Aktualisiert am 16.09.2024 von 
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Die monatlichen Nebenkosten für eine Eigentumswohnung sind in der Regel höher als die Nebenkosten für eine Mietwohnung. Das sollten Käufer in ihrer Kalkulation berücksichtigen.
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Welche Kosten fallen beim Wohnungkauf an?
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte bedenken, dass es mit den Kauf- und Kaufnebenkosten nicht getan ist. Vielmehr fallen künftig regelmäßig Kosten an, die höher als die Nebenkosten sind, welche Mieter zu zahlen haben. Denn letztere müssen nicht alle Kosten tragen. Diese Nebenkosten müssen bei der Kalkulation berücksichtigt werden:
1. Laufende Betriebskosten
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte auch an die später anfallenden laufenden Betriebskosten achten. Foto: iStock / PixelsEffect
Genau wie Mieter auch, tragen Wohnungseigentümer die klassischen Nebenkosten gemäß Betriebskosten- und Heizkostenverordnung. Das sind zum Beispiel:
- Kosten für Müllabfuhr
- Wasserversorgung,
- Versicherungsbeiträge
- Grundsteuer
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Kosten für den Hauswart
- Kosten für Heizung und Warmwasser
2. Verwaltungskosten
Kosten für die Hausverwaltung fallen immer dann an, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus mit Eigentümern handelt, deren Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören. Professionelle Verwalter kümmern sich dabei um das Erstellen der Nebenkostenabrechnungen, beauftragen Handwerker mit fälligen Reparaturen und schließen die notwendigen Versicherungen ab. Außerdem berufen sie die jährlichen Eigentümerversammlungen ein, auf denen die Eigentümer zum Beispiel beschließen, welche Sanierungen im folgenden Jahr durchgeführt werden sollen. Für eine solche professionelle Verwaltung ist mit monatlichen Kosten in Höhe von rund 20 bis 40 Euro pro Wohneinheit zu rechnen. Bei kleineren Mehrfamilienhäusern können die monatlichen Kosten auch höher ausfallen.
3. Instandhaltungsrücklage
Um für spätere Instandhaltungsarbeiten und Sanierungen gerüstet zu sein, bilden Eigentümergemeinschaften Instandhaltungsrücklagen. Oft gibt es in Eigentümergemeinschaften Streit darum, wie hoch eine solche Rücklage sein muss. Gesetzliche Regelungen über die Höhe gibt es allerdings nur für den sozialen Wohnungsbau. Der Paragraph 28 der zweiten Berechnungsverordnung (Abs. 2) besagt, dass bei Gebäuden, die bis zu 22 Jahre alt sind, höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr zurückgelegt werden müssen. Bei bis zu 32 Jahre alten Häusern sind es maximal neun Euro, bei noch älteren Gebäuden 11,50 Euro. Gibt es einen Aufzug, so erhöht sich der Betrag um einen Euro pro Quadratmeter und Jahr.
Achtung
Der Käufer einer 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung muss pro Jahr mit zwischen 710 und 1.250 Euro Instandhaltungsrücklage kalkulieren. Nutzt der Eigentümer die Wohnung nicht selbst, sondern vermietet sie, können diese Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. , da sie gemäß Betriebskostenverordnung nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören.
Eine weitere Methode zur Berechnung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage ist die so genannte Peterssche Formel. Diese orientiert sich an den Herstellungskosten der Immobilie: Laut dieser Formel sollte innerhalb eines 80-jahres-Zeitraums der 1,5-fache Wert der Baukosten angesetzt werden. Die Kosten fürs Grundstück oder für den Architekten bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.
Bei Wohnungseigentumsanlagen betreffen etwa 70 Prozent der Instandhaltungskosten das Gemeinschaftseigentum, die restlichen 30 Prozent entfallen auf die Instandhaltung der Wohnung des Eigentümers.
