Aktualisiert am 17.12.2024 von 
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Mit der Eintragung eines Grundpfandrechts ins Grundbuch kann ein Kreditnehmer seinen Immobilienkredit absichern. Dafür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Wir klären unter anderem über Kosten, Vorgehensweise und Löschung auf.
Übersicht
- Was ist ein Grundpfandrecht?
- Welche Formen von Grundpfandrechten gibt es?
- Wann brauche ich ein Grundpfandrecht?
- Wie und wann kann ich das Grundpfandrecht löschen?
- Was passiert bei mehreren Grundpfandrechten auf einer Immobilie?
- Ist ein Grundpfandrecht übertragbar?
- Kann der Käufer einer Immobilie die Grundpfandrechte übernehmen?
Was ist ein Grundpfandrecht?
Der Großteil der Immobilienkäufer wird bei der Finanzierung für ihr Haus, Grundstück oder ihre Wohnung, nicht um die Aufnahme eines Darlehens herumkommen. Da ein Kreditinstitut eine meist hohe Kreditsumme nicht ohne Weiteres genehmigen wird, benötigt es Sicherheiten. Hier kommt das Grundpfandrecht ins Spiel.
Alle rechtlichen Regelungen, die das Grundpfandrecht betreffen, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Informationen zu den unterschiedlichen Arten des Grundpfandrechts findest du in den Paragrafen 1113, 1191 und 1199 des BGB.
Ein Grundpfandrecht dient dem Zweck, einer Bank zur Absicherung eines Kredits, ein Pfandrecht an einer Immobilie oder einem Grundstück einzuräumen. Dieser Vorgang wird mithilfe eines Notars ins Grundbuch eingetragen.
Im Fall eines Zahlungsausfalls seitens des Darlehensnehmers ist die Bank dazu berechtigt die Schulden durch den Verkauf der Immobilie, oftmals innerhalb einer Zwangsvollstreckung, auszugleichen.
Jedoch bietet das Grundpfandrecht insbesondere für Immobilien- und Baufinanzierungen, eine vielseitig nutzbare Art der Fremdkapitalbeschaffung.
Welche Formen von Grundpfandrechten gibt es?
Es existieren 3 verschiedene Arten von Grundpfandrechten, die geläufigsten sind die Hypothek und die Grundschuld. Hinzu kommt noch die eher selten benutzte Rentenschuld.
- Hypothek: Lange Zeit war die Hypothek die am häufigsten genutzte Art des Grundpfandrechts. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, welches – ähnlich wie ein herkömmlicher Kredit – in seiner Entstehung und Forderung an die Abzahlung der Kreditsumme gebunden ist. Das bedeutet: Zahlt der Kreditnehmer immer fristgerecht seine Kreditraten, sinkt automatisch die Höhe der Hypothek. Ist das Darlehen durch den Schuldner getilgt, erlischt die Hypothek ebenfalls automatisch.
- Grundschuld: Mittlerweile die am meisten genutzte Form zur Besicherung eines Immobiliendarlehens mithilfe eines Pfandrechtes. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine Forderung – wie zum Beispiel an einen Immobilienkredit – gebunden. Werden die Schulden komplett abbezahlt, muss die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch gelöscht werden. Eigentümer können die bestehende Grundschuld nochmals zur Absicherung eines Kredits verwenden. Der Darlehensnehmer muss den Kredit vollständig zurückgezalht haben, dann erhält er eine Löschungsbewilligung von der Bank und kann die Grundschuld löschen lassen.
- Rentenschuld: Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld, bei der zu regelmäßigen Terminen eine festgelegte Geldsumme an den Kreditgeber gezahlt werden muss, vergleichbar mit einer Rentenzahlung. Möchte der Schuldner seinen Kredit ablösen, kann er das nach Ablauf einer sechsmonatigen Kündigungsfrist und Zahlung einer vorher festgelegten Geldsumme durchführen. Die Rentenschuld ist die am seltensten verwendete Art der Grundpfandrechte.
Welche Vorteile und Nachteile haben Grundschuld und Hypothek?
Grundschuld und Hypothek ähneln sich in vielen Aspekten, jedoch gibt es einige Unterschiede. Die Vor- und Nachteile von Hypothek und Grundschuld im Überblick:
| Grundschuld | Hypothek | |
|---|---|---|
| Vorteile | Hohe Flexibilität: Die Grundschuld kann auf andere Darlehen übertragen werden – auch dann, wenn die Forderung noch nicht beglichen ist. Fallen beispielsweise Sanierungsarbeiten am Haus an, können so neuerliche Notar- und Grundbuchkosten gespart werden. | Transparente Tilgung: Die Höhe der Hypothek sinkt mit jeder Rate und erlischt nach kompletter Rückzahlung automatisch. |
| Nachteile | Keine automatische Löschung: Die Grundschuld wird nur dann gelöscht, wenn der Kreditnehmer das beantragt. Dafür muss der Kredit zurückgezahlt sein, er braucht eine Löschungsbewilligung von der Bank und kann die Grundschuld dann durch einen Notar löschen lassen. | Geringe Flexibilität: Die Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gebunden und kann nicht auf andere Kredite übertragen werden. |
Wann brauche ich ein Grundpfandrecht?
