Vorkaufsrecht: wenn das Wunschobjekt beim Immobilienkauf an Dritte geht

Angenommen, du möchtest eine Immobilie kaufen und hast vom Eigentümer beziehungsweise Verkäufer sogar schon ein Vertragsangebot als Erstkäufer bekommen. Hat eine Person oder Institution nun ein Vorkaufsrecht, darf sie in deinen Kaufvertrag einsteigen – und die Immobilie an deiner Stelle zu denselben Konditionen übernehmen.

In einem Fall in Berlin zum Beispiel wollte ein Vermieter die Wohnung einem Mieter mit Vorkaufsrecht zu einem höheren Preis verkaufen als einem potenziellen Käufer. Hier schaffte der Bundesgerichtshof Klarheit und urteilte laut VIII ZR 305/20: Der Mieter beziehungsweise Vorkaufsberechtigte muss in einem solchen Fall keine schlechteren Konditionen hinnehmen.

Das Vorkaufsrecht kann der Vorkaufsberechtigte über zwei verschiedene Wege erlangen. Es ist entweder durch ein Rechtsgeschäft begründet – also vertraglich festgelegt – oder aber gesetzlich verankert. Per Gesetz vorkaufsberechtigte Personen und Institutionen sind zum Beispiel:

• Mieter, wenn der Eigentümer die von ihnen bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen möchte (§ 577 BGB). Ausnahme: Geht die Eigentumswohnung beziehungsweise der Wohnraum an Familienangehörige des Eigentümers, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
• Miterben, falls innerhalb einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern.
• Gemeinden, sofern sie die Voraussetzungen des Paragrafen 24 BauGB erfüllen.

Damit ein Berechtigter sein Vorkaufsrecht ausüben kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der sogenannte Vorkaufsfall muss eintreten. Das setzt einen notariellen Kaufvertrag mit einem Drittkäufer voraus.
• Der Verkäufer hat den Vorkaufsbegünstigten schnellstmöglich zu informieren.
• Der Verkäufer setzt dem Vorkaufsberechtigten eine Zwei-Monats-Frist. Innerhalb der muss der Berechtigte entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht (§ 469 BGB, § 28 BauGB).

Möchte der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht ausüben, muss er darüber eine Erklärung abgeben – die sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung. Steht der Berechtigte außerdem im Grundbuch, muss der Verkäufer beantragen, dass das Grundbuchamt den Eintrag löscht. Den Antrag müssen laut Grundbuchordnung (GBO) sowohl der Vorkaufsberechtigte als auch der Verkäufer unterschreiben und notariell beglaubigen lassen beziehungsweise die Unterschrift direkt beim Amtsgericht leisten (§ 29 GBO). Den Eintrag zu löschen, kostet eine Gebühr. Diese ergibt sich aus dem Eintragungswert und dem entsprechend festgelegten Satz der Gebührentabelle.

Ist eine Gemeinde vorkaufsberechtigt und verzichtet auf ihr Recht, so muss sie ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Lässt die Gemeinde die Frist verstreichen, gilt das ebenfalls offiziell als Verzicht. Damit die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht wahrnimmt, verlangt sie unter Umständen von dir als Käufer eine Abwendungserklärung beziehungsweise Abwendungsvereinbarung. In dieser verpflichtest du dich zu bestimmten Bedingungen und Maßnahmen.

Eine Vorkaufserklärung – also die Erklärung des Vorkaufsberechtigten, dass er die Immobilie kaufen will – kann unter Umständen ungültig sein. Möglich ist das beispielsweise, wenn der Vorkaufsberechtigte vorab eigentlich versprochen hatte, zu verzichten. Das zu beweisen kann aber schwierig sein. Leichter nachweisbar ist, wenn der Vorkaufsberechtigte zahlungsunfähig ist oder die Zahlung verweigert. Auch dann verliert die Vorkaufserklärung ihre Gültigkeit und der geschlossene Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam. Wenn du als Erstkäufer möchtest, kannst du dann die Chance ergreifen und erneut in Verhandlung mit dem Verkäufer treten.

