Rauchmelderpflicht: Diese Regeln gelten für Vermieter

Inzwischen gibt es überall in Deutschland die Rauchmelderpflicht. Was Vermieter und Mieter beim Anbringen eines Rauchmelders beachten müssen.

Übersicht

Wer ist für den Einbau von Rauchmeldern zuständig?
Rauchmelderpflicht in den Bundesländern
Rauchmelderpflicht: Wo Rauchmelder angebracht werden müssen
Was kosten Rauchmelder?
Rauchmelder mieten statt kaufen
Kann ich die Kosten für Rauchmelder auf die Mieter umlegen?
Rauchmelder mieten – Kosten umlegen: Geht das?

Wer ist für den Einbau von Rauchmeldern zuständig?

Rauchmelderpflicht, Handwerker schraubt einen Rauchmelder im Treppenhaus an die Decke

Die Pflicht, einen Rauchmelder anzubringen, trifft in den meisten Fällen den Vermieter. Foto: iStock.com / sturti

Die Bundesländer haben nicht nur generelle Rauchmelderpflichten eingeführt, sondern auch festgelegt, wer für den Einbau und die Wartung der Brandmelder zuständig ist. In fast allen Bundesländern ist das der Eigentümer. Er kann diese Aufgabe selbst übernehmen oder weiterdelegieren, beispielsweise an einen Hausmeisterdienst.

Ob letztendlich Mieter oder Vermieter für Wartung und Einbau zuständig sind, ist in der entsprechenden Landesbauordnung und in der Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676) geregelt.

Rauchmelder müssen regelmäßig überprüft werden

Wartung bedeutet: Der Rauchwarnmelder muss mindestens einmal im Jahr auf seine Funktion überprüft werden. Dazu muss zunächst überprüft werden, ob die Raucheintrittsöffnungen frei sind und ob der akustische Signalgeber funktioniert. Hierzu haben Rauchmelder in der Regel eine Test-Taste, mit der probeweise ein Alarm ausgelöst werden kann. Zur Wartung gehören außerdem der Batteriewechsel und die Kontrolle, ob die nähere Umgebung frei von Hindernissen ist.

Rauchmelderpflicht in den Bundesländern

In welchem Bundesland welche Pflichten gelten, können Eigentümer, Vermieter und Mieter der folgenden Tabelle und den verlinkten Landesbauordnungen entnehmen:

Bundesland	Rauchmelderpflicht für Neubau seit	Nachrüstpflicht für Altbau bis	Einbau	Wartung
Baden-Württemberg	11. Juli 2013	1. Januar 2015	Eigentümer	Mieter
Bayern	1. Januar 2013	31. Dezember 2017	Eigentümer	Mieter
Berlin	1. Januar 2017	31. Dezember 2020	Eigentümer	Mieter
Brandenburg	1. Juli 2016	31. Dezember 2020	Eigentümer	Mieter
Bremen	1. Mai 2010	31. Dezember 2015	Eigentümer	Eigentümer
Hamburg	1. April 2006	31. Dezember 2010	Eigentümer	Mieter
Hessen	21. Juni 2005	31. Dezember 2015	Eigentümer	Mieter
Mecklenburg-Vorpommern	1. September 2006	31. Dezember 2009	Eigentümer	Mieter
Niedersachsen	4. April 2012	31. Dezember 2015	Eigentümer	Mieter
Nordrhein-Westfalen	1. April 2013	31. Dezember 2017	Eigentümer	Mieter
Rheinland-Pfalz	23. Dezember 2003	12. Juli 2012	Eigentümer	Eigentümer
Saarland	1. Juni 2004	31. Dezember 2016	Eigentümer	Mieter
Sachsen	1. Januar 2016	31.Dezember 2023	Eigentümer	Mieter
Sachsen-Anhalt	21. Dezember 2009	31. Dezember 2015	Eigentümer	Eigentümer
Schleswig-Holstein	1. April 2005	31. Dezember 2010	Eigentümer	Eigentümer
Thüringen	29. Februar 2008	31. Dezember 2018	Eigentümer	Eigentümer

Achtung: Ungeachtet der Regelungen der einzelnen Landesbauordnungen ist mietrechtlich gesehen generell der Eigentümer verpflichtet die installierten Rauchmelder betriebsbereit zu halten, sprich die Wartung zu übernehmen.