Beim Gespräch über ein Immobiliendarlehen in der Bank geht es früher oder später immer um das Grundpfandrecht. Foto: sebra / stock.adobe.com
Wer nicht genug Eigenkapital zur Verfügung hat, muss in der Regel ein Darlehen aufnehmen. Meist ist der Grundpfandrechtsgläubiger eine Bank und diese verlangt eine Sicherheit in Form einer im Grundbuch vermerkten Grundschuld oder Hypothek.
Hinweis: Die Faustregel beim Immobilienerwerb lautet: 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollte man aus eigenen Mitteln aufbringen. Viele Banken verlangen vom Darlehensnehmer für einen Immobilienkredit ein eingesetztes Eigenkapital von mindestens zehn Prozent, um überhaupt ein Darlehen zu gewähren.
Neben Grundpfandrecht und Eigenkapital, verlangt der Kreditgeber vom Schuldner meist auch den Nachweis über ein ausreichendes Einkommen, um ein Darlehen genehmigt zu bekommen.
Solltest du als zukünftiger Grundstückseigentümer dazu in der Lage sein, die Immobilie oder das Grundstück vollständig durch eigenes Kapital finanzieren zu können, musst du dein Haus oder deine Wohnung nicht mit einem Grundpfandrecht belasten.
Wie wird ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen?
Folgende Schritte sind notwendig, um die sogenannte Grundpfandrechtsbestellung ins Grundbuch durchzuführen:
- Einigung mit der Bank über das Darlehen
Es wird festgelegt, ob eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen werden soll. Anschließend versendet die Bank ein Dokument an den Käufer, in welchem die Höhe des Darlehens, Zinssatzes und Nutzungszwecks aufgeführt sind. Dieses Schriftstück wird an den zuständigen Notar verschickt. Dieser überprüft alle wichtigen Eckdaten. - Beurkundungstermin durch den Notar
Der Notar erläutert allen Vertragsparteien die Vertragsdetails und liest den Kaufvertrag dabei laut vor. Der Käufer unterschreibt anschließend eine Urkunde – entweder eine Grundschuld- oder Hypothekenbestellungsurkunde – und wird über die Folgen einer Zwangsvollstreckung aufgeklärt. Danach wird eine Belastungsvollmacht vom Verkäufer ausgestellt. - Bestellung des Grundpfandrechts
Der Notar veranlasst nun die Eintragung des Grundpfandrechts ins Grundbuch und sendet diese Dokumente an das Grundbuchamt. Nach einem Zeitraum von mehreren Wochen oder sogar Monaten meldet sich das Grundbuchamt beim Notar und bestätigt die Eintragung des Grundpfandrechts.
Was kommt nach der Eintragung des Grundpfandrechts?
Im Anschluss an die Bestellung des Pfandrechtes, versendet der Notar eine Ausfertigung der Bestellungsurkunde, sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug als Bestätigung an den Grundpfandrechtsgläubiger.
Der Vorgang der Auszahlung der Darlehenssumme folgt darauf. Abgesehen vom Grundbucheintrag richtet sich die Auszahlung zusätzlich nach dem Termin der Fälligkeit des Kaufpreises. Ein Notar wird dazu eine sogenannte Kaufpreisfälligkeitsmitteilung ausstellen.
Sind diese beiden Punkte – Eintragung des Grundpfandrechts ins Grundbuch und Kaufpreisfälligkeitsmitteilung – bestätigt, wird die Bank das Darlehen in der Regel erst auszahlen.
Hinweis: Sollten sich die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt hinauszögern – was gelegentlich vorkommt – kann eine Notarrangbestätigung weiterhelfen. Sie ersetzt den Nachweis der Eintragung der Grundschuld vorübergehend.
Wie hoch sind die Kosten für ein Grundpfandrecht?
Die Kosten für die Eintragung eines Grundpfandrechts ins Grundbuch richten sich nach verschiedenen Kriterien, unter anderem der Höhe des Kaufpreises für die Immobilie oder das Grundstück und der Höhe des Darlehens. Außerdem kommen noch die Gebühren des Notars für die erfolgte Eintragung hinzu.
Die Eintragung eines Grundpfandrechts kann grob in zwei Kostenpunkte unterteilt werden:
- Kosten für die notarielle Beurkundung: Die Grundlage für die Kostenberechnung bildet das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die konkrete Gebühr findet sich in der Anlage 2 zu Paragraf 34 Absatz 3 GNotKG.
- Kosten für die Eintragung der Grundschuld: Für die Grundschuldbestellung werden noch einmal Kosten zwischen 0,8 und ein Prozent und für eine Löschung etwa 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld fällig.
Die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch liegt meist bei 1,5 bis 2 Prozent der Darlehenssumme.
