erhöht, was 131,25 Euro entspricht. Die maximale zulässige Miete liegt somit bei 1.443,75 Euro.

Bislang müssen Vermieter die Berechnung des Möblierungszuschlags nicht offenlegen. Daher ist es schwierig zu überprüfen, ob die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten werden. Mietrechtsexperte Jens Hermann erklärt, dass Vermieter den Möblierungszuschlag als Mittel nutzen können, um die eher wirkungslose Mietpreisbremse zu umgehen.

Um deine Möbel optimal zu schützen, solltest du neben einer Inventarliste und einer Kaution von bis zu drei Nettokaltmieten auch eine passende Versicherung abschließen. Mit einer Vermieterhaftpflichtversicherung bist du gegen mögliche Schäden abgesichert, die deine Mieter verursachen könnten. Vor einer Neuvermietung ist es wichtig, vorhandene Schäden zu dokumentieren.

Die Kündigungsfrist für möblierte Wohnungen entspricht grundsätzlich der für unmöblierte Wohnungen. Sie beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Die Frist beginnt in dem Monat, in dem die Kündigung dem Mieter bis zum dritten Werktag formgerecht zugestellt wurde. Um gemäß § 573 Abs. 1 BGB kündigen zu können, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund.

Bei möblierten Zimmern in der eigenen Wohnung oder möblierten Einliegerwohnungen ist eine schnellere Kündigung möglich. Wenn die Kündigung bis zum 15. eines Monats erfolgt, muss dein Mieter bis zum Monatsende ausziehen. Die Einliegerwohnung wird im Zweiten Wohnungsbaugesetz (§ 11 WoBauG) definiert.

Bestimmte Ausnahmen gelten jedoch für Fälle, in denen die Wohnung dem Mieter dauerhaft überlassen ist, zusammen mit:

• Familie, wie Verwandte, Schwäger, Ehe- oder Lebenspartner, oder
• Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt - das können zum Beispiel auch zwei befreundete Rentner sein, die ihre Rente teilen.

Solche Mieter erhalten dann eine Schonfrist, wenn es um Kündigungen geht. Du kannst ihnen zwar auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, aber dafür gelten längere Kündigungsfristen, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573a BGB):

• Für Mietzeiten von bis zu 5 Jahren: 6 Monate
• Für Mietzeiten von mehr als 5 Jahren: 9 Monate
• Für Mietzeiten von über 8 Jahren: 12 Monate

Befristete Mietverhältnisse erfordern in der Regel außerordentliche Kündigungen gemäß §§ 543 und 569 BGB, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag vor.

Vorteile

• Mehr Mieteinnahmen: Möblierte Wohnungen erzielen dank des Möblierungszuschlags oft höhere Mietpreise als unmöblierte, was zu größeren Einnahmen führt – in der Regel ist eine Mieterhöhung von fast 12 Prozent möglich.
• Steuervorteil: Als Vermieter kannst du Ausgaben für Einrichtung und Reparaturen steuerlich geltend machen, was finanzielle Vorteile bringt.
• Schnellere Vermietung: Kleine möblierte Wohnungen finden oft schneller Mieter, besonders in Städten mit vielen Berufspendlern, Studenten und Geschäftsreisenden.

Nachteile

• Anschaffungskosten: Vermieter müssen zu Beginn viel Geld für die Einrichtung ausgeben, von Lampen bis zur Einbauküche.
• Mehr Termine: Möblierte Wohnungen haben oft Kurzzeitmieter, was zu einem erhöhten Aufkommen von Terminen für die Wohnungsvermittlung, Übergabe oder Schönheitsreparaturen führt. Ein Makler, der auf kurzfristige Vermietungen spezialisiert ist, kann beim Zeitmanagement helfen.