Vermieter sollten nicht nur aus Sicherheitsgründen ihre Verpflichtungen genau prüfen: Der Verzicht auf einen Rauchmelder ist eine Ordnungswidrigkeit, die je nach Bundesland mit hohen Strafen geahndet werden kann – in Niedersachsen droht beispielsweise eine Geldbuße in Höhe von bis zu 50.000 Euro.

Rauchmelderpflicht: Wo Rauchmelder angebracht werden müssen

Laut Gesetz besteht Rauchmelderpflicht in Aufenthaltsräumen wie Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Fluchtweg dienen. Rauchmelder müssen in waagrechter Position an der Decke angebracht werden. In einigen Bundesländern sind Rauchmelder auch in Wohnzimmern vorgeschrieben.

Positionierung der Rauchmelder

Rauchmelder dürfen nicht nach Belieben positioniert werden, sollen sie zuverlässig arbeiten. Folgende Regeln gelten für den Montageort:

Rauchmelder sind in der Regel waagerecht an der Zimmerdecke zu montieren.
Der Mindestabstand zu einer Wand oder Möbeln sollte 50 Zentimeter oder mehr betragen.
Idealerweise werden Rauchmelder raummittig angebracht.
Mehrere Rauchmelder sind nötig, wenn der Raum größer als 60 Quadratmeter ist oder Unterzüge hat, die höher als 20 Zentimeter sind.

Auch wenn es in einem Raum Teilwände gibt oder wenn Möbel ein Zimmer unterteilen, können zwei Rauchmelder sinnvoll sein.

Es gibt einige besondere Konstellationen, in denen die Rauchmelder anders angebracht werden können oder müssen:

In Fluren bis 6 Quadratmetern kann der Rauchmelder auch an der Wand montiert werden.
In Dachgeschosszimmern mit Dachneigungen bis 20 Grad werden die Rauchmelder so montiert, wie auch in Zimmern mit waagerechten Decken.
Bei einer Dachneigung über 20 Grad sind die Rauchmelder mit einem Abstand von mindestens einem halben und höchstens einem Meter zur Deckenspritze zu montieren.
Hat ein Dachgeschosszimmer keine Deckenspitze, sondern einen waagerechten Anteil von bis zu einem Meter Breite, so erfolgt die Montage so, wie bei einem Dachzimmer mit Deckenspitze.
Ist der waagerechte Anteil mehr als einen Meter breit, so erfolgt die Montage mittig in diesem horizontalen Anteil.

Woran erkenne ich gute Rauchmelder?

Neben der Installation am richtigen Ort, sollten Vermieter auch auf die Qualität der Rauchmelder achten. Grundsätzlich müssen diese eine CE-Kennzeichnung besitzen und der europäischen DIN-Norm EN 14604 entsprechen. Geprüfte Rauchmelder sind an zusätzlichen Gütesiegeln erkennbar, beispielsweise am VdS- oder am TÜV-Prüfzeichen. Erhältlich sind Rauchmelder beispielsweise in Baumärkten oder online.

Immobilieneigentümer sollten beim Erwerb sowohl auf den Funktionsumfang als auch auf die Kosten achten.

Was kosten Rauchmelder?

Rauchmelder mit CE-Zeichen gibt es zwar schon für rund 5 Euro, aber das sagt noch nichts über die Qualität des Produktes aus, sondern nur, dass es in Deutschland verkauft werden darf. Ein Nachteil günstiger Geräte: Die Batterien müssen meist nach 2 oder 3 Jahren gewechselt werden.

Teurere Rauchmelder haben meist eine fest eingebaute 10-Jahres-Batterie und lassen sich miteinander vernetzen. Schlägt ein Rauchmelder Alarm hat das den Vorteil, dass er die anderen Melder im Haus aktiviert, die dann ebenfalls Alarm auslösen.

