Hausgeld: Diese Kosten teilen sich Eigentümer

Das Hausgeld, das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten bezeichnet wird, deckt zum einen die herkömmlichen Betriebskosten, die bei Vermietung auch auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV).

Hinzu kommen aber weitere monatliche Kosten, die Eigentümer selbst tragen müssen – und Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen:

• Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Kontoführung der Eigentümergemeinschaft, für die Haus- beziehungsweise Wohnungsverwaltung und Geschäftsführung.
• Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage genannt): Das sind jene Rücklagen, die für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums – etwa für den neuen Anstrich der Fassade oder die Renovierung des abgenutzten Treppenhauses – gebildet werden. Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage muss im Wirtschaftsplan separat aufgeführt werden.

Der Vermieter kann nur die umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung dafür ist, dass dies im Mietvertrag unter dem Punkt Nebenkostenabrechnung wirksam vereinbart wurde. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage können beispielsweise nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Fachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt zur Abrechnungsweise: „Der Vermieter sollte nicht direkt die Jahresabrechnung der Wohneigentumsgemeinschaft an den Mieter weiterleiten, sondern muss den entsprechenden Verteilerschlüssel laut Mietvertrag anwenden.“ Das kann komplizierter werden, wenn der Vermieter für die Betriebskostenabrechnung an den Mieter einen anderen Verteilungsschlüssel anwendet als die Eigentümergemeinschaft: Zum Beispiel, wenn seine Abwasserkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden – er sie dem Mieter aber nach Verbrauch abrechnen will.

Als Lösung rät Dr. Brückner darum, im Mietvertrag den gleichen Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung festzulegen, wie laut Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde. „In den Mietvertrag sollte er zudem schreiben: ‚Für den Fall, dass die WEG den Verteilerschlüssel ändert, behalte ich mir vor, diesen beschlossenen Schlüssel auch im Mietvertrag anzuwenden‘.“

Hier findest du einen Überblick über die Betriebskosten und erfährst, welche Teile des Hausgeldes umlagefähig sind:

Quadratmeter, Ausstattung, Renovierungsbedarf – was bestimmt das Hausgeld? Die Höhe des Hausgelds und auch der Instandhaltungsrücklage legt zunächst der Hausverwalter fest. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, erklärt: „Er erstellt einen Wirtschaftsplan, in dem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufführt und leitet daraus die Höhe des Hausgeldes ab.“

Im nächsten Schritt muss der Wirtschaftsplan in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden: Dazu reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer (§ 28 WEG). Nicht immer ist jeder mit der Höhe von Hausgeld oder der Instandhaltungsrücklage einverstanden – Änderungen sind aber möglich: „Der Wohnungseigentümer kann einen Antrag stellen, dass die Kosten höher oder niedriger angesetzt werden. Auch hier reicht es aus, wenn die einfache Mehrheit zustimmt“, erklärt Dr. Brückner. Klar ist, dass die Summe auch nicht zu niedrig angesetzt werden sollte. Sonst kommt es beim Hausgeld zu einer Abrechnungsspitze. Davon spricht man, wenn die tatsächlichen Kosten höher als die Vorauszahlungen sind. Die Eigentümer müssen dann die Differenz nachzahlen. Gibt es Zweifel an der Berechnung, so hat die Eigentümergemeinschaft das Recht, eine Belegprüfung vorzunehmen.

Das Hausgeld wird, wie die Instandhaltungsrücklage in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt – sofern die Wohnungseigentümer nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Absatz 2 WEG). Der Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und wird meist als rechnerischer Bruchteil des Gemeinschaftseigentums angegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für jede Kostenposition aber auch eine eigene Kostenverteilung beschließen, zum Beispiel nach Verbrauch oder Anzahl der Personen im Haushalt.

Eine Ausnahme besteht hierbei: „Gibt es eine gemeinsame Heizungsanlage, so müssen die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden“, so Rechtsexperte Dr. Carsten Brückner.

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes – in der Regel ein Kalenderjahr – muss der Verwalter den Wirtschaftsplan überprüfen. Die entsprechende Abrechnung des Hausgeldes muss er dem Eigentümer zukommen lassen. Fachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt:

Der Verwalter ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG) verpflichtet dafür zu sorgen, dass jeder Eigentümer seine Hausgeldzahlungen fristgerecht leistet. Gerät jemand in Rückstand, muss der Verwalter entsprechend tätig werden und diesen gerichtlich geltend machen. Ein einzelner Mieteigentümer ist dazu nicht berechtigt.

Damit der Verwalter entsprechend tätig werden kann, muss er aber auch durch die Gemeinschaftsordnung dazu ermächtigt sein. Alternativ kann er dies auch durch eine Ermächtigung im Verwaltervertrag oder aufgrund eines entsprechenden Beschlusses sein.

Sind zum Jahresende andere Eigentümer mit dem Hausgeld für ihre Wohnung in Verzug geraten, müssen dafür unter Umständen die anderen Eigentümer mit aufkommen. Das liegt daran, dass Eigentümergemeinschaften teilrechtsfähig sind und so eine eingeschränkte gesamtschuldnerische Haftung besteht. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Eigentümer vorgehen.

Kommt es zum Verkauf einer Wohnung, bleibt die Frage: Ab wann muss der neue Eigentümer Hausgeld bezahlen? Die Antwort: Es kommt auf den Zeitpunkt des Verkaufs an, denn oftmals steht zum Verkaufsstichtag noch die Abrechnung der letzten Abrechnungsperiode für das Hausgeld aus. Die Abrechnung, ebenso wie die dadurch entstehenden Nachforderungen oder Guthaben entstehen allerdings erst durch den entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung.

Es gilt also für die Abrechnung des Hausgeldes bei Eigentümerwechsel: Wird das Eigentum auf den neuen Eigentümer umgeschrieben und die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft dann den Beschluss über die Jahresrechnung, so muss der Käufer für die folgende Rechnung aufkommen. Beschließt die Eigentümergemeinschaft erst die Jahresabrechnung und danach findet die Eigentumsumschreibung statt, so muss der Veräußerer für die Hausgeldrechnung geradestehen.

Um hier Streit zu vermeiden, sollten beide Parteien beim Aufsetzen des Kaufvertrages mit daran denken, eine Regelung für diese Fälle mit aufzunehmen, hier kann der Notar beratend zur Seite stehen.

Neben dem Verkauf bleibt oft noch die Sonderfrage: Ab wann wird das Hausgeld beim Neubau fällig? Das Hausgeld für einen Neubau wird in der Regel fällig, sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegründet ist und die einzelnen Einheiten den Käufern übergeben wurden.