Aktualisiert am 14.11.2024 von 
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Du bist Vermieter und erhältst die Nachricht: Dein Mieter ist verstorben. Wer zahlt nach dem Tod des Mieters die Miete? Und können Mitmieter oder Erben das Mietverhältnis übernehmen? Wie es nach dem Tod des Mieters weitergeht, klären wir in unserem Beitrag.
Übersicht
- Tod des Mieters: Was ist jetzt zu tun und wer zahlt die Miete?
- Fall 1: Alleinstehender Mieter stirbt
- Fall 2: Dein verstorbener Mieter lebte in einem Haushalt mit mehreren Personen
- Fall 3: Mehrere Personen sind Mieter
- Erben oder Mitbewohner übernehmen Mietvertrag: Kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Tod des Mieters: Was ist jetzt zu tun und wer zahlt die Miete?
Nach dem Tod des Mieters haften die Erben für alle Nachlassverbindlichkeiten, also auch für die Mietzahlungen (BGB; § 1967). Das Mietverhältnis endet nicht automatisch. Es stellt sich aber auch die Frage: Können Mitbewohner oder Erben nach dem Todesfall in den Mietvertrag eintreten, diesen also übernehmen? Dabei gelten folgende Regelungen:
Fall 1: Alleinstehender Mieter stirbt
Wenn dein verstorbener Mieter den Mietvertrag allein unterschrieben hatte und auch allein in der Wohnung lebte, gilt Folgendes:
- Das Mietverhältnis wird nach dem Todesfall zunächst mit den Erben fortgesetzt.
- Sowohl die Erben als auch der Vermieter haben das Recht, das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Das Sonderkündigungsrecht besteht einen Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters.
Achtung: Möchtest du nicht, dass die eintrittsberechtigten Erben in das Mietverhältnis eintreten, musst du dein Kündigungsschreiben an alle Erben richten, um dein Sonderkündigungsrecht innerhalb der gesetzlichen Frist wahrzunehmen.
Fall 2: Dein verstorbener Mieter lebte in einem Haushalt mit mehreren Personen
Dein verstorbener Mieter war zwar die einzige Person, die den Mietvertrag unterschrieb, doch es lebten weitere Angehörige in dem Haushalt. Dann gilt Folgendes:
- Die überlebenden eintrittsberechtigten Haushaltsangehörigen haben das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Dabei ist die Reihenfolge wie folgt: Ehegatten oder Lebenspartner, im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder, andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige, die im gemeinsamen Haushalt leben, sonstige Haushaltsangehörige
- Die eingetretenen Personen können nach dem Todesfall von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und dem Vermieter innerhalb der Frist von einem Monat erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
- Treten mehrere Personen ein, kann jeder für sich die Erklärung abgeben.
Form des Ablehnungsschreibens
Die sogenannte Ablehnungserklärung nach dem Tod des Mieters muss in keiner bestimmten Form verfasst sein. Es genügt ein kurzes Schreiben mit eindeutigem Betreff und Unterschrift, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht gewünscht ist. Als Vermieter musst du das als rechtswirksame Ablehnung akzeptieren.
- Auch du als Vermieter hast unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht: Du kannst der eintretenden Person innerhalb einer Frist von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn ein triftiger Grund vorliegt – etwa mangelnde Zahlungsfähigkeit.
BGH stärkt Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter
Der BGH hat den Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter gestärkt: Im verhandelten Fall ist der Lebensgefährte einer verstorbenen Mieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Vermieter wollte dem Lehrling daraufhin kündigen, weil er vermutete, dass er die Miete nicht zahlen könne. Die Vermutung, dass der nachgerückte eintrittsberechtigte Mieter nicht zahlungsfähig sei, wertete das BGH nicht als wichtigen Grund. Daher wies das Gericht die Klage des Vermieters zurück.
Fall 3: Mehrere Personen sind Mieter
Wenn dein verstorbener Mieter Mitmieter der Wohnung war, gilt Folgendes:
- Das Mietverhältnis wird nach dem Todesfall automatisch mit den überlebenden Mitmietern fortgesetzt. Das kann ein Ehegatte, ein Lebenspartner oder ein anderer Angehöriger sein.
- Die überlebenden Mieter haben allerdings ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietverhältnisses. Die Mitmieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfuhren, mit der gesetzlichen Frist den Mietvertrag kündigen.
- Du als Vermieter kannst nicht kündigen.
Info: Treten Hinterbliebene in den Mietvertrag ein oder wird der Vertrag fortgesetzt, übernehmen die Parteien alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.
