Untermietvertrag - kostenlose PDF Vorlage & Tipps

• Die Namen von Haupt- und Untermieter oder -mieterinnen.
• Die genaue Adresse der Mietwohnung, gegebenenfalls mit Stockwerk.
• Beschreibung der Mietsache: Welche Räume des Mietobjekts der Untermieter für sich nutzen darf und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden. Auch gemeinschaftlich genutzte Geräte sollten im Untermietvertrag aufgeführt sein.
• Die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.
• Bezug zum Hauptmietvertrag: Im Untermietvertrag sollte auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung verwiesen werden. Diese sollte der Untermieter in Kopie erhalten.
• Zustimmung zur Untervermietung: Diese sollte schriftlich beigefügt werden.
• Mietzeit: Der Beginn des Mietverhältnisses muss genannt werden. Soll der Untermietvertrag befristet sein, so muss dies begründet sein, zum Beispiel wegen Eigenbedarf (§ 575 BGB).
• Kündigungsfristen: In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Je nach Art der Untervermietung gelten aber meist kürzere Kündigungsfristen. Welche Fristen gelten, sollte im Untermietvertrag klar benannt sein.
• Höhe der Miete und Nebenkosten: Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar, sollte aber in einem angemessenen Verhältnis zur Miete des Hauptmieters stehen.
• Mietkaution: Der Hauptmieter sollte zur Sicherheit im Untermietvertrag eine Kaution vereinbaren. Diese sollte aber nicht höher als 3 Monatskaltmieten sein – die Nebenkosten werden dabei nicht mitgezählt.
• Mietgebrauch: Es sollte vereinbart werden, dass der Untermieter mit der Wohnung und den gemeinschaftlich genutzten Gegenständen schonend umgeht.

Willst du deine Wohnung untervermieten, musst du in der Regel deinen Vermieter oder deine Vermieterin um Erlaubnis fragen (§540 BGB). Ehepartner, Eltern und Kinder dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung wohnen. Denn das gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung. Laut einem Urteil des Bundesgerichthofes ist bei Lebenspartnern zwar die Erlaubnis des Vermieters nötig, er darf den Wunsch des Mieters aber auch nicht ablehnen (BGH, Az.: VIII ZR 371/02).

Die Zustimmung steht dir laut Gesetz meist zu, wenn du nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kannst. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

• Bei Untervermietung der gesamten Wohnung kann dein Vermieter einfach so Nein sagen, denn darauf hast du keinen Anspruch.
• Dein Vermieter kennt den künftigen Untermieter bereits und weiß, dass dieser ständig den Hausfrieden stört. Vorbehalte des Vermieters gegen die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung einer Person sind hingegen keine Ablehnungsgründe.
• Die Wohnung wäre durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt. Wann das der Fall ist, wird je nach Bundesland im jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetz genauer festgelegt. Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass jeder Person mindestens 8 bis 10 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten.
• Die Untervermietung ist deinem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Zum Beispiel wenn zu erwarten ist, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt wird – weil der Untermieter beispielsweise ein Nagelstudio oder Bordell eröffnet.
• Bei der Untervermietung an Feriengäste. Hierauf hast du ohnehin keinen Anspruch, da die Vermietung an Feriengäste als gewerbliche Nutzung der Wohnung zählt.

Zur Höhe der Untermiete gibt es keine strikte Begrenzung, allerdings solltest du darauf achten, keine Wuchermieten zu verlangen. Beim Festlegen der Miethöhe kannst du dich an deiner eigenen Miete orientieren und die Miethöhe für die untervermietete Wohnfläche anteilig zur Gesamtwohnfläche berechnen und im Untermietvertrag festhalten.

Dein Vermieter kann seine Zustimmung zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen – dem sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung wegen Untervermietung ist erlaubt, wenn durch die Untervermietung mehr Personen unter einem Dach leben als bisher. Dein Vermieter könnte dann von einer stärkeren Abnutzung der Wohnung und steigenden Nebenkosten ausgehen. Wie hoch die Abnutzung der Wohnung angesetzt werden darf, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt – nur, dass der Preis angemessen sein soll. Einzig im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. 3 NMV).

Zusammengefasst: Eine unverhältnismäßige Erhöhung der Miete mit der Untervermietung als Begründung ist verboten, ebenso die Erhöhung der Miete wegen steigender Nebenkosten, wenn diese im Voraus gezahlt werden. Ist die Mieterhöhung im Zusammenhang mit einer Untervermietung allerdings begründet und du lehnst sie ab, kann kein Untermietvertrag zustande kommen.

Die Kündigungsfristen bei einem Untermietverhältnis hängen davon ab, ob der Untermietvertrag befristet oder unbefristet geschlossen wurde.

Befristeter Untermietvertrag: Dadurch, dass der Untermietvertrag befristet ist, ist es für beide Seiten in der Regel nicht möglich, vor Ende des Vertrages zu kündigen.

Unbefristeter Untermietvertrag: Wird die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Der Hauptmieter darf seinem Untermieter also nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Das gilt zum Beispiel, wenn er die Wohnung wieder selbst braucht. Den Grund muss er in seinem Kündigungsschreiben nennen (§573 BGB).

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein einzelnes Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietet wird:

• Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a BGB). In den meisten Fällen sind es so insgesamt 6 Monate, bis der Untermieter ausziehen muss.
• Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.

Falls du in einer Einzimmerwohnung wohnst und beispielsweise einen längeren Auslandsaufenthalt planst, muss dein Vermieter einem Untermietvertrag zustimmen (BGH-Urteil vom 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22). Voraussetzung: Du gibst als Hauptmieter den Gewahrsam an den Räumlichkeiten nicht vollständig auf. Das bedeutet, in der Wohnung sind nach wie vor persönliche Gegenstände von dir vorzufinden und du behältst einen Wohnungsschlüssel.

Du darfst deine Wohnung auch dann untervermieten, wenn sie nicht deine Haupt- sondern deine Nebenwohnung ist (BGH-Urteil vom 27.9.2023, Az. VIII ZR 88/22). Voraussetzung: Es liegt ein berechtigtes Interesse vor. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn du deine Mietkosten durch die Einnahmen aus der Untervermietung senken willst.