Mustermietvertrag: Wirksame Klauseln nur in neuen Verträgen

In vielen älteren Mietvertragsmustern finden sich Renovierungsklauseln, die nach neuerer Rechtsprechung unwirksam sind. Verlangt der Vermieter vom Mieter beispielsweise, dass er bei Auszug Wände, Fenster und Türen streichen muss, ist diese Regelung hinfällig. Der Grund: Es handelt sich um eine starre Fälligkeitsregel. Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter nur dann streichen muss, wenn es auch wirklich notwendig ist (Az.: VIII ZR 361/03). In einem solchen Fall kann der Mieter die Wohnung also unrenoviert verlassen, obwohl etwas anderes im Mietvertrag steht.

Vermieter sollten also darauf achten, dass der Mustermietvertrag eine flexible Renovierungsklausel enthält: Endrenovierungsklauseln machen die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen immer unwirksam genauso wie starre Klauseln, bei denen im Mietvertrag feste Zeitintervalle für Renovierungen vorgesehen sind. Heißt es im Fristenplan, der Mieter müsse spätestens nach einer Anzahl von Jahren bestimmte Arbeiten erledigen, muss er deshalb gar nicht renovieren.

Wirksam sind Klauseln dann, wenn sie flexibel sind. In solchen Klauseln heißt es, dass Mieter „im Allgemeinen“ oder „falls erforderlich“ nach einer bestimmten Anzahl von Jahren bestimmte Renovierungen vornehmen müssen.

Generell unwirksam sind Renovierungsklauseln zudem dann, wenn eine Wohnung zu Mietvertragsbeginn unrenoviert war – denn in diesem Fall würde der Mieter ja für den Verschleiß seines Vormieters aufkommen (Az.: VIII ZR 185/14).

Eine Klausel, die ebenfalls in vielen Vordrucken von Mietverträgen steht, ist die Kleinreparaturklausel. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch muss der Vermieter dafür sorgen, dass sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch erlaubt. Das bedeutet, dass er verpflichtet ist, Reparaturen auf seine eigenen Kosten vorzunehmen. Abweichend davon, kann im Mietvertrag allerdings vereinbart werden, dass der Mieter für bestimmte Kleinreparaturen aufkommen muss.

Liegen die Kosten für eine Reparatur unter einer bestimmten Grenze, zahlt der Mieter, liegen sie darüber, zahlt der Vermieter. Zu hoch darf diese Grenze jedoch nicht sein. Wo genau sie liegt, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Heute bewegen sich die als zulässig angesehenen Beträge zwischen 75 und 110 Euro. Sieht ein Mietvertrag eine höhere Grenze vor, so läuft der Vermieter Gefahr, dass die entsprechende Klausel unwirksam ist und er Kleinreparaturen grundsätzlich selbst bezahlen muss.

Zusätzlich muss der Mietvertrag auch eine Belastungsobergrenze beinhalten, sodass der Mieter nicht unendlich viele Kleinreparaturen pro Jahr tragen muss. Auch die Höhe dieser Grenze wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt – üblich sind sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete.

Hinzu kommt, dass nur solche Gegenstände von der Kleinreparaturklausel betroffen sind, die auch dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen – also beispielsweise Wasserhähne oder das Heizungsthermostat. Sieht eine Klausel aber beispielsweise vor, dass der Mieter auch für Schäden an Rohren oder der in der Wand liegenden Elektrik aufkommen muss, könnte das dazu führen, dass die Klausel unwirksam wird.

Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die es dem Mieter grundsätzlich verbieten, in seiner Wohnung Haustiere zu halten, wie der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 168/12). Kleintiere wie Wellensittiche oder Hamster sind grundsätzlich erlaubt. Die Haltung von größeren Tieren wie Hunden oder Katzen kann der Vermieter von seiner Zustimmung im Einzelfall abhängig machen. Ablehnen kann er sie aber auch nur, wenn er dafür gute Gründe hat – beispielsweise, wenn ohnehin schon zu viele Tiere in einer kleinen Wohnung leben.

Ebenfalls nicht einschränken dürfen Vermieter das Recht des Mieters auf Mietminderung. Hat eine Wohnung einen Mangel, darf der Mieter die monatliche gezahlte Miete anteilig reduzieren – eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass eine Mietminderung nicht möglich ist, ist laut BGB unwirksam.

Der Vermieter kann von seinem neuen Mieter eine Kaution als Mietsicherheit verlangen. Die Höhe der Kaution darf gemäß Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) allerdings maximal 3 Monatsmieten betragen. Verlangt der Vermieter vom Mieter eine höhere Kaution oder neben einer Kaution in Höhe von 3 Monatskaltmieten zusätzlich zum Beispiel eine Bürgschaft, so ist eine solche Vereinbarung unwirksam.

Nur dann, wenn der Mieter von sich aus eine höhere Kaution anbietet, ist ein Überschreiten der zulässigen Höchstgrenze nach der – allerdings schon älteren – Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) wirksam (Az.: IX ZR 16/90). In allen anderen Fällen gilt, dass der Mieter eine unwirksam vereinbarte Kaution zurückverlangen kann.

Bei unbefristeten Mietverträgen kann ein Mieter am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Mietvertragsklauseln, die für den Mieter längere Kündigungsfristen vorsehen sind unwirksam, es gilt dann die gesetzliche Regelung.

Allerdings kann der Vermieter mit einer Zusatzklausel einen Mieter länger an den Mietvertrag binden: Es kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden, allerdings maximal für 4 Jahre. Eine solche Klausel ist allerdings auch nur dann wirksam, wenn der Mieter auch tatsächlich für maximal 4 Jahre an den Vertrag gebunden ist.

Heißt es in der Klausel dagegen, dass der Mieter erst nach Ablauf der 4 Jahre mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, wäre die Klausel unwirksam, weil der Mieter dann für 4 Jahre und 3 Monate an den Vertrag gebunden wäre. Dann ist die Klausel insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter jederzeit mit der dreimonatigen Frist kündigen kann.

Auch mittels eines Zeitmietvertrags kann ein Vermieter einen Mieter länger an sich binden. Allerdings bedarf es dann eines Befristungsgrundes, etwa späterer Eigenbedarf des Vermieters. Fehlt ein solcher Befristungsgrund im Mietvertrag, so ist die Vereinbarung unwirksam – es gilt für den Mieter dann die dreimonatige Kündigungsfrist.

Allgemein gilt: Die Rechtsprechung des BGH hat das deutsche Mietrecht in den vergangenen Jahren immer mieterfreundlicher ausgelegt. So manche Mietvertragsklausel wurde als unangemessene Benachteiligung des Mieters ausgelegt und vom BGH gekippt. Wer heute noch alte Formularmietverträge verwendet, muss immer damit rechnen, dass ein Gericht im Streitfall zugunsten des Mieters entscheiden wird.