Erben oder Mitbewohner übernehmen Mietvertrag: Kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Wenn ein eintrittsberechtigter Erbe oder Mitmieter den Mietvertrag fortsetzt, darfst du als Vermieter nicht einfach die Miete erhöhen. Möchtest du sie anheben, muss dies durch eine Mieterhöhung durchgesetzt werden, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Nachgerückte Mieter oder Erben müssen allerdings auch für die Schulden des Verstorbenen einstehen. Außerdem darfst du als Vermieter laut BGB vom neuen Mieter eine Kaution verlangen – auch dann, wenn der verstorbene Mieter keine zahlen musste (BGB § 563b Abs. 3).
Was passiert, wenn es keine Nachfolger oder Erben gibt?
Bei alleinstehenden Personen kann es sein, dass es keine eintrittsberechtigten Erben gibt oder diese nicht auffindbar sind. Manchmal schlagen Erben ihre Erbschaft auch aus – Fälle, die für dich als Vermieter besonders schwierig sind. Denn zum einen besteht die Gefahr, auf ausstehenden Kosten sitzen zu bleiben.
Zutritt der Wohnung nach Todesfall
Zum anderen soll die Wohnung nach dem Todesfall auch schnellstmöglich weitervermietet werden. Problematisch: Du darfst dir nach Kenntnis über den Todesfall nicht einfach Zutritt zu der Wohnung verschaffen und diese leerräumen, wenn kein Erbe auffindbar ist. Räumst du die Wohnung aus und dann tauchen doch noch Erben auf, könnten diese Schadensersatzansprüche geltend machen.
Nachlassgericht hilft beim Auffinden von Erben
Melden sich keine Erben, solltest du als Vermieter zunächst das Nachlassgericht kontaktieren. Dieses ist für die Nachlasspflegschaft verantwortlich. Dort erfährst du, ob es Erben gibt, an die du dich wenden kannst.
Mietvertrag nicht vergessen!
Um beim Nachlassgericht herauszufinden, wer als Erbe der Wohnung in Frage kommt, benötigst du ein berechtigtes Interesse. In der Regel genügt es für den Nachweis, den bestehenden Mietvertrag mitzubringen.
Nachlasspfleger kümmert sich um Abwicklung des Erbes
Bleibt die Suche nach Erben weiter erfolglos, solltest du als Vermieter beim Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft für Kündigung und die Haushaltsauflösung und anschließende Räumung der Wohnung beantragen. Das Amtsgericht beauftragt dann einen sogenannten Nachlasspfleger. Dieser kümmert sich als Stellvertreter der Erben um den Nachlass, also auch die Abwicklung des bestehenden Mietvertrages. Außerdem kannst du ihm gegenüber die Kündigung aussprechen. Je nach Auftrag kümmert sich der Nachlasspfleger dann um folgende Dinge:
- Zahlen der ausstehenden Miete aus dem Vermögen des Verstorbenen
- Begleichen von entstandenen Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung
- Kosten für Schönheitsreparaturen
- Räumung der Wohnung
Übrigens: Auf dich als Vermieter kommen keine Kosten für den Nachlasspfleger zu, diese werden entweder aus dem Vermögen des Verstorbenen bezahlt oder vom Staat.
Besteht ein Mietrückstand und das Vermögen des verstorbenen Mieters reicht nicht aus, um diese Mietschulden zu begleichen, so bleibst du womöglich auf den Kosten sitzen. Der Staat haftet nur bis zur Höhe des Nachlasswertes.
Schlägt der Erbe die Erbschaft aus, geht der Nachlass ebenfalls auf den Landesfiskus über. Der Nachlasspfleger besichtigt dann in der Regel die Wohnung und versucht, das Hab und Gut des Verstorbenen zu verwerten. Manchmal besitzt der ehemalige Mieter nämlich noch Wertgegenstände, Bargeld im Schrank oder aber einen Bausparvertrag. Dann hast du als Vermieter gute Chancen, dass entstandene Schulden beglichen werden.
FAQ: Tod des Mieters
Mieter verstorben: Wer zahlt die Miete?
Lebte der Mieter alleine in der Wohnung, sind die Erben für die Mietzahlung zuständig. Wenn sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen, allerdings nur für den Zeitraum bis zur Übergabe der Wohnung. Treten Mitbewohner in den Mietvertrag ein oder gab es weitere Mitmieter, so läuft der Mietvertrag mit diesen zu den alten Konditionen weiter.
Todesfall: Wie lange muss noch Miete gezahlt werden?
Nach dem Tod des Mieters gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Danach können Erben oder Mitbewohner innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist (3 Monate) kündigen. Nach der Räumung erlischt dann die Pflicht zur Mietzahlung.
Der Mieter ist verstorben und es gibt keine Erben: Wer räumt jetzt die Wohnung
Gibt es keine Erben des Mieters, so kümmert sich der Nachlasspfleger um alle Angelegenheiten, auch um die Räumung der Mietwohnung.
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