Sonder AfA für neue Mietwohnungen: Beispielrechnung für die Abschreibung

• Von der Sonder-AfA profitiert jeder, der künftig durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.
• Geregelt ist sie im Einkommenssteuergesetz, genauer: Paragraf 7b EstG.
• Die Sonder AfA war zunächst zeitlich begrenzt und wurde nur für Projekte gewährt, für die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wurde.
• Die Sonder AfA wurde jetzt aber reaktiviert: Sie gilt nun auch für alle Projekte, für die ein Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt wird.
• Neu ist, dass die förderfähigen Gebäude den Standard „Effizienzhaus 40" erfüllen und das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" (QNG) tragen müssen.
• Weitere Voraussetzung für die Sonder AfA ist, dass die Wohnungen mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Abgeschrieben werden können jährlich bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren, zusätzlich zur regulären linearen Neubau AfA von 3 Prozent.
  Allerdings gibt es für die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten Kostenobergrenzen. Wer mehr als 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, geht leer aus. Zuvor lag die Grenze bei 3.000 Euro.
• Absetzbar sind maximal 2.500 Euro (alt: 2.000 Euro) pro Quadratmeter.

Herr Schröder besitzt ein älteres Mehrfamilienhaus, das er schon vor einigen Jahren erwarb, um etwas für seine Altersvorsorge zu tun, aber auch, um Steuern zu sparen. Letzteres klappte am Anfang ganz gut, doch seit er vor wenigen Jahren eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, zahlt er zwar weniger an die Bank – was seine Einnahmesituation verbessert hat – doch Steuern sparen kann er nicht mehr. Grund: Die Zinszahlungen und die Altbau-AfA sind niedriger als seine Nettomieteinnahmen. Die Folge: Die Überschüsse, die er erzielt, muss er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Das weckt seine alten Steuerspar-Reflexe: Ein Ausbau des bisher ungenutzten 75 Quadratmeter großen Dachgeschosses zur modernen Mietwohnung eröffnet ihm die Möglichkeit, zumindest 4 Jahre lang die Sonder-AfA zu nutzen und kräftig Steuern zu sparen. Gleichzeitig hat er dauerhaft höhere Mieteinnahmen.

Der Steuerspar-Effekt ergibt sich aus der Sonder-AfA, die 4 Jahre lang zusätzlich zur linearen Neubau-AfA gewährt wird, welche 33 Jahre lang mit jeweils 3 Prozent der Herstellungskosten veranschlagt wird.

Im ersten Jahr nach dem Neuausbau des Dachgeschosses wirkt sich die Investition für Herrn Schröder steuerlich wie folgt aus:

Das zu versteuernde Jahreseinkommen des Herrn Schröder sinkt also im ersten Jahr durch die Sonderabschreibung um rund 10.600  Euro, er muss also im Beispiel nur noch rund 59.400 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Auch in den folgenden 3 Jahren ist dies in ähnlicher Höhe der Fall.

Nach 4 Jahren läuft die Sonder-AfA aus. Zudem ist dann schon ein Teil des Darlehens getilgt, der Zinsanteil an der Darlehensrate entsprechend schon etwas geringer als am Anfang, was rechnerisch das zu versteuernde Einkommen erhöht.

Im Jahr 5 nach Fertigstellung spart Herr Schröder kaum noch Steuern. Die Rechnung würde dann so aussehen (sofern sich an den sonstigen Einnahmen des Herrn Schröder nichts geändert hat):