Befristeter Mietvertrag: Nur mit Begründung möglich

Während unbefristete Mietverträge jederzeit ordentlich und fristgerecht gekündigt werden können, sind befristete Mietverträge mit Vorsicht zu genießen. Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag auf Zeit. Wie der Name schon sagt, gilt dieser Vertrag nur in der schriftlich vereinbarten Zeitepisode und erlischt danach ohne die Angabe von Gründen. Als Mieter solltest du einen solchen Vertrag niemals leichtfertig abschließen. Nach Ablauf des befristeten Mietvertrages, musst du die Wohnung verlassen. Allerdings haben befristete Mietverträge auch für Vermieter Vorteile – so ist eine Mieterhöhung in der Zeit der Befristung unzulässig.

Um den Mieterschutz zu gewährleisten, dürfen befristete Mietverträge in Deutschland seit 1. September 2001 nur mit einem sachlichen Grund abgeschlossen werden. Laut Paragraph 575 BGB darf ein Zeitmietvertrag nur zustande kommen, wenn einer der folgenden sachlichen Gründe vorliegt:

• Eigenbedarf: Der Mietvertrag für die Wohnung darf befristet werden, wenn der Vermieter vorhat, die Wohnung später selbst zu nutzen. Auch die Eigennutzung eines Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts rechtfertigt einen befristeten Mietvertrag.
• Abriss: Das Gebäude soll in absehbarer Zeit abgerissen oder wesentlich verändert werden. Bauarbeiten, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wesentlich erschweren, sind ein weiterer Grund für befristete Mietverträge.
• Vorübergehender Bedarf: Hier geht der Wunsch nach Befristung des Mietvertrages vom Mieter aus, der z.b. aufgrund eines Studiums den Mietvertrag auf Zeit abschließen möchte.

Der geplante Umbau der Immobilie fällt weg oder der Vermieter hat keinen Eigenbedarf mehr? Fällt während der Mietzeit der Befristungsgrund weg, so gilt der Mietvertrag automatisch ab diesem Zeitpunkt als unbefristet.

Ein Beispiel: Zum Zeitpunkt der Vermietung ist der Sohn des Vermieters noch Teenager. Fünf Jahre später soll er seine erste eigene Wohnung bekommen. Zum Studieren verschlägt es ihn allerdings in eine andere Stadt. Damit ist der Befristungsgrund, nämlich dass die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt an den Sohn vermietet werden soll, weggefallen.

Seit 1. September 2001 ist eine zeitliche Befristung des Mietvertrags ohne Grund nicht möglich, außer:

Die Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen. Hier ist die Angabe eines Befristungsgrundes (§ 575 BGB) nicht nötig. Dies regelt Paragraf 549 Abs. 2 BGB. Wer also zum Beispiel eine Wohnung für 2 Monate an einen Freiberufler vermietet, der für diese Zeit vor Ort an einem Projekt arbeitet, kann dies ohne weiteres tun.

Ein Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund ist auch dann möglich, wenn sich der Bewohner einer Wohnung einzelne Untermieter für möblierte Zimmer sucht. Soll allerdings eine Familie oder ein auf Dauer angelegter Mehrpersonenhaushalt einziehen, geht das nur mit Befristungsgrund. (BGB; § 549, Abs. 2 (2)). Unter einem auf Dauer ausgelegten Haushalt versteht man alle Haushalte, für die der Wohnraum der Mittelpunkt einer gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung ist.

Für befristete Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 geschlossen wurden, sind Verlängerungsklauseln unwirksam. In diesen Klauseln versuchten Vermieter in der Vergangenheit, die Befristung künstlich zu verlängern.  

Ebenfalls unzulässig sind Klauseln, die festlegen, dass sich nach Zeitablauf der Befristung der Vertrag um ein bestimmtes Zeitintervall automatisch verlängert, wenn er nicht zu einer bestimmten Frist gekündigt wird.

Anders sieht es für qualifizierte Zeitmietverträge aus. Hier kannst du als Mieter profitieren. Der Vertrag verlängert sich hierbei bis zu seiner Kündigung.