Altes Haus renovieren – Renovierungskosten im Blick behalten

Aufgrund Corona bedingter Lockdowns, gestörter Lieferketten und Rohstoffmangel haben sich in den vergangenen Jahren die Kosten des Baugewerbes enorm erhöht. Von Holz bis Metall sind die Einkaufspreise überdurchschnittlich stark in die Höhe geschossen, wie das Beispiel zeigt. Zudem sind Fachkräfte rar, ihre Terminkalender voll. Termine können auch erst fürs kommende Jahr vergeben werden.

Für die Kosten, ein altes Haus von Grund auf zu renovieren, gibt es keine passende Faustformel. Du kannst jedoch grob damit planen, dass jeder Quadratmeter Fläche mindestens 500 Euro kostet. Je nach Material, Handwerkerkosten kann der Preis auch auf 1.000 Euro steigen. Bei 100 Quadratmeter solltest du also mindestens 50.000 bis 100.000 Euro kalkulieren. Ein neues Dach oder eine neues Heizsystem, egal ob Gas, Öl oder auch eine Wärmepumpe, ist da aber noch nicht dabei.

Wichtig: Da die Kosten für Baumaterial zuletzt aber deutlich gestiegen sind, können alle Angaben nur Näherungswerte darstellen.

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Wenn du ein  Haus kaufst, das vor 2000 errichtet wurde, wirst du sehr wahrscheinlich die Fenster, sowie die Eingangs- und Terrassentür tauschen müssen. Einerseits aus energetischen Gründen. Zum anderen haben alte Fenster und Türen in der Regel einen sehr geringen Einbruchsschutz.

Fenster mit 3-Fachverglasung sind nicht nur beliebt, sie werden auch vom Bund  durch die KfW-Bank efördert. Als preiswerteste Rahmenmaterial kommt Kunststoff in Frage. Hier solltest du im Schnitt für jedes Fenster 200 Euro kalkulieren.

Kosten für die Fassadendämmung zu berechnen, ist für Laien kaum möglich. Für neue oder sanierte Gebäude schreibt das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) nämlich eine bestimmte Wärmeleitfähigkeit vor, um Energie zu sparen. Die Wärmeleitfähigkeit kann mit verschiedenen Baustoffen erreicht werden. Je nach beim Bau verwendeter Bausubstanz können die Ausmaße der nötigen Umbauten deswegen enorm variieren. Welche Baustoffkombination zum Ziel führen, kann ein Energieberater bestimmen.

Beispiele Dämmungskosten:

• Kern- / Einblasdämmung: 50 Euro je Quadratmeter
• Wärmedämmverbund-System: bis 150 Euro je Quadratmeter
• Isolierklinker: bis 250 je Quadratmeter
• Hinterlüftete Vorhangfassade: bis 300 Euro je Quadratmeter

Info: Bei der Dämmung von Fassaden wird der „Lambda-Wert“ (λ-Wert) angegeben, der mit der Formal W/(mK) auf Baustoffen angegeben wird. Er beschreibt die Wärmeleitfähigkeit des Baustoffes. Gute Dämmstoffe weisen einen möglichst kleinen λ-Wert auf. Der Mindestwert von Fassaden ist laut GEG 0,28 W/(mK).

Die Materialien für einem Fassadenanstrich solltest du mit rund 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Zuzüglich kommen die Kosten fürs Gerüst und die Handwerker, wenn du es nicht selbst machst.

Grundierung: 5 Euro je Quadratmeter
Farbe: 15 Euro je Quadratmeter
Gerüst: 6 bis 12 Euro je Quadratmeter

Die Lebensdauer von Terrassen ist begrenzt – nach Jahrzehnten hat die Witterung ihnen oft zugesetzt und optisch passen sie auch nicht mehr in den hiesigen Zeitgeist. Dann kann recht günstig saniert werden.

• Auf alte Fliesen kann dann beispielsweise eine neue moderne Fliese gelegt werden. Das bietet sich an, da der Untergrund bereits völlig eben sein sollte. Denkbar sind hier Fliesendekor in Steinoptik. Kosten: ab 10 Euro je Quadratmeter
• Andere Terrassenböden bestehen aus Bodendielen. Sie können relativ einfach ersetzt werden, wenn sie im Baumarkt auf dieselbe Größe zugeschnitten werden.  Kosten: 25 Euro je Quadratmeter

Bei Renovierungen innerhalb eines alten Hauses bietet es sich an, die Kosten für die jeweiligen Räume getrennt zu kalkulieren. Einen Extraposten sollten hierbei die Versorgungswege im Haus, also die Elektrik und Rohrleitungen, einnehmen. Denn es lohnt sich, die Versorgungswege gleich in einem Rutsch und nicht Raum für Raum zu erneuern.

Bei der Planung solltest du genau wissen, was alles gemacht werden muss beziehungsweise soll. Soll beispielsweise eine Wand weichen, weil die sich die Raumaufteilung ändern soll, wäre es wenig sinnvoll dort noch vorher neue Stromleitungen zu legen.

