Geschrieben am 30.08.2024 von 
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Du bist Eigentümer einer vermieteten Wohnung und musst oder möchtest sie jetzt verkaufen? Das kann einige Herausforderungen mit sich bringen, insbesondere, weil in Deutschland der Mieterschutz großgeschrieben wird. Denn in der Regel bleibt das Mieterverhältnis nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung bestehen. Das wirkt sich nicht nur auf den Kaufpreis deiner Wohnung aus, sondern auch auf die Käufer-Zielgruppe. In unserem Ratgeber zeigen wir dir, was du beim Verkauf deiner vermieteten Eigentumswohnung beachten musst.
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen: Das Wichtigste in Kürze
- Als Kaufinteressenten kommen beim Eigentümerwechsel Kapitalanleger, die aktuellen Mieter und unter Umständen auch Eigennutzer infrage.
- Deinen Mietern steht beim Verkauf einer Mietwohnung von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht zu, es sei denn, du verkaufst die Wohnung an ein Familienmitglied, das selbst einziehen möchte.
- Das bestehende Mietverhältnis bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Wenn du offen mit deinem Mieter kommunizierst, kannst du jedoch unter Umständen einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren.
- Um deine vermietete Immobilie verkaufen zu können, musst du verschiedene Unterlagen bereithalten, wie Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, aber auch Mietvertrag und eine aktuelle Nebenkostenabrechnung.
- Um den Verkaufspreis deines Wohnungseigentums zu ermitteln, kannst du unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzen. Für eine Renditekalkulation kannst du einen Sachverständigen beauftragen.
- Wenn die vermietete Wohnung weniger als 10 Jahre in deinem Besitz ist, fällt beim Verkauf für dich zusätzlich eine Spekulationssteuer an.
Inhalt
- Eine Eigentumswohnung vermietet verkaufen – wie geht das?
- An welche Kaufinteressenten kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
- Verkauf vermietete Eigentumswohnung: Wann besteht ein Vorkaufsrecht der Mieter?
- Verkauf einer vermieteten Wohnung: Darf ich meinem Mieter wegen dem Verkauf der Wohnung kündigen?
- Welche Rechte hat dein Mieter beim Verkauf deiner vermieteten Wohnung?
Eine Eigentumswohnung vermietet verkaufen – wie geht das?
Eine Wohnung zu verkaufen ist eine Mammutaufgabe. Ist die Wohnung dazu noch vermietet, ist es ungleich schwerer. Aber das heißt nicht, dass es unmöglich ist. Wenn du einige wichtige Punkte beachtest, wirst auch du eine vermietete Wohnung gut verkaufen können. Denn inzwischen gibt es auf dem Immobilienmarkt immer mehr Kapitalanleger, die nicht selbst in die Immobilie einziehen wollen. Ihre Motivation ist es, durch den Kauf von Immobilen Kapital möglichst profitabel anzulegen.
Bevor du dich aber auf die Suche nach Kaufinteressenten machst, solltest du als Verkäufer einige Dinge beachten:
- Grundsätzlich darfst du deine Wohnung ohne die Zustimmung der Mieter verkaufen. Der Mietvertrag bleibt bestehen und der Käufer wird automatisch zum neuen Vermieter, sofern er nicht Eigenbedarf anmeldet.
- Auch wenn deine Mieter dem Verkauf nicht zustimmen müssen, musst du sie über den geplanten Verkauf informieren. Eventuell haben sie ein Vorkaufsrecht.
- Für einen erfolgreichen Verkauf solltest du im Vorfeld alle relevanten Unterlagen sammeln, die für deinem Käufer von Interesse sind. Dazu gehören unter anderem Grundriss, Grundbuchauszug und Mietvertrag.
- Mache dich auf eine Wertminderung deiner Immobilie gefasst. Oft liegt der Preis einer vermieteten Wohnung unter dem einer leeren. Ein Sachverständiger kann dir im Vorfeld mit einer Immobilienbewertung helfen, realistische Vorstellungen über den Kaufpreis zu entwickeln.
- Wenn du deine vermietete Eigentumswohnung innerhalb der letzten 10 Jahre gekauft und in diesem Zeitraum nicht mindestens 2 Jahre selbst dort gewohnt hast, kann beim Verkauf zusätzlich eine Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben.
Eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen, erfordert eine sorgfältige Planung. Neben rechtlichen Aspekten musst du auch steuerliche Aspekte berücksichtigen. Damit dir der Verkauf deiner Wohnung leichter fällt, geben wir dir im Folgenden erst einmal einen Überblick über die Käufergruppen, die sich für vermietete Immobilien interessieren.
An welche Kaufinteressenten kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Wenn du dein vermietetes Wohnungseigentum verkaufen möchtest, kommen für dich 3 verschiedene Kaufinteressenten infrage.
