Immobilien in A-, B- und C-Lage: Merkmale und Unterschiede

Eine allgemeingültige Definition, was genau eine A-, B- oder C-Lage ist, gibt es nicht. In der Immobilienbranche hat sich aber folgende Einteilung durchgesetzt:

• A-Lage wie zum Beispiel München und Berlin: Metropole von internationaler Bedeutung und mit großer wirtschaftlicher Stärke. Sie haben außerdem eine sehr hohe Immobiliennachfrage und sehr hohe Kauf- und Mietpreise.
• B-Lage wie zum Beispiel Leipzig und Dortmund: Großstadt, die ein starkes regionales Zentrum bildet und große nationale und regionale Bedeutung hat. Diese Städte haben meist auch eine hohe Immobiliennachfrage und hohe Kauf- und Mietpreise.
• C-Lage wie zum Beispiel Wuppertal und Kiel: Stadt mit eingeschränkter nationaler, aber großer regionaler Bedeutung mit unterschiedlicher Immobiliennachfrage. Diese Städte haben häufig stabile regionale Märkte mit Potenzial für zukünftiges Wachstum.

Daneben gibt es noch Städte in D-Lage wie zum Beispiel Bayreuth und Ulm, die nur für ihr direktes Umfeld eine Bedeutung haben und wo sich teilweise noch Schnäppchen machen lassen beim Haus- und Wohnungskauf.

Städte in A-Lage sind große Metropolen und einem auch international hohen Stellenwert. In Deutschland gibt es 7 Städte in A-Lage:

Neben ihrer hohen Einwohnerzahl zeichnen sich A-Städte dadurch aus, dass sie auch international von großer Bedeutung sind: Beispielsweise Berlin als geschichtsträchtige Hauptstadt Deutschlands und eine der wichtigsten Städte in Europa, Hamburg mit seiner weltberühmten Speicherstadt und dem bedeutenden Hafen oder Frankfurt als Bankenzentrum Europas.

Das ist außerdem typisch für A-Lagen:

• Große, funktionsfähige Märkte
• Hohe Bautätigkeit
• Starkes industrielles und gewerbliches Wachstum
• Arbeitsplätze in sehr vielen verschiedenen Bereichen

Immobilienangebot in A-Lage

A-Lagen ziehen Menschen aus der gesamten Bundesrepublik an. Entsprechend hoch ist in Metropolen die Nachfrage nach Wohnraum – und damit der Markt für bezahlbare Häuser und Wohnungen sehr umkämpft.

Immobilienpreise in A-Lage

Durch die hohe Nachfrage sind die Immobilienpreise in A-Lagen zuletzt explodiert – und so geht es vorerst auch wohl auch weiter. Das extremste Beispiel ist sicher München: In der bayerischen Landeshauptstadt kostete der Quadratmeter Ende 2024 8.188 Euro. 2025 rechnen Experten damit, dass

In Hamburg und Frankfurt am Main kostet der Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 5.913 Euro beziehungsweise 5.560 Euro. Die Kaufpreise sind in Berlin mit 4.841 Euro je Quadratmeter noch vergleichsweise moderat.

Bei B-Lagen handelt es sich meist um Städte mit nationaler und großer regionaler Bedeutung. Sie haben in der Regel zwischen 250.000 und 600.000 Einwohner. Die 14 Städte in B-Lage sind:

B-Städte sind vor allem für ihre Region von enormer Bedeutung und beherbergen die großen Arbeitgeber. Auch gesellschaftlich und kulturell haben B-Lagen einiges zu bieten: Nürnberg und Dresden beispielsweise sind für ihre Altstadt über die Landesgrenzen hinaus bekannt. Dortmund, Essen und Bochum sind durch die Industrie groß geworden – haben dadurch jetzt aber auch teilweise große Probleme. 

Weitere Merkmale von B-Lagen sind:

• Oftmals in der Nähe von A-Lagen (Bonn und Köln, Essen und Düsseldorf)
• Teilweise sehr großes Einzugsgebiet (Kassel und Leipzig)
• Meist funktionsfähige Märkte
• In der Regel industrielles und gewerbliches Wachstum

Immobilienangebot in B-Lage

Der Immobilienmarkt in B-Städten ist oft nicht so überhitzt wie in den A-Lagen. Und dennoch: Auch in den meisten Großstädten der B-Kategorie übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot an Häusern und Wohnungen deutlich.