Zudem gibt es internetfähige Rauchmelder. Diese Geräte lassen sich so auch aus der Ferne auf ihre Funktionsfähigkeit überprüfen. Funkrauchmelder sind in der Regel ab etwa 20 Euro erhältlich, internetfähige Geräte gibt es ab rund 50 Euro und können über 100 Euro pro Stück kosten.

Funkrauchmelder und Datenschutz

Internetfähige Funkrauchmelder könnten Mieter ausspähen – so eine Befürchtung. Das Bundesverfassungsgericht entschied allerdings: Mieter müssen solche Geräte dulden (Az.: 1 BvR 2921/15).

Rauchmelder mieten statt kaufen

Gerade Eigentümer von Mehrfamilienhäusern müssen eine nicht unerhebliche Investition stemmen, wenn sie ihrer Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern nachkommen wollen. Alternativ können Eigentümer Rauchmelder auch mieten und statt einer einmaligen Investition eine kleine Miete von meist nur ein paar Euro pro Jahr zahlen.

Oft sind solche Mietangebote mit Serviceverträgen verbunden: Internetfähige Geräte werden dann regelmäßig aus der Ferne gewartet und auf ihre Funktion geprüft. Auch dafür verlangen die Anbieter Geld.

Anbieter solcher Mietmodelle sind häufig Ablesefirmen, aber auch Schornsteinfeger oder Heizungsbauer, da sie in der Regel ohnehin einmal im Jahr zwecks Wartung und Kontrolle vorbeischauen müssen. Die Dienstleister sind auch dafür verantwortlich, defekte oder veraltete Geräte auszutauschen.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes von Mai 2022 kann der Vermieter die Mietkosten für Rauchmelder nicht als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen (BGH Az.: VIII ZR 379/20).

Kann ich die Kosten für Rauchmelder auf die Mieter umlegen?

Lässt der Vermieter Rauchmelder in der Mietwohnung installieren, so kann er diese Montagekosten in Form einer Modernisierungsmieterhöhung auf seine Mieter umlegen. In der Praxis bedeutet das, dass er die Jahresmiete um acht Prozent der angefallenen Kosten anheben kann.
Rechenbeispiel: Kostet der Einbau der Rauchmelder in der Mietwohnung 100 Euro, so rechtfertigt dies eine Erhöhung der Jahresmiete um acht Euro, pro Monat also rund 67 Cent.

Die Kosten für die Wartung des Rauchmelders kann ein Vermieter wiederum als Betriebskosten auf den Mieter umlegen – sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Rauchmelder mieten – Kosten umlegen: Geht das?

Hat der Vermieter die Rauchmelder nicht erworben, sondern nur gemietet, so ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt, ob die Mietkosten für die Gerätschaft auf den Mieter umgelegt werden können. Ein höchstinstanzliches Urteil hierzu gibt es noch nicht. Das Landgericht Hagen urteilte beispielsweise, dass die Kosten für die Anmietung keine Betriebskosten seien, weil die Miete anstelle der Anschaffungskosten trete (Az.: Az.: 1 S 198/15). Das Landgericht Magdeburg vertrat hingegen die Ansicht, die Betriebskostenverordnung sei nicht abschließend und die Mietkosten für die Rauchmelder können unter "Sonstige Betriebskosten" fallen (Az.: 1 S 171/11).

Müssen Mieter den Einbau von Rauchmeldern dulden?

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB und muss vom Mieter geduldet werden.

Was ist, wenn der Mieter selbst Rauchmelder einbaut?

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass ein Mieter den Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter auch dann dulden muss, wenn er schon selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat (Az.: VIII ZR 290/14).

Haftet die Versicherung im Schadensfall, wenn trotz Rauchmelderpflicht keine Rauchmelder installiert waren?

Hierzu gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Es kann aber sein, dass die Versicherung versuchen wird, die Leistung mit dem Argument zu kürzen, dass der Schaden geringer ausgefallen wäre, wäre der Brand durch Rauchmelder früher entdeckt worden.