Info: Sollte ein Grundstückseigentümer seine neu erworbene Immobilie weitervermieten und selbst nicht darin wohnhaft sein, also daraus Einkünfte beziehen, ist es möglich die Notarkosten steuerlich abzusetzen.
- Hier liest du, was Vermieter noch von der Steuer absetzen können.
Wie und wann kann ich das Grundpfandrecht löschen?
Eine aufgenommene Hypothek erlischt nach Tilgung der gesamten Kreditsumme durch den Darlehensnehmer automatisch und verschwindet damit aus dem Grundbuch.
Die Löschung einer Grundschuld verläuft anders. Sind die Forderungen der Bank abgezahlt und möchte der Eigentümer die Grundschuld löschen lassen, benötigt er eine sogenannte Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Anschließend übernehmen ein Notar und das Grundbuchamt dann die Streichung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Die Löschung ist wie auch die Eintragung mit Kosten für den Grundstückseigentümer verbunden.
Hat der Eigentümer die Löschungsbewilligung erhalten, wird sie zusammen mit der Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung der Grundschuld an den zuständigen Notar übermittelt, von diesem notariell beglaubigt und ans Grundbuchamt weitergeleitet. Das Grundbuchamt prüft anschließend die beiden Dokumente und es wird ein Löschungsvermerk für die Grundschuld eingetragen.
Wichtig: Nicht immer ist die Löschung einer Grundschuld nach deren Rückzahlung sinnvoll, da sie erneut zur Absicherung zukünftiger Darlehen genutzt werden kann.
Was passiert bei mehreren Grundpfandrechten auf einer Immobilie?
Ist eine Immobilie mit mehreren Grundpfandrechten von verschiedenen Gläubigern belastet, unterliegen die Ansprüche der Kreditgeber einer bestimmten Rangfolge.
Sowohl bei der Grundschuld als auch bei der Hypothek wird die Reihenfolge nach dem erfolgten Datum der Eintragung ins Grundbuch festgelegt. Das bedeutet, dass die Bank oder der Gläubiger, auf welchen zuerst ein Grundpfandrecht eingetragen wurde, im Falle einer Zwangsversteigerung auch als erstes ausbezahlt wird. Anschließend wird der Gläubiger des nächsten Grundpfandrechts bedient. Dieser Vorgang setzt sich fort, bis alle Gläubiger ausbezahlt wurden, oder kein Geld aus der Zwangsversteigerung mehr da ist.
Hinweis: Der Eigentümer einer Immobilie kann einem Gläubiger einen bestimmten Rang reservieren. Der sogenannte Rangvorbehalt ermöglicht es dem Eigentümer, bei wiederholter Belastung seines Grundstücks oder Wohnung mit einem Grundpfandrecht, über den Rang der Eintragung im Grundbuch zu entscheiden.
Ist ein Grundpfandrecht übertragbar?
Ja, sowohl eine Hypothek als auch eine Grundschuld kann an Dritte übertragen und abgetreten werden. Voraussetzung ist, dass keine sogenannte Nichtabtretbarkeit zwischen Eigentümer und Gläubiger vereinbart wurden.
Zur Abtretung einer Briefhypothek ist eine Abtretungserklärung in schriftlicher Form und die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich. Im Gegensatz dazu muss die Abtretung einer Buchhypothek stets im Grundbuch eingetragen werden.
Auch bei der Grundschuld wird zwischen Brief- und Buchgrundschuld unterschieden: Der Ablauf der Abtretung verläuft analog zur Hypothek. Die Briefgrundschuld wird per Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs übertragen, während die Buchgrundschuld ins Grundbuch eingetragen werden muss.
Wichtig: Der neue Gläubiger kann verlangen, dass die Abtretung einer Buchgrundschuld oder Buchhypothek durch einen Notar bestätigt wird.
Ist ein Grundpfandrecht vererbbar?
Grundschuld und Hypothek sind sogenannte dingliches Verwertungsrecht, dadurch können sie vererbt werden. Stirbt der ursprüngliche Eigentümer der Immobilie, gehen mit dessen Tod die Schulden aus den Grundpfandrechten auf seine Erben über.
Kann der Käufer einer Immobilie die Grundpfandrechte übernehmen?
Eine Immobilie oder ein Grundstück, welche mit Forderungen aus einer Grundschuld belastet sind, können verkauft werden. Jedoch muss dazu die Zustimmung der zuständigen Bank und des Käufers eingeholt werden. Anschließend wird der Eintrag im Grundbuch einfach übernommen. Ist noch ein Kreditbetrag der Grundschuld offen, kann der Käufer diesen mit Bewilligung der Bank übernehmen.
Ist eine Immobilie mit einer Hypothek belastet, kann diese ebenfalls noch verkauft werden. Jedoch musst du darauf achten, dass die im Immobilienkredit vereinbarten Bedingungen eingehalten werden. Dazu gehören etwa die Einhaltung der Kündigungsfrist, als auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
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