• So kannst du einen Kaufvertrag rückabwickeln

Nicht jedes Vorkaufsrecht ist durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert. Daher kann es passieren, dass der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten übergeht und seine Immobilie an einen Dritten verkauft. In solchen Fällen hat der Vorkaufsberechtigte keine Möglichkeit, etwas gegen den Verkauf zu machen. Allerdings steht ihm eine Schadenersatzzahlung vom Verkäufer zu (§ 280 BGB, sowie BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Dabei richtet sich die Höhe des Schadenersatzes nach dem möglichen Gewinn, der dem Vorkaufsbegünstigten so entgeht. Der Gewinn ist in der Regel die Spanne zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Verkehrswert der Immobilie.

Die gute Nachricht für dich als Käufer: Ist die Immobilie erst einmal in deinen Besitz übergegangen, kann der Vorkaufsberechtigte sie dir nicht mehr streitig machen – es sei denn, du wusstest im Vorfeld vom Vorkaufsrecht und hast den Vorkaufsberechtigten nicht darüber informiert (§ 469 BGB). In der Regel informiert jedoch der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten.

Das Vorkaufsrecht hat allerdings nicht nur für Erstkäufer Nachteile: Macht der Berechtigte seine Ansprüche geltend, geht er  nur ein Geschäft mit dem Verkäufer ein – nicht aber mit dem Makler. Ein mit dem Erstkäufer geschlossener Maklervertrag gilt dann nicht für den Vorkäufer. Ist die Maklerprovision Teil des Maklervertrags, hat der Makler keine weitere Handhabe. Eine Maklerprovision wird nämlich nur im Erfolgsfall fällig. Der Vorkaufsberechtigte muss ebenso keine Provision zahlen, da er den Makler nicht beauftragt hat.

Allerdings gibt es für Makler einen Ausweg: die so genannte Maklerklausel im Kaufvertrag. Möchtest du eine solche Klausel in den Kaufvertrag schreiben, musst du allerdings ein paar Punkte beachten:

Damit die Maklerklausel auch für Vorkaufsberechtigte gültig ist, kommt es stark auf die Formulierung an. Im konkreten Einzelfall muss der Notar eigenverantwortlich und sorgfältig beurteilen, ob die Aufnahme einer Maklerklausel im Sinne der Kaufvertragsparteien – und nicht nur des Maklers –  ist. Dabei  gibt es 3 unterschiedliche Arten der Maklerklausel:

• Die Deklaratorische Maklerklausel dient ausschließlich der Dokumentation tatsachenbezogener Angaben der Kaufvertragsparteien: beispielsweise dass der Makler für die Vermittlung des Vertragsabschlusses zuständig ist oder welche Partei dem Makler die Zahlung der Provision versprochen hat. Sie begründen keinen Zahlungsanspruch zugunsten des Maklers.
• Die Konstitutive Maklerklausel dagegen begründet einen Anspruch zugunsten des Maklers. Als ein echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet, kann eine konstitutive Maklerklausel bei konkret drohender Vorkaufsrechtsausübung durchaus interessengerecht sein. Allerdings gibt es für diese Klausel keine festgeschriebene Formulierung und eine Vielzahl an verschiedenen Regelungen ist möglich.
• Die Abwälzungsvereinbarung – wenn also eine bestehende Provisionszahlungspflicht von einer Kaufvertragspartei auf die andere abgewälzt werden soll – unterliegt dem Beurkundungszwang. Der Notar muss eine solche Vereinbarung daher zwingend in den Kaufvertrag aufnehmen.

Damit ein echter Vertrag zugunsten des Maklers zustande kommen kann, müssen nach der Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) 3 Voraussetzungen gegeben sein:

1. Käufer und Verkäufer müssen ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers haben. Dieses Interesse besteht häufig im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht rund um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Denn der Vorkaufsberechtigte könnte sonst günstiger kaufen als der Erstkäufer.
2. Die getroffene Provisionsvereinbarung muss sich im üblichen Rahmen halten. Sind die Maklerkosten überdurchschnittlich hoch, gilt die Vereinbarung im Kaufvertrag als nicht wesensgemäß und verpflichtet den Vorkaufsberechtigten somit nicht. Auch lässt sich die Provision im Nachhinein nicht mehr anpassen. Es besteht für den Vorkaufsberechtigten daher keine Verpflichtung, eine nachträglich auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen (BGH, Az.: I ZR 5/15).
3. Der Makler sollte bereits mit dem Erstkäufer eine Provisionsvereinbarung außerhalb des Kaufvertrags geschlossen haben. Dies ist beim Maklervertrag in aller Regel ohnehin der Fall.