Vollfinanzierung: So funktioniert die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Du willst eine Immobilie kaufen, hast aber gerade kaum Geld zur Verfügung? Dann kannst du bei der Bank nach einer Vollfinanzierung deiner Immobilie fragen. Bei einer Vollfinanzierung einer Immobilie wird der gesamte Kaufpreis für dein Haus oder deine Wohnung von der Bank über einen Kredit finanziert.

Die Bank möchte Sicherheiten haben. Erst recht, wenn sie dir so viel Geld zur Verfügung stellt, muss sie davon ausgehen können, dass sie es auch zurückerhält.

Chancen auf einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital hast du, wenn folgende Punkte auf dich zutreffen:

Je niedriger das Eigenkapital ist, desto höher ist nicht nur der Finanzierungsbedarf, sondern auch der Zins. Beispiel: Deine Immobilie kostet 600.000 Euro zuzüglich 60.000 Euro Nebenkosten. Du willst weniger als 30 Jahre abbezahlen. Die Konditionen bleiben auch nach der Sollzinsbindung gleich.

Beispielrechnung: immowelt. Stand: Oktober 2024.

Wird der gesamte Kaufpreis einer Immobilie oder sogar inklusive Nebenkosten von einer Bank finanziert, erhöht sich für diese das Risiko eines Zahlungsausfalls. Der Grund: Kann der Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr zahlen, gelangt die Immobilie in die Zwangsversteigerung.

Oftmals kann die Bank dann nicht mehr den ursprünglichen Kaufpreis erzielen und macht somit Verluste. Das erhöht ihr Risiko. Dieses erhöhe Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital lassen sich die Banken mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

Bei einer Vollfinanzierung einer Immobilie kommt oft eine hohe Geldsumme zusammen, die statistisch einen sehr hohen Teil von dem ausmacht, die eine einzelne Person in seinem ganzen Leben überhaupt verdient. Die Gefahr ist deswegen gegeben, dass du bei kleinen Tilgungssätzen als Darlehensnehmer nicht vor Eintritt in die Rente die Immobilie abbezahlen kannst. Zumal man nicht vorhersehen kann, wie hoch die Zinsen nach der Sollzinsbindung sind. Mit Pech herrscht zu dem Zeitpunkt eine Hochzinsphase: Dann bist du gezwungen, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, die wesentlich teurer ist.  Unter Umständen muss deine Tilgungsrate deswegen gesenkt werden, damit du die gesamte Rate aus Zins und Tilgung überhaupt stemmen kannst, was aber auch die Laufzeit deines Darlehens verlängert.

Manche Banken lassen sich auch darauf ein, dass im Falle von Zahlungsengpässen die Tilgung des Darlehens reduziert werden kann. Derartige Regelungen sollten aber schon im Kreditvertrag geregelt werden, andernfalls ist der Eigentümer auf die Kulanz seiner Bank angewiesen.

Wer ohne Eigenkapital eine Immobilie finanziert, hat in der aktuellen Zinsphase mit etwa 4 Prozent Zinsen mit weitaus höheren Zinskosten zu rechnen, als es noch Anfang 2022 der Fall war. Historisch gesehen, sind die aktuellen Zinsen immer noch niedrig, in Zukunft können sie aber weiterhin ansteigen – zum Vergleich: zwischen 1980 und 1984 lagen die Zinsen für Baufinanzierungen bei fast 9 Prozent.  Die heute noch niedrigen Zinskosten mit hoher Tilgung haben den Vorteil, dass nach dem Ende der Zinsbindung eine deutlich geringere Summe im Anschluss finanziert werden muss. Die späteren Konditionen bei der Anschlussfinanzierung fallen bei einer hohen Tilgungsrate günstiger aus.

Du kannst dich vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit und den Verlust der Immobilie zum Teil schützen. Eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung springt ein, wenn zum Beispiel der Ehepartner stirbt oder zum Pflegefall wird. Zudem kann deine Berufsunfähigkeitsversicherung einen Teil deines regelmäßigen Einkommens übernehmen, wenn du als Hauptverdiener deinen Beruf nicht mehr ausüben kannst.

Ob eine Bank deine Immobilie vollfinanziert oder nicht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Gerade mit Blick auf die gerade steigenden Bauzinsen verändert sich die Angebotspalette der Banken rasant und kann schon bald auch nicht mehr angeboten werden.

Ein erster Schritt kann sein, die eigene Hausbank zu befragen. Sie weiß um deine finanziellen Verhältnisse, deine Gehaltseingänge, ob du Kredite noch abbezahlst und kann deswegen einschätzen, ob eine Vollfinanzierung –  ob mit oder ohne Nebenkosten –  für dich infrage kommt.

Eine Vollfinanzierung ist vor allem dann möglich, wenn die Immobilie bezahlbar ist und der Darlehensnehmer einen sicheren Job hat. Wesentlich ist, dass nach Abzug der Monatsrate genug Geld zum Leben übrigbleibt. Da aktuell die Zinsen sehr hoch sind, sollte eine Vollfinanzierung gut überlegt sein. Je höher die Zinsen, desto teurer werden auch die Raten, die monatlich an die Bank gezahlt werden müssen. Bei einer Vollfinanzierung sollte aber trotzdem eine möglichst hohe Tilgung vereinbart werden, damit die Schulden vor dem Rentenbeginn getilgt sind. Eine höhere Tilgung bedeutet aber zugleich eine höhere monatliche Belastung.