Eigentümergemeinschaften legen die Höhe der Instandhaltungsrücklage allerdings selbst fest. Oft ist der angesparte Betrag viel zu niedrig, um später die Kosten für größere Sanierungsarbeiten zu stemmen. Käufer von Eigentumswohnungen sollten auf der Eigentümerversammlung deshalb darauf drängen, dass die Instandhaltungsrücklage auf ein angemessenes Niveau angepasst wird.
4. Laufende Finanzierung und Anschlussfinanzierung
Fast alle Käufer einer Wohnung oder eines Hauses müssen zur Finanzierung ein Hypothekendarlehen aufnehmen. Zins und Tilgung für den Kredit trägt der Käufer allein. Bei selbstgenutzten Immobilien sind keine steuerlichen Abschreibungen möglich; wird die Immobilie vermietet, können die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden, zudem hilft dann die Immobilien-AfA beim Steuern sparen.
Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind seit Anfang 2022 zwar etwas gestiegen, im historischen Vergleich aber immer noch niedrig; da für die meisten Darlehen aber nicht bis zur vollständigen Rückzahlung ein fixer Zinssatz vereinbart wurde, sondern oft für eine Laufzeit von zehn oder 15 Jahren, ist irgendwann einmal eine Anschlussfinanzierung nötig.
Beispiel-Rechnung: Kostenrisiko Anschlussfinanzierung
Wer 100.000 Euro mit 3,05 Prozent Zins und 1,95 Prozent Tilgung finanziert, zahlt eine Rate von monatlich 417 Euro. Nach Ablauf von zehn Jahren beläuft sich die Restschuld auf rund 78.000 Euro.
Dann wird über die Konditionen neu verhandelt. Allerdings kann niemand sagen, ob in ferner Zukunft die Zinsen immer noch niedrig sind oder deutlich höher als heute. Das stellt ein finanzielles Risiko für den Käufer dar.
Werden bei der Anschlussfinanzierung der verbleibenden 78.000 Euro nun acht Prozent Zinsen fällig, beträgt die neue Monatsrate selbst bei einer Reduzierung der Tilgung auf ein Prozent monatlich 600 Euro.
Um das Zinsänderungsrisiko zu reduzieren, sollten Immobilienkäufer zumindest in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Laufzeit für die Zinsbindung wählen: Eine 15-jährige Zinsbindung ist zwar meist mit einem kleinen Zinsaufschlag verbunden, gibt aber im Gegenzug lange Zinssicherheit. Zudem kann das Darlehen vom Darlehensnehmer nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig gekündigt werden, die Bank hat umgekehrt diese Möglichkeit nicht.
Hier gehts zum Finanzierungsrechner
Eine weitere Möglichkeit, das Zinsänderungsrisiko zu minimieren besteht darin, soweit finanziell möglich, regelmäßig Sondertilgungen zu zahlen, um die spätere Restschuld zu minimieren. Viele Banken bieten die Option an, bis zu 5 Prozent der Ursprungs-Darlehenssumme jährlich zusätzlich zu tilgen. Das allerdings erhöht die laufenden Belastungen des Eigentümers.
5. Außerplanmäßige Kosten
Für Wohnungseigentümer können auch außerplanmäßige Kosten anfallen. Etwa Reparaturen wegen Schäden durch Naturereignisse, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sind. Oder Kosten, die ein Eigentümer nicht beeinflussen oder planen kann. Beispiel: Die Gemeinde saniert die Straße und verlangt einen anteiligen Erschließungsbeitrag. Oder: Die Leitung, die zum Kanal führt, ist undicht und muss saniert werden.
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Fazit
Die laufenden Kosten für den Unterhalt einer Wohnung sind für Eigentümer meist höher als für Mieter. Aber: Wenn die Wohnung erst mal abbezahlt ist, wohnt der Eigentümer in der Regel deutlich günstiger. Deshalb kann eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim eine gute Altersvorsorge sein.
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