Altes Haus kaufen: Darauf müssen Käufer achten

Ein altes Haus zu erwerben, lohnt sich für viele oft mehr als ein Haus neu zu bauen:

• Der Kaufpreis oft günstiger als der eines Neubaus.
• Die Bestandsimmobilie befindet sich auch meist in einer bereits gewachsenen Umgebung: eine gute Infrastruktur ist vorhanden und die nächste Bushaltestelle, Arztpraxis oder Grundschule ist auch in der Nähe.
• Zudem fällt die Bauzeit komplett weg, weshalb mit dem Einzug oft nicht lang gewartet werden muss.

Dennoch gibt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auch Nachteile:

• Nicht jede Immobilie erfüllt auch die Erwartungen oder den Geschmack des Kaufinteressenten.
• Mit der Zeit könnte sich auch ein Renovierungsstau gebildet haben und der Käufer muss etliche Modernisierungsmaßnahmen einplanen.
• Im Gemäuer können auch schwer erkennbare Baumängel verborgen sein oder es liegen gar Altlasten auf dem Grundstück.
• Die Kosten notwendiger Sanierungen drücken zwar den Kaufpreis, Laien können vorhandene Baumängel aber meist schwer abschätzen.

So manches alte Haus erweckt den Anschein eines regelrechten Immobilien-Schnäppchens. Doch kann sich der Kauf schnell als Groschengrab entpuppen. Deshalb ist es wichtig, schon im Vorfeld zu klären, ob und welche Renovierungsarbeiten nötig sind – und wie viel diese ungefähr kosten. Käufer sollten deswegen auch dringend mehrere Besichtigungen – unter Umständen mit einem Sachverständigen – durchführen, bei denen gezielt nach möglichen Schwächen des Hauses gesucht wird. Kernfragen sind: Ist der Keller oder das Dach feucht? Sind Heizung, Wasserleitungen oder Elektrik veraltet? Gibt es möglicherweise Schimmel oder Anzeichen von Pilzbefall? Und: Wie wurden bislang entstandene Schäden beseitigt?

Erst nach einer sorgfältigen Bestandsaufnahme können sich Immobilienkäufer ein Bild davon machen, ob ein altes Haus wirklich günstig ist oder nicht. Ist die Immobilie an sich in Ordnung, sollten Kaufinteressenten in jedem Fall auch einen Blick ins Grundbuch werfen: Darin erfahren sie, ob etwa Dritte Rechte an ihrem Grundstück haben, wie etwa ein Wege- oder Leitungsrecht.

Alte Häuser können oft unter Feuchtigkeit leiden. Von außen ist das nur kaum zu erkennen: Kaufinteressierte achten hier von innen auf die äußeren Wände des Hauses, vor allem auch rund um die Fenster. Dort können aufgrund von baulichen Mängeln sogenannte Wärmebrücken bestehen. Das sind Bereiche des Hauses, an dem die Wärme schneller als an anderen nachaußen gelangt und sich dort vor allem in den kalten Monaten auch Feuchtigkeit ansetzt. In Kombination mit einem schlechten Lüftungsverhalten des Vorbesitzers bildet sich an diesen Stellen schnell Schimmel oder Pilze. Das wirkt sich aber auf die Bausubstanz aus und kann relativ einfach behoben werden.

Ein anderer Grund für Feuchtigkeit können aber auch Risse im Mauerwerk sein. Und die haben mitunter große Folgen. Im Beton sind zwar Risse bis 0,4 mm je nach Betonbauteil noch zulässig, sollten dann aber schon von einem Sachverständigen geprüft und eingeschätzt werden.

Wer ein gebrauchtes Haus kaufen möchte, sollte sich für die kommenden Verhandlungen mit dem Makler oder Verkäufer über den potenziellen Wert des Objekts informieren. Dabei hilft die immowelt Price Map. Hier erfahren Käufer, welcher Immobilienpreis realistisch ist für die entsprechende Lage.

Wer ein altes Haus kauft, kann Förderungen vom Staat zur Modernisierung erhalten. Dazu gibt es grundsätzlich verschiedene Kredite, die unter Umständen miteinander kombiniert werden können.

KfW-Programme

Seit 1. Juli 2021 gibt es die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG). Wer ein Haus sanieren oder ein frisch saniertes Effizienz­haus  kaufen möchte, kann die Förderungen beantragen. Der maximale Kreditbetrag für ein Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse beträgt in dem Fall 120.000 Euro je Wohneinheit. Davon erhälst man maximal 45 Prozent (54.000 Euro) als Tilgungszuschuss. Sie gilt für

• Eigentumswohnungen
• Ein- und Mehrfamilienhäuser
• Wohnheime
• für alle Nichtwohngebäude, wie für Gewerbegebäude, kommunale Gebäude oder Krankenhäuser

Abschreibungen – so funktioniert die AfA

Wer ein altes Haus kauft, um es anschließend saniert zu vermieten, der kann von der AfA Gebrauch machen. Kauf- und Sanierungskosten von Gebäuden, insbesondere bei Baudenkmälern können über die Steuererklärung abgeschrieben werden, wodurch sich über Jahren Geld sparen lässt.

