Vermietete Wohnung verkaufen: Tipps für den Immobilienverkauf

Eine Wohnung zu verkaufen ist eine Mammutaufgabe. Ist die Wohnung dazu noch vermietet, ist es ungleich schwerer. Aber das heißt nicht, dass es unmöglich ist. Wenn du einige wichtige Punkte beachtest, wirst auch du eine vermietete Wohnung gut verkaufen können. Denn inzwischen gibt es auf dem Immobilienmarkt immer mehr Kapitalanleger, die nicht selbst in die Immobilie einziehen wollen. Ihre Motivation ist es, durch den Kauf von Immobilen Kapital möglichst profitabel anzulegen.

Bevor du dich aber auf die Suche nach Kaufinteressenten machst, solltest du als Verkäufer einige Dinge beachten:

1. Grundsätzlich darfst du deine Wohnung ohne die Zustimmung der Mieter verkaufen. Der Mietvertrag bleibt bestehen und der Käufer wird automatisch zum neuen Vermieter, sofern er nicht Eigenbedarf anmeldet.
2. Auch wenn deine Mieter dem Verkauf nicht zustimmen müssen, musst du sie über den geplanten Verkauf informieren. Eventuell haben sie ein Vorkaufsrecht.
3. Für einen erfolgreichen Verkauf solltest du im Vorfeld alle relevanten Unterlagen sammeln, die für deinem Käufer von Interesse sind. Dazu gehören unter anderem Grundriss, Grundbuchauszug und Mietvertrag.
4. Mache dich auf eine Wertminderung deiner Immobilie gefasst. Oft liegt der Preis einer vermieteten Wohnung unter dem einer leeren. Ein Sachverständiger kann dir im Vorfeld mit einer Immobilienbewertung helfen, realistische Vorstellungen über den Kaufpreis zu entwickeln.
5. Wenn du deine vermietete Eigentumswohnung innerhalb der letzten 10 Jahre gekauft und in diesem Zeitraum nicht mindestens 2 Jahre selbst dort gewohnt hast, kann beim Verkauf zusätzlich eine Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben.

Eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen, erfordert eine sorgfältige Planung. Neben rechtlichen Aspekten musst du auch steuerliche Aspekte berücksichtigen. Damit dir der Verkauf deiner Wohnung leichter fällt, geben wir dir im Folgenden erst einmal einen Überblick über die Käufergruppen, die sich für vermietete Immobilien interessieren.

Wenn du dein vermietetes Wohnungseigentum verkaufen möchtest, kommen für dich 3 verschiedene Kaufinteressenten infrage.

1. Kapitalanleger
2. Die bisherigen Mieter
3. Eigennutzer

Jede dieser Käufergruppen hat eigene Interessen am Kauf der Wohnung. Damit du weißt, worauf du dich bei den Verhandlungen und Verkaufsgesprächen gefasst machen musst, schauen wir uns die 3 Arten von Kaufinteressenten einmal näher an.

Das Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Mieter, seine Mietwohnung zu kaufen, ehe sie an Dritte verkauft wird. Es ist Teil des Mieterschutzes und soll verhindern, dass Mieter ihre Wohnung durch den Verkauf verlieren oder nach dem Verkauf höhere Mieten zahlen müssen.

Das Vorkaufsrecht kommt immer dann zum Tragen, wenn die Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. In dem Fall kann der Mieter die Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen, die auch für Dritte gelten.

Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn:

• die Wohnung schon eine Eigentumswohnung war, bevor dein Mieter eingezogen ist und jetzt erneut verkauf wird.
• die Wohnung an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters verkauft oder verschenkt wird.
• das gesamte Miethaus verkauft werden soll.

Nur weil du deine vermietete Wohnung verkaufen möchtest, darfst du deinem Mieter nicht einfach kündigen. Durch das Bürgerliche Gesetzbuch genießt der Mieter einen besonderen Kündigungsschutz, durch den der Mietvertrag über den Verkauf der Wohnung hinaus bestehen bleibt. In der Praxis bedeutet das, dass der Käufer mit dem Kauf deiner vermieteten Wohnung zum neuen Vermieter wird.

Gerade wenn du eine vermietete Wohnung verkaufen willst, musst du die Rechte deines Mieters im Auge behalten. Sie stellen sicher, dass dein Mieter durch den Eigentümerwechsel nicht benachteiligt wird. Damit du weißt, was zu beachten ist, sind hier die wichtigsten Mieterrechte beim Verkauf deiner Wohnung im Überblick:

• Fortbestand des Mietverhältnisses: Auch nach dem Verkauf der Wohnung bleibt der Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer wird automatisch zum neuen Vermieter.
• Besonderer Kündigungsschutz: Eine Verkaufsabsicht allein ist kein Kündigungsgrund. Du kannst deinem Mieter kündigen, wenn du Eigenbedarf anmeldest und ihn auch nach dem Auszug des Mieters umsetzt.
• Recht auf Information: Du musst deinen Mieter rechtzeitig über den geplanten Verkauf informieren, damit er ggf. von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann.
• Vorkaufsrecht: Wenn deine Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses durch den Verkauf erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, hat dein Mieter ein Vorkaufsrecht.
• Schutz der Privatsphäre: Dein Mieter muss zwar grundsätzlich Besichtigungen der zu verkaufenden Wohnung durch potenzielle Käufer dulden, braucht aber nicht jedem Termin zuzustimmen. So hat etwa das Landgericht Frankfurt zu Besichtigungen von vermieteten Eigentumswohnungen entschieden, dass 3 Besichtigungstermine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten zumutbar sind.
• Kaution: Der neue Eigentümer übernimmt auch die Mietkaution. Bei Auszug erhält sie der Mieter vom neuen Vermieter zurück.
• Mietzahlungen: Erst wenn dein Mieter sowohl von dir als auch von dem neuen Eigentümer schriftlich über den Eigentümerwechsel informiert ist, muss er die Miete an den neuen Eigentümer zahlen.