Mietkaution anlegen: Diese Möglichkeiten gibt es

Vermieter und Mieter können aus verschiedenen Modellen wählen, um die Mietkaution anzulegen. Gemäß § 551 BGB muss der Vermieter die Mietkaution getrennt vom eigenen Privatvermögen und verzinst anlegen, um sicherzustellen, dass die Kaution insolvenzsicher angelegt ist.

Die Regeln für die Anlage der Kaution sind wie folgt:

• Das Konto darf maximal eine Kündigungsfrist von 3 Monaten haben.
• Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen.
• Auf Anfrage muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, wo er das Geld zu welchem Zinssatz angelegt hat.
• Der Vermieter darf keine Kontoführungsgebühren in Rechnung stellen.
• Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 können Mieter und Vermieter frei darüber entscheiden, wie die Mietkaution angelegt wird. Auch verpfändete Wertpapiere sind möglich.

Die Mietkaution ist eine wichtige Sicherheitsleistung für Vermieter. Doch wie soll diese Kaution am besten angelegt werden? In diesem Ratgeber beleuchten wir die verschiedenen Anlegevarianten für ein Kautionskonto, damit Vermieter und Mieter die richtige Wahl treffen können.

• Barkaution
• Kautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung
• Verpfändung
• Mietkautionsdepot

Bei der Barkaution hinterlegte der Mieter früher die Kaution in bar beim Vermieter. Der Vermieter war dann verpflichtet, diese Kautionssumme auf einem separaten insolvenzfesten Konto anzulegen. Heutzutage wird die Barkaution üblicherweise direkt aufs Vermieterkonto überwiesen. Der Vermieter legt die Mietkaution wiederum getrennt von seinem eigenen Vermögen auf ein eigens dafür angelegtes Mietkautionskonto an.

Für ein Mietkautionskonto stehen zur Auswahl:

• Sparbuch
• Tagesgeldkonto
• Festgeldkonto

Alle drei bieten eine sehr hohe Sicherheit, weil selbst im Falle des Konkurses der Bank die Einlagensicherung bis 100.000 Euro greift und die Einlagen gedeckt sind.

Eine Mietkautionsbürgschaft ist eine Vereinbarung, bei der eine Bank oder eine Versicherung als Bürge fungiert. Sie garantiert die Mietsicherheit. Diese Option ist besonders vorteilhaft für einkommensschwache Personen wie Studenten oder Geringverdiener.

Anstatt eine Kaution zu leisten, erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit. Im Falle von Zahlungsausfällen oder Schäden springt der Bürge ein, deckt jedoch nur bis zur Höhe der vereinbarten Mietsicherheit. Der Mieter zahlt dem Bürgen eine jährliche Prämie als Gegenleistung.

Die Mietkautionsbürgschaft bietet finanzielle Vorteile für Mieter, weil er zu Beginn nur kleine Beträge statt der kompletten Kaution zahlen muss. Für Vermieter bedeutet es dennoch Sicherheit gegen Zahlungsausfälle, jedoch haben Vermieter keinen direkten Zugriff auf die Kaution.

Es gibt viele Versicherungen und Banken, die Mietkautionsbürgschaften anbieten.

Je nach Anbieter unterscheiden sich die jährlichen Prämien aber gewaltig. Üblich sind hier zwischen 3,5 und 5,5 Prozent der Mietkautionssumme pro Jahr und werden monatlich gezahlt.

Beispiel: Du beziehst eine Wohnung mit 600 Euro Kaltmiete. Die Kaution ist üblicherweise 3mal so hoch, also 1.800 Euro.

Je nach Anbieter müssen aber gewisse Kriterien erfüllt sein. Beispielsweise muss ein Konto bei der entsprechenden Bank eröffnet werden oder es muss bei Vertragsabschluss ein gewisses Mindesteinkommen garantiert sein, so dass die Prämienzahlungen immer gewährleistet sind.