Alles muss seine Ordnung haben. Ist das Haus letztlich inspiziert, Käufer und Verkäufer haben sich geeinigt, fehlt der Kaufvertrag. Der wird von einem Notar aufgesetzt – Grundstückskaufverträge sind in Deutschland nur mit einer notariellen Beurkundung rechtskräftig. Auch ein Kaufvorvertag, mit dem sich Käufer und Verkäufer über das Geschäft absichern, dass nicht doch an einen anderen verkauft wird, muss der Notar beurkunden. Er veranlasst auch die Auflassungsvormerkung, die zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen wird, sowie die Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch. Aber wie können sich Käufer vor versteckten Mängeln absichern?

Vor versteckten Mängeln schützen

Die gesetzliche Standardregelung sieht vor, dass der der Verkäufer die Immobilie ohne Mängel übergeben (§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB) muss. Aber: Durch einen Gewährleistungssauschluss im Kaufvertrag, der bei Gebrauchtimmobilien üblich ist, scheidet eine Mängelhaftung für dem Verkäufer unbekannte Mängel aus. Unter einem Mangel versteht sich die Abweichung des Ist-Zustands von der vertraglich niedergelegten Soll-Beschaffenheit. Inwieweit der Käufer in spe aber gewisse Mängel hinnehmen muss, hängt auch vom Alter der Immobilie ab. Ist beispielsweise der Keller eines 1920 errichteten Gebäudes feucht, kann der Käufer vom Verkäufer keinen Nachweis einer Kellerabdichtung verlangen. Grund: Zu dieser Zeit war der Einbau von Horizontal- und Vertikalsperren noch nicht üblich (OLG Brandenburg, Az.: 5 U 75/12). Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verkäufer eine entsprechende Ausstattung versprochen hat, diese aber fehlt. Die Aufklärungspflicht hat demnach dort ihre Grenzen, wenn es sich um eine übliche Bauweise zur Bauzeit handelt. Es gilt aber, um so besser bei der Besichtigung auf mögliche Mängel geachtet wird, desto geringer das Risiko. Es gilt: „gekauft wie gesehen.“

Gekauft wie gesehen – was bedeutet das?

Ausdrücke wie „Gekauft wie gesehen“ oder „Gekauft wie es steht und liegt“ sind oft im Kaufvertrag zu lesen. Sie besagen, dass der Käufer des alten Hauses keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich nach dem Kauf Mängel zeigen. Dies bezieht sich aber ausschließlich auf offensichtliche Mängel wie Risse in der Fassade, die der Käufer bei der Besichtigung durchaus selbst hätte erkennen können. Erwirbt der Käufer die Immobilie mit dem Zusatz „Gekauft wie gesehen“, spielt es keine Rolle, ob er das Objekt tatsächlich untersucht hat oder ob ein Sachverständiger einen genauen Blick darauf geworfen hat. Abzugrenzen hiervon sind aber arglistig verschwiegene Mängel, von denen der Käufer wusste wie etwa Schimmelbefall, der unter der Tapete ist oder Asbest im Gebäude. Dann greift der Gewährleistungsausschuss nicht.

Was ist der Gewährleistungssauschluss?

Bei einem vorsätzlichen und arglistigen Verschweigen von Mängeln durch den Käufer greift der Gewährleistungsausschluss nicht und der Käufer kann Ansprüche geltend machen: Handelt es sich um einen Bestandsbau, enthalten so gut wie alle Kaufverträge einen Gewährleistungs- beziehungsweise Sachmängelausschluss. Deshalb kann der Käufer Mängelrechte nur dann geltend machen, wenn

• beide Parteien im Kaufvertrag eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart haben.
• der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie garantiert.
• der Mangel zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und dem Besitzübergang eintritt.
• der Käufer dem Verkäufer nachweisen kann, dass er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Da der Verkäufer Offenbarungspflichten hat, muss er den Käufer über Mängel wie verbaute Asbestmaterialien, aber auch Überflutungsgefahr oder einen Hausschwammbefall informieren. Hat der Verkäufer Garantie für die Beschaffenheit übernommen oder einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Selbst erfolgreich behobene Mängel müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Am besten mit der Rechnung der Beseitigung.

Zur Arglist zählt, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel verschweigt und sich darüber bewusst ist, dass der Vertrag scheitern könnte, wenn der den Mangel offenbart. Ebenfalls unter arglistiges Verhalten fällt, wenn der Verkäufer den Mangel möglich hält oder einen vorliegenden Mangel anzweifelt, obwohl er von dessen Bestehen weiß.

Tritt ein arglistig verschwiegener Mangel später zutage, muss der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung des Mangels zahlen. Weigert er sich, hat der Käufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern. Nach § 438 Abs. 3 BGB gilt bei arglistig verschwiegenen Mängeln die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 199 BGB von drei Jahren, die erst beginnt, wenn der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt.

Wer ein altes Haus kauft, zahlt meist weniger als für einen gleich großen Neubau. Und meist lohnt sich der Kauf auch, denn die aktuellen Zinsen fürs Darlehen sind in der Regel günstiger als die Miete für eine vergleichbare Immobilie. Hinzu kommen die lukrativen Förderprogramme. Zudem gehört dem Käufer die Immobilie nach Tilgung des Darlehens und ist somit ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge. Wer die Sanierungskosten also gut einschätzen kann und einen vertretbaren Kaufpreis aushandelt, hat gute Möglichkeiten ein altes Haus in eine moderne Immobilie mit Charme zu verwandeln.