Aktualisiert am 23.10.2024 von 
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Wenn ein Immobilienmakler einen Auftrag übernimmt verpflichtet er sich, die Interessen des Auftraggebers zu wahren. Doch diese Treue- und Sorgfaltspflicht ist keine Einbahnstraße. Auch der Auftraggeber hat gegenüber dem Makler gewisse Pflichten. Wenn er sich nicht daran hält, ergibt sich unter Umständen ein Schadenersatzanspruch.
Was sind die Auftraggeberpflichten?
Immobilienmakler sind Dienstleister. Sie sollen Immobilien und Grundstücke bestmöglich vermakeln. Dafür wird mit dem Auftraggeber – ob nun Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mieter – ein Maklervertrag abgeschlossen. Da dieser in der Regel erfolgsorientiert ist, also erst nach erfolgreicher Vermittlung des Objektes die Provision fällig wird, ist dieser Vertrag kein gegenseitiger, sondern ein einseitig verpflichtender Vertrag. Doch ganz aus der Pflicht können sich Auftraggeber nicht nehmen. Diese Verpflichtungen gehen Auftraggeber mit dem Abschluss eines Maklervertrages ein:
Makler und Auftraggeber stehen im gegenseitigen Treue- und Sorgfaltsverhältnis
Zwischen Makler und Auftraggeber sollte ein gewisses Vertrauensverhältnis herrschen, beide brauchen einander: Ohne den Auftraggeber hätte der Makler kein Objekt zu vermakeln und damit auch keine Provision. Ohne den Makler sind aber auch die Erfolgsaussichten eines Verkäufers oder Käufers eher gering.
Vollständige und richtige Angaben stärken das Vertrauen
Das wohl beste Mittel, dieses Vertrauen aufzubauen, ist Ehrlichkeit. Diese wird vom Makler durch den Paragrafen 11 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) auch gesetzlich gefordert. Er ist verpflichtet, Interessenten vollständig und richtig über ein Objekt zu informieren. Somit kann der Auftraggeber darauf vertrauen, dass nach dem Vertragsabschluss mit einem Dritten keine bösen Überraschungen warten. Macht der Makler bewusst falsche Angaben, so ist er dann auch für den entstandenen Schaden haftbar.
Sind die Angaben, die der Makler macht zwar falsch, aber er hat sie in dieser Form von seinem Auftraggeber bekommen, so ist der Makler grundsätzlich nicht haftbar. Denn Makler sind nicht verpflichtet, diese Angaben zu überprüfen. Auftraggeber sind daher im Sinne der Sorgfaltspflicht dazu angehalten, vollständige und richtige Angaben zu machen. Letztlich bringen falsche Angaben auch nichts, weil der möglicherweise abgeschlossene Kaufvertrag rückabgewickelt werden kann, wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer arglistig getäuscht hat.
Makler sollte alle Problemstellen des Objekts kennen
Viele Auftraggeber glauben, ihre einzige Pflicht gegenüber dem Makler sei das Zahlen der Provision. Bei Verstößen gegen Nebenpflichten kann dem Makler sogar Schadenersatz winken. Foto: iStock / Deagreez
Der Auftraggeber sollte den Makler außerdem über alle die Vertragsvermittlung erschwerenden Umstände aufklären. Will beispielsweise ein älteres Ehepaar sein Haus verkaufen, aber nur unter der Bedingung, dort ein lebenslanges Wohnrecht zu erhalten, wird es ungleich schwerer für den Makler, einen passenden Käufer zu finden. Sucht der Makler ohne diese Information, spricht er mit seiner Vermarktung wahrscheinlich die falsche Zielgruppe an und gibt damit unnötig Geld für Anzeigen aus. Prinzipiell trägt der Auftraggeber dafür Sorge, dass dem Makler kein unnötiger Schaden zugefügt wird. Unnötiger Schaden entsteht auch dann, wenn der Makler Anzeigen auf Internetplattformen wie immowelt.de oder in Tageszeitungen schaltet, der Auftraggeber aber eigentlich gar nicht vor hat, die Immobilie zu verkaufen, sondern nur herausfinden wollte, was sie momentan auf dem Markt wert ist. Kann der Makler nachweisen, dass der Auftraggeber ihn arglistig getäuscht hat und nie vorhatte die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern, so kann er sich seine Aufwendungen ersetzen lassen. „Der Nachweis, dass der Auftraggeber da getäuscht hat ist aber nahezu unmöglich“, sagt Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung vom Immobilienverband Deutschland (IVD).
Einen Anspruch auf seine Provision hat der Makler übrigens auch dann nicht, wenn er einen potenziellen Käufer vorweisen kann, der Auftraggeber aber nicht mehr verkaufen will. Denn eine generelle Pflicht, tatsächlich zu verkaufen, gibt es nicht. Jeder kann schließlich seine Meinung ändern.
Manchmal ändern sich auch die Umstände, die beispielsweise einen Verkauf nicht mehr nötig machen. In dem Falle muss der Makler aber informiert werden, damit der nicht weiter Zeit und Geld in die Vermittlung steckt. „Es ist sozusagen das Lebensrisiko des Maklers, vergebens zu arbeiten“, sagt Osthus. Eine Möglichkeit sich dagegen abzusichern ist, einen Aufwendungsersatz mit in den Maklervertrag zu schreiben und so zumindest seine Kosten erstattet zu bekommen. Da Makler kein gesetzliches Recht auf diese Klausel im Maklervertrag haben, kann es in der Praxis schwierig werden, sie tatsächlich mit dem Auftraggeber zu vereinbaren.