Andere Anbieter locken aber auch mit Zusatzangeboten wie einem kostenlosen Schlüsseldienst oder eine kostenlose Zahlungspause bei betriebsbedingter Arbeitslosigkeit. Oft sind solche Zusatzleistungen teuer. Es gilt, die Angebote genau zu vergleichen.

Eine weitere Variante, die in den vergangenen Jahren bei Mietern beliebt geworden ist, ist das Mietkautionsdepot. Hier wird anstelle von Bargeld Wertpapiere im Wert der Kaution hinterlegt und dem Vermieter verpfändet.

Bei den Wertpapieren handelt es sich nicht um einzelne Aktien, sondern um sogenannte ETFs. Das sind Fonds, die auf eine große Auswahl von Unternehmen setzen. Der „MSCI World“ gilt beispielsweise mit über 1500 Unternehmen aus 23 Industrieländern als sehr gut diversifiziert und als besonders sicher und hat in seiner Historie eine beeindruckende Wertentwicklung gemacht - seit 1975 rund 9 Prozent Rendite pro Jahr.

Dennoch sind solche ETFs natürlich auch Schwankungen am Aktienmarkt ausgesetzt und können in schlechten Marktphasen deutlich weniger wert sein. Ein Mietkautionsdepot bietet also neben den Chancen für den Mieter, Rendite aus seiner Mietkaution zu schlagen, vor allem Risiken für den Vermieter, sollte im Schadensfall das Depot die Kosten nicht abdecken können.

Auf diese Gebühren sollte man beim Abschluss des Depots achten:

• Einrichtungsgebühren: Üblicherweise liegen diese zwischen 10 und 50 Euro.
• Kontoführung: Zwischen 0,1 bis zu 1 Prozent pro Jahr oder eine Pauschale bis zu 50 Euro.
• Fondsgebühren:  Je nach Wertpapier variieren die Kosten und können zwischen 0,1 Prozent und 1 Prozent betragen.
• Ausgabeaufschlag: Beim Ausgabeaufschlag verbergen sich oft die größten Kosten. Ein ETF kosten im Jahr normalerweise 0,1 bis 1 Prozent. Manche Anbieter haben aber eigene Fonds. Dafür verlangen sie 3 bis 5 Prozent je nach Auswahl. Hier muss besonders genau geprüft werden, da selbst seriöse Kreditinstitute hohe Ausgabeaufschläge erheben. Bei einer Kaution von 2000 Euro bedeuten 5 Prozent einen sofortigen Verlust von 100 Euro als Ausgabeaufschlag.

Nach Abwägung aller Vor- und Nachteile sowie der Kosten erscheint das Tagesgeldkonto als Kautionskonto als die beste Möglichkeit, sein Geld als Mietkaution anzulegen. Es ist kostengünstig, transparent und bietet derzeit auch Zinsen. Ob man es verpfändet oder der Vermieter anlegt, ist egal, solange die bestmögliche Verzinsung gewählt wird.

Wer längere Zeit in der Wohnung leben möchte, kann auch auf ein Festgeldkonto zurückgreifen. Der Vermieter muss dem aber zustimmen. Das Festgeldkonto bietet unter Umständen noch bessere Konditionen und dauerhaft hohe Zinsen. Wer sich die Kaution nicht leisten kann, sollte auf die Bürgschaft setzen. Sie ist vergleichsweise kostengünstig und kann später auch durch eine echte Kaution abgelöst werden.

Die Wertpapiere klingen auf den ersten Blick verlockend, jedoch schmälern die laufenden Kosten die Rendite erheblich. Zudem ist nicht klar, in welche Fonds investiert wird und ob diese eine ähnliche Rendite aufweisen, wie der beliebte MSCI World. Oft bieten die Kreditinstitute eigene Produkte an, die sich am MSCI World oder anderen Indizes orientieren, die dann aber mit weiteren laufenden Kosten die Rendite schmälern.