Warmwasserleitungen, Trinkwasserleitungen, Abwasserleitungen oder Gartenwasserleitungen: Alle müssen fachgerecht verlegt und nach etwa 50 Jahren ersetzt werden. Bei alten Häusern ist das also nicht selten der Fall, denn im Laufe der Zeit setzt sich immer mehr Kalk in den Rohren ab, wodurch weniger Wasser durchfließt. Oft sind die Leitungen auch korrodiert, also verrostet, – dann droht die Gefahr eines Wasserrohrbruchs. Zudem können sie verkeimt sein, was mitunter die Gesundheit gefährdet.

Hauskäufer achten am besten auf Verschraubungen und Ventile. Sind sie verkalkt, kann das ein Indiz für ein marodes Rohrsystem sein. Ein Sanitär-Fachmann kann ein Stück aus der Leitung herausschneiden, um den Zustand der Leitung genau zu prüfen.

Bei der Sanierung von Wasserrohren gibt es unterschiedliche Ansätze:

• Sollen alte Wasserleitungen durch neue ersetzt werden oder alte Wasserleitungen lediglich abgeklemmt und neue verlegt werden?
• Sollen dafür neue Schächte geschlagen oder die Wasserleitungen auf Putz oder unter einer Vorwandinstallation verlegt werden?
• Müssen ganze Systeme oder nur bestimmte Teile ersetzt werden?

Kosten:

Es gibt einige Faktoren, die die Kosten beeinflussen: Die Länge des Leitungsnetzes oder die Größe des Hauses sowie die Art der Sanierung. Je nach örtlichen Gegebenheiten solltest du mit Kosten im Bereich zwischen rund 30 und 40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, wenn du auf Kunststoffrohre setzt. Kupfer oder Edelstahl sind zwei bis dreimal teurer. Bei einem 100 Quadratmeter großen Haus wären das also bei einer Komplettsanierung insgesamt etwa 3.000 bis 4.000 Euro im günstigsten Fall fürs Material.

Anfallende Arbeitskosten fürs Verlegen und gegebenenfalls die Kosten für das Schließen der Wände und das Wiederherstellen des ursprünglichen Wandaufbaus sind damit aber nicht abgegolten. Die Arbeitskosten sind kaum zu beziffern. Wenn Rohre über dem Putz verlaufen, ist mit 200 bis 300 Euro an Arbeitskosten zu rechnen, wenn der Installateur Kupfer- oder Edelstahlrohr verlegt. Kunststoffrohre lassen sich leichter verlegen. Daher kosten die Arbeitsstunden im Schnitt nur 100 bis 200 Euro. In unserem Beispiel brauchen zwei Handwerker etwa eine halbe Woche für die Arbeiten.

Info: Mit Inkrafttreten der neuen Trinkwasserverordnung im Juni 2023 müssen alte Bleileitungen bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder stillgelegt werden.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass ältere Heizungen ausgetauscht werden müssen. Das betrifft Heizkessel, die bis Ende 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, dürfen maximal 30 Jahre in Betrieb sein und müssen dann raus. Davon ausgenommen sind Brennwert- oder Niedertemperaturheizkessel. Wenn also ein Wechsel zwingend ansteht, haben

Eigentümer mittlerweile die Qual der Wahl. Wärmepumpe, Solarthermie-Anlage, Hybride Heizsysteme, Pelletheizung. Sie alle kosten gut und gerne 20.000 bis 30.000 Euro.

Wenn nur ein neuer Heizkessel für Öl oder Gas angeschafft werden muss, liegen die Kosten zwischen 7.000 und 10.000 Euro. Oft sind aber auch neue Heizungen in allen Räumen nötig. Das kann in einem Einfamilienhaus nochmal gerne 5.000 bis 8.000 Euro samt Anschlüssen kosten.

In Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmern ist die Renovierung in der Regel am wenigsten aufwändig. Denn hier sind es meist nur die Wände und Decken, die einen neuen Anstrich benötigen. Aber auch der Boden muss oftmals in den Zimmern erneuert werden.

Malerarbeiten an Wänden/Decken

Um die Wandfläche und die der Decken zu bestimmen, ist ein  genau Abmessen Pflicht Jede Wand sollte also in der Höhe und Länge gemessen und die beiden Werte multipliziert werden. Die jeweiligen Ergebnisse aller Wände und der Decke werden addiert. Erfahrungen zeigen aber, dass für einen ganz groben Überschlag für die Wandfläche pro Etage die Grundfläche mit dem Faktor 2,5 errechnet werden kann. Für ein Einfamilienhaus mit drei Etagen auf 100 Quadratmeter Grundfläche gehen wir wegen des spitz zulaufenden Dachs im Beispiel von etwa 550 Quadratmeter Wandflächen und 200 Quadratmeter Decke aus, wovon wir jeweils ein Fünftel für zwei geflieste Bäder und eine Küche abziehen.