Achtung: Ein Auftraggeber kann nicht durch eine Klausel im Maklervertrag verpflichtet werden, eine Immobilie zu veräußern oder zu erwerben, auch wenn er die Absicht aufgibt. Sollte in irgendeiner Weise über den Maklervertrag Druck auf den Auftraggeber ausgeübt werden, sind die betreffenden Bestimmungen oder Klauseln unwirksam.
Informationen müssen vertraulich behandelt werden
Neben der Sorgfaltspflicht hat der Auftraggeber seinem Makler gegenüber auch eine Treuepflicht. So muss er die vom Makler erhaltenen Informationen vertraulich behandeln. Er darf beispielweise die vom Makler erfahrenen Angebote nicht einem anderen mitteilen, der diese Informationen dann ausnutzt und selbst ein Geschäft abschließt.
Bei Alleinauftrag verpflichtet sich Auftraggeber nur einem Makler
Wenn ein Auftraggeber eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, stellt sich ihm oftmals die Frage, ob er den Auftrag auch an mehrere Makler vergeben kann, um seine Erfolgschancen zu erhöhen. Dieses Recht hat er prinzipiell. Außer er schließt mit einem Makler einen Alleinauftrag ab. Damit verpflichtet sich der Auftraggeber, dass er während der Laufzeit des Auftrages keinen weiteren Makler für dasselbe Objekt anheuert. Der Auftraggeber darf aber trotz Maklervertrag weiterhin selbst nach von ihm gewünschten Kaufobjekten oder Kaufinteressenten suchen. Nur, wenn es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt, verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, einen selbst gefunden Interessenten an den Makler weiter zu verweisen. In diesem Fall verliert der Makler seinen Provisionsanspruch nicht. Eine solche Pflicht muss individuell ausgehandelt werden, um wirksam zu sein. „Die Anforderungen an die Individualität sind sehr hoch. Eine nur handschriftlich verfasste Klausel genügt nicht“, so Osthus.
Schadenersatzanspruch bei Verletzung der Auftraggeberpflichten
Wenn der Auftraggeber eine oder mehrere Pflichten verletzt und dadurch dem Makler finanzieller Schaden zugefügt wird, so hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz. Diese Regelungen sind gesetzlich in den Paragrafen 280 und 284 im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert.
Schadenersatz auf eine entgangene Provision ist aber nur dann möglich, wenn der Nachweis gelingt, dass ohne die Vertragsverletzung des Auftraggebers ein Interessent das Objekt ver- oder gekauft hätte. Ansonsten beschränkt sich der Schaden auf den vergeblichen Sachaufwand. Bestand beispielsweise zwischen Auftraggeber und Makler ein Alleinauftrag, der Auftraggeber hat aber dennoch einen zweiten Makler hinzugezogen und über diesen den Hauptvertrag abgeschlossen, dann liegt eine schuldhafte Vertragsverletzung vor. Das nützt dem Makler aber noch nichts. Denn nur wenn er nachweisen kann, dass er als Erstmakler in der Lage gewesen wäre, in einem ähnlichen Zeitraum und einen in gleicher Weise abschlussbereiten und zahlungskräftigen Käufer zu präsentieren, hat er Anspruch auf Schadenersatz. Dieser Nachweis ist in der Praxis aber schwer zu erbringen.
Um den schwierigen Nachweis zu umgehen, vereinbaren manche Makler mit ihren Auftraggebern, dass für den Fall der Verletzung des Maklervertrags eine Vertragsstrafe fällig wird. Allerdings sind solche Vereinbarungen nach Paragraph 309 Nr. 6 BGB vielfach unwirksam.
Hauptpflicht ist die Zahlung der Provision
Hat ein Makler seinen Auftrag erledigt und einen passenden Käufer beziehungsweise Mieter oder das passende Objekt gefunden, muss der Auftraggeber die vereinbarte Provision zahlen. Allerdings nur dann, wenn der abgeschlossene Kauf- oder Mietvertrag wirklich durch das Zutun des Maklers zustande gekommen ist. Hat ein Auftraggeber nebenher selbst weitergesucht und aufgrund dessen ist es zu einem Vertragsabschluss gekommen, geht der Makler leer aus. Das gleiche gilt, wenn ein weiterer beauftragter Makler vorher zum Ziel kommt.
Um die Kausalität der Tätigkeit des Maklers zu begründen – und somit den Anspruch auf die Provision nachzuweisen – genügt es, wenn der Makler für den Vertragsabschluss mitursächlich war. Das heißt, er muss wesentliche Informationen geliefert haben, die zum Vertragsabschluss führten. Sonst verfällt der Anspruch auf die Provision. Die Beweislast liegt hier beim Auftraggeber. Hat er beispielsweise selbst das Objekt gefunden, muss er nachweisen, dass es auch ohne das Zutun des Maklers zu einem Vertragsabschluss gekommen wäre.
Achtung: Wird der abgeschlossene Vertrag zwischen Auftraggeber und einem Dritten später rückabgewickelt, weil zum Beispiel die Finanzierung platzt, hat der Makler trotzdem Provisionsanspruch. Seinen Part hat er schließlich trotzdem erfüllt. „Das Risiko der Undurchführbarkeit liegt nicht beim Makler“, so Rechtsexperte Christian Osthus vom IVD.
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