Aktualisiert am 07.11.2024 von 
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Immobilienprofis wollen ihr Objekt möglichst überzeugend vermarkten – eigene Einschätzungen und vorschnelle Antworten können ihnen dabei aber zum Verhängnis werden. Denn wird die Immobilie aufgrund eines falsch vermittelten Eindrucks gekauft, kann es sein, dass der Makler dafür haftet. Das lässt sich vermeiden: So sichern sich Immobilienprofis gegen Maklerhaftung ab.
In diesen Fällen besteht Maklerhaftung
In ihrem Job sind Makler wesentlich am Zustandekommen eines Vertragsabschlusses beteiligt. Daraus ergibt sich laut Rechtsprechung die Aufklärungspflicht (BGH, Az. III ZR 295/04). Das heißt, sie müssen sämtliche Informationen, die für die Entscheidung des Kunden von Bedeutung sind, an diesen weiterleiten, auch die weniger vorteilhaften. Das können Immobilienprofis aber nur, wenn sie von solchen Nachteilen wissen – andernfalls haften sie dafür nicht. Schwierig wird es aber vor allem dann, wenn sie grobe Einschätzungen abgeben, die der Kunde als Fakten versteht.
Hier lauern die Haftungsfallen:
Der Makler…
- weiß von einer vertragsentscheidenden Information – wie einem Mangel – gibt sie aber nicht an den Kunden weiter.
- vermittelt dem Kunden mit seinen Erklärungen eine unzutreffende Vorstellung.
- macht eigene Angaben, die sich als unvollständig oder falsch erweisen.
- hat aufgrund seiner Fachkompetenz Zweifel an der Richtigkeit von Angaben oder vermutet einen Mangel, teilt das aber nicht mit.
- merkt, dass beim Kunden ein Missverständnis über die Eigenschaften der Immobilie vorliegt und er klärt es nicht auf.
- verschweigt dem Verkäufer einer Immobilie ein Kaufangebot oder stellt es unzutreffend dar.
Nicht immer hat der Immobilienprofi einen solchen Fehler begangen, doch mancher Kunde sucht die Schuld eines Fehlkaufs beim Gegenüber. Zwar muss dem Makler diese Schuld erst nachgewiesen werden, doch bei einem solchen Streit stehen hohe Summen im Raum: Ist der Käufer der Auftraggeber, droht der Provisionsverlust (§654 BGB). Auch kann es sein, dass der Käufer vom Makler Schadensersatz fordert, zum Beispiel für einen deutlich zu hohen Kaufpreis durch fehlerhafte Wertermittlung.
Daher sollten Immobilienprofis einige Punkte beachten, um nicht in die Maklerhaftung zu geraten.
Achtung: Erhält der Makler vom Verkäufer einen Alleinauftrag, ist er zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er ihm gegenüber ein Kaufangebot verschweigt, es unzutreffend darstellt oder den Kontakt zum Kaufinteressenten abreißen lässt. Wird die Immobilie aufgrund eines pflichtwidrig handelnden Maklers unter Wert verkauft, kann der Verkäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: I ZR 160/17).
Ohne Nachfrage des Kunden: Makler muss in der Regel bekannte Mängel mitteilen
Was den Kunden in seiner Kaufentscheidung beeinflusst, muss der Makler mitteilen – und das kann vieles sein. Sofern er von einem Mangel wie einem Asbest-Dach, Schädlingsbefall oder Reparaturbedarf weiß, muss er das dem Kunden laut gängiger Rechtsprechung mitteilen.
Doch nicht nur aktuelle Gegebenheiten können für den Kunden wichtig sein. So muss ein Makler etwa auch einen geringfügigen Schwammschaden, der in der Vergangenheit bereits beseitigt wurde, mitteilen (OLG Hamburg, Az. 6 U 47/08). Auch Zukünftiges kann mitteilungspflichtig sein – beispielsweise wenn die Denkmalschutzbehörde prüft, ob sie das Objekt unter Denkmalschutz stellt (OLG Oldenburg, Az. 4 U24/14).
Je nachdem können auch bestimmte Eigenschaften der Umgebung für den Kunden wichtig sein: Zum Beispiel, wenn er die Immobilie gewerblich nutzen will – und der Makler weiß von einem Konkurrenzbetrieb in nächster Nähe (OLG Frankfurt, Az. 16 U 179/84).
Auf Nachfrage des Kunden: Nur sichere Auskunft geben
Gut, wenn man richtig abgesichert ist: Wer sich an die Angaben des Auftraggebers hält, ist besser vor Maklerhaftung geschützt. Foto: iStock / shironosov
Gerade wenn der Makler eigenständig eine Auskunft über die Immobilie und deren Zustand gibt, bringt er sich leicht in die Bredouille – denn eine grobe Einschätzung nimmt so mancher Kunde für bare Münze.