Für neue Böden kann grundsätzlich mit 15 Euro je Quadratmeter gerechnet werden. Es geht natürlich deutlich teurer, je nach Material.

Kosten: Bei 100 Quadratmeter Grundfläche drei Stockwerken kommen abzüglich der Bäder und des Treppenaufgangs gut 240 Quadratmeter Wohnfläche zusammen.

Gesamtkosten: 3600 Euro

Je nach Grundriss kann die Anzahl der Türen variieren. In unserem Beispiel hat das Haus insgesamt 10 Zimmertüren.

Einfache Türen mit Schloss, Zargen und Klinke kann bereits um die 200 Euro kosten. 400 Euro und mehr sind aber auch möglich. Der Einbau ist aber noch nicht drin.

Je nach Material und Bauweise können bei einer Treppe viele tausend Euro dazwischen liegen.

Reichen für  eine einfache Bolzentreppe samt Material und Handwerker 3500 bis 4500 aus, können Wangentreppe, Faltwerktreppe oder Kragarmtreppe schnell das doppelte, dreifache oder vierfache ausmachen.

Für einen unbeheizten Keller, der nicht als Wohn- und Lebensraum verwendet wird, kannst du über die Dämmung der Kellerdecke nachdenken. Das verhindert das Auskühlen des Bodens im Erdgeschoss und spart dadurch im Winter Heizkosten.

Dafür können Dämmplatten von unten an die Kellerdecke geklebt oder gedübelt werden. Sind Hohlräume vorhanden, kann alternativ mittels Einblasverfahren Dämmmaterial in die Zwischenschichten der Kellerdecke geblasen werden. Du hast die Wahl zwischen mehreren Materialien. Teuer wird das Einblasverfahren erst, wenn die Hohlräume noch geschaffen werden müssen.

Info: Das Dämmen von Kellerwänden kommt unter Umständen in Frage, wenn Wohnraum geschaffen werden soll. Dazu muss aber erst eine Nutzungsänderung vom Bauamt genehmigt werden. Das entscheidet dann auch, ob eine Dämmung nötig ist.

Aus Kostengründen kommt dann aber nur das Dämmen von Innen über Dämmplatten infrage. Um von außen zu Dämmen müsste mit einem Bagger das Haus freigeschaufelt werden, um Dämmmaterial anzubringen.

Temperaturbeständig und stabil: Wegen dieser beiden Eigenschaften war Asbest in den 1960er- und 70er-Jahren ein verbreitetes Baumaterial und ein Bestandteil von Welldächern, Fassadenplatten oder Fußbodenbelägen. Erst 1993 wurde seine Herstellung und Verarbeitung verboten, denn Asbest ist schwer gesundheitsschädlich.

Die Kosten für Handwerker sind zuletzt nicht nur wegen der Inflation deutlich gestiegen. Aufgrund des Fachkräftemangels sind sie heiß begehrt und sie können sich die lukrativsten Aufträge aussuchen. Wer also handwerklich begabt ist oder auf Freunde und Familie zurückgreifen kann, versucht so Kosten zu sparen. Je nach Arbeit können so bis zu 30 Prozent der Kosten eingespart werden. Allerdings kommen Handwerker über ihre Bezüge in der Regel günstiger an Material: Da die Materialkosten nicht zuletzt wegen Lieferengpässen bedingt durch den Ukrainekrieg enorm gestiegen sind, können sie jeden Cent wert sein, weil sie günstiger an das Baumaterial kommen. 

• Erfahre hier, worauf du noch alles achten solltest, wenn du ein altes Haus kaufst.

Ist das Haus mindestens 10 Jahre alt und du nutzt es selbst, kannst du die Sanierungen über drei Jahre von der Steuer abziehen. Die Höchstgrenze ist 20 Prozent je Investition beziehungsweise maximal 40.000 Euro insgesamt. Das regelt Paragraph 35c EStG zur Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden. Es muss jedoch ein qualifizierter Energieberater beauftragt werden und die Arbeiten müssen von einer Fachfirma ausgeübt werden. Selbst darfst du also nicht sanieren, um Kosten zu sparen. Die Arbeiten müssen zudem von der Firma bescheinigt worden sein.

Folgende arbeiten können von der Steuer abgezogen werden:

1. Wärmedämmung von Wänden
2. Wärmedämmung von Dachflächen
3. Wärmedämmung von Geschossdecken
4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
6. Erneuerung der Heizungsanlage
7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind
    

Die Formulare für Fachfirmen können beim Bundesfinanzministerium heruntergeladen werden.

Auch wenn die Begeisterung für den Altbau groß ist, sollten Interessenten den Kauf nicht überstürzen. Zur Sicherheit ist es besser, noch einmal einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und einen Architekten oder Bauingenieur mitzunehmen. Der kostet zwar auch Geld, kann aber realistisch einschätzen, was es kostet, das Haus zu renovieren. So schützt sich der Käufer vor einem möglichen Fehlkauf.