Jede dieser Käufergruppen hat eigene Interessen am Kauf der Wohnung. Damit du weißt, worauf du dich bei den Verhandlungen und Verkaufsgesprächen gefasst machen musst, schauen wir uns die 3 Arten von Kaufinteressenten einmal näher an.
Verkauf an Kapitalanleger
Kapitalanleger sind die einfachste Zielgruppe, mit der du beim Verkauf deiner vermieteten Wohnung zu tun haben wirst. Für sie ist der Kauf eine langfristige Investition, bei der es vor allem um die Mieteinnahmen geht. Das Interesse, eine vermietete Wohnung zu kaufen, ergibt sich aus folgenden Hintergründen:
- Im Vergleich zu Häusern fallen die Mieteinnahmen von Wohnungen oft höher aus.
- Das gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung in einer attraktiven Gegend liegt und die Mieter zuverlässig und solvent sind.
- Besonders Mietwohnungen in größeren Städten gelten als attraktive Renditeoption für Kapitalanleger.
Achte darauf, einen realistischen Kaufpreis festzulegen und die Renditechancen deutlich auszuweisen, wenn du dich mit dem Verkauf der vermieteten Wohnung hauptsächlich an Kapitalanleger richten möchtest. Am besten stellst du kaufinteressierten Kapitalanleger die folgenden Unterlagen zu Verfügung, damit sie sich selbst ein Bild von den zu erwartenden Einnahmen machen können:
- Den aktuellen Mietvertrag
- Eine Mieterselbstauskunft
- Nachweise über Mietzahlungen
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
Um die Vermietete Wohnung noch besser zu verkaufen, solltest du ein Exposé erstellen. Mit den wichtigsten Zahlen, Fakten sowie Bildern machst du die Immobilie noch greifbarer.
Verkauf an die Mieter
Als zweite Zielgruppe kommen die derzeitigen Mieter in Frage. Damit die Mieter dieses Angebot auch tatsächlich wahrnehmen können, solltest du bestimmte Konditionen beachten:
- Wenn deine bisherigen Mieter über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, die Wohnung selbst zu kaufen, sollte der Verkauf für dich einfach vonstattengehen.
- Informiere deine Mieter so früh wie möglich über deine Verkaufsabsichten.
- Das gibt ihnen die Möglichkeit, ihr Kaufinteresse zu bekunden, bevor du den Wohnungsverkauf in weiteren Kreisen öffentlich machst.
- Wenn deine Mieter die Wohnung übernehmen möchten, brauchst du dich am Ende nur noch um die Preisfindung und das Aufsetzen eines Kaufvertrags zu kümmern.
Verkauf an Eigennutzer
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung an Selbstnutzer ist am kompliziertesten. Denn in Deutschland gilt beim Verkauf einer Wohnung nach §566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): Kauf bricht nicht Miete. Der Mietvertrag bleibt also auch nach dem Verkauf erstmal bestehen. Unter diesen Gegebenheiten gilt es, bestimmte Regelungen zu berücksichtigen:
- Dein Käufer kann dem Mieter zwar wegen Eigenbedarf kündigen, muss ihn aber begründen können.
- Zudem kommen je nach Mietdauer auch noch lange Kündigungsfristen hinzu (3 Monate bei einem Mietverhältnis bis zu 5 Jahre, 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren).
- Ein potenzieller Selbstnutzer wird wegen dieser Hürden eher vom Kauf einer vermieteten Wohnung absehen.
- Auch für dich ist der Verkauf an Eigennutzer kaum zu empfehlen, denn er bedeutet, dass du entweder eine erhebliche Wertminderung akzeptieren oder zusätzliche Kosten einkalkulieren musst.
- Um doch eine leere Wohnung verkaufen zu können, könntest du versuchen, deine Mieter mit einer Zahlung davon zu überzeugen, frühzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen.
- Allerdings hat so ein Mietaufhebungsvertrag seine eigenen Tücken und ist nicht ganz billig.
Verkaufst du deine Wohnung vermietet an jemanden, der sie selbst nutzen möchte, musst du Abstriche beim Verkaufspreis machen und unter Umständen mit Preisen von bis zu 30 % unter dem Marktwert deiner Immobilie verhandeln, damit das Angebot für den künftigen Eigentümer noch attraktiv ist.
Verkauf vermietete Eigentumswohnung: Wann besteht ein Vorkaufsrecht der Mieter?
Das Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Mieter, seine Mietwohnung zu kaufen, ehe sie an Dritte verkauft wird. Es ist Teil des Mieterschutzes und soll verhindern, dass Mieter ihre Wohnung durch den Verkauf verlieren oder nach dem Verkauf höhere Mieten zahlen müssen.
Das Vorkaufsrecht kommt immer dann zum Tragen, wenn die Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. In dem Fall kann der Mieter die Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen, die auch für Dritte gelten.
Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn:
- die Wohnung schon eine Eigentumswohnung war, bevor dein Mieter eingezogen ist und jetzt erneut verkauf wird.
- die Wohnung an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters verkauft oder verschenkt wird.
- das gesamte Miethaus verkauft werden soll.
Verkauf einer vermieteten Wohnung: Darf ich meinem Mieter wegen dem Verkauf der Wohnung kündigen?
Willst du eine vermietete Wohnung verkaufen hat das meist Auswirkungen auf den Kaufpreis deiner Wohnung und den Interessenten-Kreis. Foto: peopleimages.com / stock.adobe.com
Nur weil du deine vermietete Wohnung verkaufen möchtest, darfst du deinem Mieter nicht einfach kündigen. Durch das Bürgerliche Gesetzbuch genießt der Mieter einen besonderen Kündigungsschutz, durch den der Mietvertrag über den Verkauf der Wohnung hinaus bestehen bleibt. In der Praxis bedeutet das, dass der Käufer mit dem Kauf deiner vermieteten Wohnung zum neuen Vermieter wird.
Sonderfall Eigenbedarfskündigung
Eine Ausnahme ist die Eigenbedarfskündigung. Wenn du deine Wohnung selbst beziehen möchtest oder sie an ein Familienmitglied verkaufen willst, kannst du deinem Mieter unter Umständen kündigen. Du musst den Eigenbedarf allerdings im Kündigungsschreiben eindeutig begründen. Widerspricht dein Mieter der Kündigung, wird sie vor Gericht geprüft. Dort entscheidet man dann, ob deine Interessen als Vermieter oder die deines Mieters überwiegen.
Wenn dein Mieter alt oder krank ist, könnte durch die Härtefallregelung entschieden werden, dass die Kündigung eine unzumutbare Härte für ihn darstellt.
Achtung! Greif nur auf die Eigenbedarfskündigung zurück, wenn du die Wohnung wirklich selbst beziehen möchtest oder ein Familienmitglied einziehen soll. Sollte dein Mieter dir einen vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen können, kann er vor Gericht Schadensersatzansprüche geltend machen.
Alternative Mietaufhebungsvertrag
Wenn du deine Wohnung ohne Mieter verkaufen und nicht selbst einziehen willst, bleibt dir noch die Möglichkeit, dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag anzubieten. In so einem Vertrag wird eine Auszugsprämie für den Mieter und eine Räumungsfrist für die Wohnung vereinbart.
Tipp: Beachte, dass der Mieter dem Mietaufhebungsvertrag nicht zustimmen muss oder auch einzelnen Klauseln des Vertrags jederzeit widersprechen kann, solange er noch nicht unterschrieben hat. Habt ihr euch aber einmal auf die Konditionen des Aufhebungsvertrags geeinigt und unterschrieben, sind alle Vereinbarungen bindend.
Welche Rechte hat dein Mieter beim Verkauf deiner vermieteten Wohnung?
Gerade wenn du eine vermietete Wohnung verkaufen willst, musst du die Rechte deines Mieters im Auge behalten. Sie stellen sicher, dass dein Mieter durch den Eigentümerwechsel nicht benachteiligt wird. Damit du weißt, was zu beachten ist, sind hier die wichtigsten Mieterrechte beim Verkauf deiner Wohnung im Überblick:
- Fortbestand des Mietverhältnisses: Auch nach dem Verkauf der Wohnung bleibt der Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer wird automatisch zum neuen Vermieter.
- Besonderer Kündigungsschutz: Eine Verkaufsabsicht allein ist kein Kündigungsgrund. Du kannst deinem Mieter kündigen, wenn du Eigenbedarf anmeldest und ihn auch nach dem Auszug des Mieters umsetzt.
- Recht auf Information: Du musst deinen Mieter rechtzeitig über den geplanten Verkauf informieren, damit er ggf. von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann.
- Vorkaufsrecht: Wenn deine Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses durch den Verkauf erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, hat dein Mieter ein Vorkaufsrecht.
- Schutz der Privatsphäre: Dein Mieter muss zwar grundsätzlich Besichtigungen der zu verkaufenden Wohnung durch potenzielle Käufer dulden, braucht aber nicht jedem Termin zuzustimmen. So hat etwa das Landgericht Frankfurt zu Besichtigungen von vermieteten Eigentumswohnungen entschieden, dass 3 Besichtigungstermine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten zumutbar sind.
- Kaution: Der neue Eigentümer übernimmt auch die Mietkaution. Bei Auszug erhält sie der Mieter vom neuen Vermieter zurück.
- Mietzahlungen: Erst wenn dein Mieter sowohl von dir als auch von dem neuen Eigentümer schriftlich über den Eigentümerwechsel informiert ist, muss er die Miete an den neuen Eigentümer zahlen.
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