„Zum Beispiel, wenn der Kunde fragt, ob er das Dachgeschoss für die Kinder ausbauen kann“, so Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Antworte der Makler mit „ja“, so hafte er dafür – auch wenn er damit nur sagen wollte, dass es prinzipiell möglich sei. Kauft der Kunde das Haus, und die Baubehörde macht ihm einen Strich durch die Ausbaupläne, so hafte der Makler dafür. Ähnlich problematisch könne es auch werden, wenn der Makler gefragt wird, wie hoch die zu erwartenden Mieteinnahmen seien oder welche Kaufnebenkosten der Kunde von der Steuer abschreiben könne und er macht hierzu falsche Angaben.
Darum rät der Experte: „Wenn Makler die Antwort nicht wissen, sollten sie das ihrem Kunden sagen und ihm anbieten, beim Verkäufer nachzufragen.“
In den meisten Fällen sicher: Sich an die Angaben des Verkäufers halten
Wie richtig die Angaben zur Immobilie sind, kann der Makler nie hundertprozentig wissen. Eine große Entlastung bringt ihm darum ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Auf Angaben, die er vom Verkäufer erhält, darf er sich verlassen und sie grundsätzlich ungeprüft weitergeben (BGH III ZR 146/06). Aber: Wenn dem Makler aufgrund seiner Fachkompetenz Zweifel an der Richtigkeit von Angaben aufkommen, so muss er diese dem Kunden mitteilen.
Wann dem Makler Zweifel kommen müssen, ist nicht eindeutig geklärt. Hans-Joachim Beck schätzt ab: „Eventuell, wenn der Makler Angaben zur Raumgröße erhält, und ihm kommen die einzelnen Zimmer nach dem eigenen Augenmaß deutlich kleiner vor.“ In solchen Fällen rät er: „Der Makler sollte den Verkäufer und auch den Kunden auf seine Zweifel und mögliche Abweichungen hinweisen.“ Insgesamt sei der Makler jedoch kein Gutachter, und müsse es auch nicht sein.
Beck sagt: „Er hat keine Nachprüfpflicht und muss nicht nach möglichen Mängeln im Haus suchen.“
Im Exposé: Keine eigenen Angaben, Haftungsausschluss nicht vergessen
Auch im Exposé sollten sich Immobilienprofis an die Informationen des Verkäufers halten. Denn für eigene Nutzungsideen oder Angaben zur Immobilie haften sie selbst.
Das kann zum Beispiel bei der Grundrisszeichnung zum Problem werden: Schreibt der Makler von sich aus die Größe oder die Nutzung eines Raumes dazu, kann er dafür haftbar gemacht werden. Darum sollte er auch diese Angaben lieber noch einmal beim Verkäufer erfragen, und sich Grundriss und Exposé von ihm gegenzeichnen lassen.
Beck rät zudem, den Haftungsausschluss in Maklervertrag, Exposé und den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nicht zu vergessen. „Aber in der Regel ist es üblich dort in etwa zu schreiben: ‚Alle Angaben im Exposé sind vom Eigentümer und ich habe sie nicht selbst überprüft.‘“
Achtung: Energieausweis birgt Haftungsfallen
Laut Hans-Joachim Beck vom IVD werden in der Praxis die gesetzlichen Vorgaben zur Energieeffizienz, wie sie im Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgegeben sind, zum Problem. Denn das Baujahr aus dem Energiegutachten müsse der Makler auch in sein Exposé übernehmen – auch wenn er selbst meint, dass es gar nicht stimmt.
Beck sagt: „Um sicher zu sein, dass er dafür nicht haftet, sollte er dazuschreiben, wenn ihm das Baujahr aufgrund seiner Erfahrung fraglich vorkommt.“
Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Foto: Hans-Joachim Beck
Prävention als beste Lösung: Missverständnisse vermeiden, Fehler korrigieren
Gerade als Vermittler zwischen Auftraggeber und Kunden sollten Makler dafür sorgen, dass es zwischen beiden Seiten nicht zu Missverständnissen kommt – denn ein Vertragsstreit kostet alle Beteiligten viel Zeit, Nerven und je nach dem auch Geld.
- Könnte der Kunde etwas missverstehen, sollte der Makler besser noch einmal nachfragen und kann so eine Fehlannahme gegebenenfalls richtigstellen.
- Auch sollte er seinen eigenen Auftraggeber vor den Folgen unrichtiger Angaben, zum Beispiel bestehender Mängel, aufklären.
- Hat der Makler Zweifel an der Richtigkeit einer Angabe, so sollte er diese dem Auftraggeber und dem Kunden mitteilen.
Für den Makler selbst besteht zudem Korrekturpflicht: Sobald er von einer unrichtigen Angabe erfährt, muss er sie im Exposé ungefragt korrigieren und den Kunden umgehend darüber aufklären (BGH III ZR 43/99).
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