Wie viel Kredit bekomme ich? So rechnet die Bank

Wer den Traum vom Eigenheim hat, benötigt meist ein Darlehen von der Bank, um sich diesen erfüllen zu können. Für Immobilienkäufer und Bauherren stellt sich dann die Frage: Wie viel Kredit bekomme ich von meiner Bank für ein Haus? Denn die Darlehenshöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Welche das sind, und wie du deinen Kreditrahmen berechnest, erfährst du hier.

• Bestehende Verbindlichkeiten und Zahlungsverhalten: Die Bank prüft, ob potenzielle Darlehensnehmer bereits andere Kredite aufgenommen haben und vor allem wie deren Zahlungsverhalten ist. Dazu nutzen die Kreditinstitute in der Regel den Schufa Bonitätscheck.

Laut Immobilienexperten sollte die monatliche Rate für die Rückzahlung des Immobilienkredits maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Nach dieser Regel könnte sich also eine Familie mit 3.000 Euro netto pro Monat einen Kredit mit monatlicher Rate in Höhe von 1.200 Euro leisten. Pauschalisieren lässt sich diese Aussage natürlich nicht, da es immer auf die individuelle Situation und die Höhe der monatlichen Einnahmen und Fixkosten ankommt. Wie viel Kredit du bekommen würdest, hängt also immer von deiner jeweiligen Situation und auch der Bank ab.

Eine weitere Methode, die manche Banken verwenden, um die maximale Kredithöhe zu berechnen, ist die Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens. Hier gilt die Faustformel: das monatliche Nettoeinkommen mal 110 ergibt den höchstmöglichen Darlehensbetrag. Das Nettoeinkommen besteht nicht nur aus Nettolohn oder -gehalt, sondern zum Beispiel auch aus Mieteinnahmen, Kindergeld, Hinterbliebenenrenten oder Kapitalerträgen. Wichtig ist allerdings, dass diese Einnahmen regelmäßig fließen und nicht sonderlich schwanken. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der künftige Kreditnehmer eine gute Bonität, also zum Beispiel keine negativen Schufa-Einträge hat.

Verfügt eine vierköpfige Familie beispielsweise über ein Nettoeinkommen von 3.000 Euro, so ergäbe sich rein rechnerisch eine maximale Darlehenshöhe von 330.000 Euro (3.000 Euro x 110). Aber auch bei dieser Methode gilt: In Niedrigzinsphasen können Banken in ihrer Berechnung von einer künftig höheren Annuität ausgehen, so dass die maximale Darlehenshöhe unter Umständen niedriger ausfallen kann.

Die dritte Methode ist nur bei Selbstständigen und Freiberuflern anwendbar. Da diese ein unregelmäßiges Einkommen haben, betrachten Banken nicht das monatliche Nettoeinkommen, sondern das Jahresnettoeinkommen. Britta Barlage, Pressesprecherin von Interhyp, sagt: „Bei der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe für Selbstständige betrachten die meisten unserer Darlehensgeber die Einkünfte der zurückliegenden 2 bis 3 Jahre, wobei dies nach unterschiedlichen Kriterien geschieht. Zusätzlich setzen die meisten unserer Kreditgeber eine Mindestdauer der Selbstständigkeit von 2 Jahren an.“

Manche Banken vergeben an Selbständige oft nur das Sieben- bis Neunfache des typischen Jahreseinkommens. Ein Freiberufler, der in den vergangenen 3 Jahren ein durchschnittliches Nettoeinkommen von 36.000 Euro erzielte, erhielte nach dieser Methode demnach rein rechnerisch ein Darlehen zwischen 252.000 Euro und 324.000 Euro. Bei Berücksichtigung einer höheren Annuität für die Anschlussfinanzierung ergäbe sich auch hier eine niedrigere maximale Darlehenshöhe.

Was gern bei den Kosten eines Immobilienerwerbs unterschätzt wird, sind die Kaufnebenkosten. Diese sind unabhängig von der von der Bank angewendeten Methode der Berechnung des Kreditrahmens unbedingt zu berücksichtigen und sollten ebenfalls durch das Eigenkapital abgedeckt sein. Die Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland beläuft sich diese auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerkosten: Diese schwanken in der Regel zwischen null und 7,14 Prozent, wobei seit 23. Dezember 2020 auch bei Kaufimmobilien das Bestellerprinzip – die geteilte Maklerprovision – gilt.
• Notar und Grundbucheintrag: Hier sind noch einmal rund ein bis 1,5 Prozent einzuplanen.