Immobilienpreise in B-Lage

Ein Quadratmeter Wohnfläche in Düsseldorf kostete Ende 2024 rund 4.223 Euro und ist damit nicht bedeutend günstiger als in Berlin. Schnäppchen bei B-Städten lassen sich am ehesten im Osten Deutschlands und in ein paar Städten des Ruhrgebiets machen. Bis Ende des Jahres 2024 kostete der Quadratmeter in Dortmund 2.570 Euro, Essen 2.548 Euro und Leipzig 2.390 Euro – Tendenz steigend. 

Städte in C-Lage haben meist zwischen 100.000 bis 250.000 Einwohner und sind bedeutend für ihre Region. Die 10 größten deutschen Städte in C-Lage sind:

C-Standorte sind Städte, die kleiner und national weniger relevant sind als B-Städte.  Oft wie beispielsweise Aachen und Mönchengladbach zu Köln befinden sich Städte in C-Lage in direkter Nachbarschaft zu A- und B-Städten. Braunschweig hingegen profitiert zum Beispiel von der Nähe zur D-Stadt Wolfsburg und damit zu VW.

Immobilienangebot in C-Lage

Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist in C-Lagen vergleichbar mit der in B-Lagen: Geringer als in A-Lagen, aber meistens immer noch höher als das Angebot an Immobilien.

Immobilienpreise in C-Lage

Entsprechend ähnlich sind auch die Preise für Immobilien in B- und C-Lagen – mit Ausreißern nach oben und unten: Günstig ist das Wohnen auch in C-Städten vor allem im Osten und Westen Deutschlands.

Wer eine Immobilie nicht zum Wohnen, sondern als Kapitalanlage zum Vermieten sucht, ist vor allem auf Rendite aus. Wir zeigen, wie sich der Standort auf die Mietrendite auswirken kann.

In nachfolgender Beispielrechnung vergleichen wir die Rentabilität eines Anlageobjektes in A-, B- und C-Lage.

Es gelten folgende Annahmen:

Experten empfehlen eine jährliche Mietsteigerung mindestens in Höhe der Inflationsrate. In Zeiten hoher Preise ist eine kostendeckende Mietrendite also eher unwahrscheinlich.
Gleiches gilt für die jährliche Wertsteigerung der Immobilie – auch sie sollte mindestens auf Niveau des Inflationsanstiegs liegen.

Anlageimmobilien in A-Städten

• Investment: Hoch
• Nachteil: Mieteinnahmen decken selten die Kosten
• Vorteil: Hoher Wiederverkaufswert

Immobilien in A-Lage kosten meist viel Geld. Mit Zins und Tilgung ist die Darlehensrate während der Haltedauer oft höher als die Mieteinnahmen. Kommen teure Reparaturen oder Sanierungen hinzu, klafft eine weitere finanzielle Lücke. Eine gute Nettomietrendite ergäbe sich nur dann, wenn die Mieteinnahmen kontinuierlich steigen.

Anlageimmobilien in B-Städten

• Investment: Mittel
• Nachteil: In der Regel übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen
• Vorteil: Chance, dass Mieteinnahmen mit der Zeit kostendeckend sind höher als in A-Städten

Die Rendite in B-Lage ist denen in A-Lage ähnlich. Zwar ist in B-Städten das Investment in der Regel geringer als in A-Städten. Gleiches gilt allerdings auch oft für die Mieteinnahmen.

Anlageimmobilien in C-Städten

• Investment: Vergleichsweise gering
• Nachteil: Risiko von Mietausfall durch Leerstand höher
• Vorteil: Mieteinnahmen sind am ehesten kostendeckend mit Chance auf Rendite, wenn das Darlehen getilgt ist

Die höchste Rendite-Chance verspricht ein Investment in manchen C-Städten. Allerdings sollten Käufer vorsichtig sein, denn das Leerstandsrisiko ist höher und nicht immer lässt sich voraussagen, ob das Investment zukunftssicher ist.