Mietkauf: Risiko oder Finanzierungsmodell?

Beim Mietkauf vereinbaren Mietkäufer und Verkäufer eine Kaufsumme, die der Käufer über einen bestimmten Zeitraum anteilig zusammen mit seiner monatlichen Mietzahlung abstottert. Am Ende der vereinbarten Frist zum Mietkauf zahlt er den Restbetrag oder nimmt ein Darlehen bei der Bank dafür. Nach Zahlung der kompletten Kaufsumme wird der Mietkäufer der Eigentümer von Haus oder Wohnung.

Zu Beginn des Mietkaufs zahlen Mietkäufer für das Haus oder die Wohnung manchmal eine Anzahlung. Die Höhe variiert - bis zu 20 Prozent der Kaufsumme werden fällig. Mit den monatlichen Mietzahlungen, die beim Mietkauf teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden, leisten sie weiter Anzahlung auf ihre künftige Wohnung oder ihr künftiges Haus. Die Miete setzt sich also aus Mietzins und dem Anzahlungsbeitrag zusammen. Mit Ablauf der vereinbarten Mietlaufzeit, meist zwischen zehn und 25 Jahre, wird dann die Restschuld fällig.

Beim Modell Optionskauf ist der Kauf der Immobilie eine Option, während beim Mietkauf der Erwerb von Haus oder Wohnung von vornherein beabsichtigt ist. Der Interessent entscheidet sich also erst nach einer gewissen Zeit und nicht schon bei Vertragsunterzeichnung, ob er die Immobilie kaufen möchte.

Neben Vorteilen, wie dem Abstottern des Kaufbetrages, gibt es beim Mietkauf auch Nachteile und Risiken. Mietkäufer sollten daher sehr genau abwägen und ihre eigene finanzielle Situation genau einschätzen.

Wer trotz der Risiken über Mietkauf nachdenkt, sollte an die Immobilie die gleichen Anforderungen stellen, wie beim regulären Erwerb, rät Simone Woldt, Leiterin der Verbraucherzentralen-Beratungsstelle Aue. Das bedeutet: Vor Unterzeichnung des Mietkaufvertrags sollten Mietkäufer ein Gutachten über Sanierungsbedarf, etwaige Mängel und den allgemeinen Zustand des Objekts einholen. Die monatlichen Mietzahlungen sowie der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Wert entsprechen.

Außerdem ist für den Mietkauf wichtig:

• Kein Vermerk über finanzielle Belastungen des Hauses oder der Wohnung oder Rechtsansprüche von Dritten, wie ein bestehendes Vorkaufsrecht im Grundbuch.
• Die Höhe der monatlichen Raten.
• Muss für den Mietkauf eine Anzahlung oder nach der vereinbarten Laufzeit eine Abschlussgebühr geleistet werden?
• Der tatsächliche Gesamtkaufpreis nach Addition aller Raten, Zinsen und Gebühren.
• Ob die Finanzierung des Mietkaufs auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist.
• Die Finanzierung des Restkaufpreises und die Begleichung einer etwaigen Grundschuld.
• Das Fälligkeitsdatum der Restkaufsumme.

„Auf jeden Fall sollten die Konditionen des Mietkaufs mit den Finanzierungsmöglichkeiten von Sparkassen und Banken verglichen werden“, erklärt Ulrich Ropertz. „Daneben sind auch steuerliche Fragen zu berücksichtigen oder die Frage, ob für das Mietkaufmodell öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden können, wie es besonders für junge Familien beim klassischen Hauskauf häufig möglich ist.“

Allgemein sollte das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit angemessen sein. Dazu ist eine genaue Analyse des finanziellen Spielraums und der Lebensplanung vor dem Mietkauf sinnvoll. Mietkäufer finden Ansprechpartner hierfür zum Beispiel bei Verbraucherzentralen.

Ein Mietkaufvertrag besteht aus zwei Teilen: dem Mietvertrag und dem Kaufvertrag. Insbesondere der Kaufvertrag sollte noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags überprüft werden. Der Mietkaufvertrag sollte neben den üblichen Inhalten auch spezifische Punkte beinhalten. Notar Christian Salzig aus Dresden nennt hier die wichtigsten Klauseln:

• Bei Mietkauf mit Kaufoption muss vereinbart werden, in welchem Zeitraum sich der Mietkäufer für oder gegen den Kauf entscheiden kann. Außerdem sollte der Mietkäufer nicht auf sein Kündigungsrecht verzichten.
• Der Mietkaufvertrag muss regeln, was im Todesfall passiert.
• Der Mietverkäufer hat die während der Mietphase anfallenden Erschließungs- und gegebenenfalls auch Anschlusskosten zu tragen, die ihm der Mietkäufer aber zusätzlich zum Restkaufpreis bei Fälligkeit des letzteren erstatten müsste.
• Der Mietkaufvertrag sollte ebenso regeln, was mit den geleisteten Anzahlungen geschieht, wenn es nicht zum Immobilienkauf kommt. Wird dies nicht vertraglich festgelegt, könnte das Geld verloren sein.

Achtung: Ein Immobilienkauf geht nicht ohne Notar. Das ist auch bei einem Mietkauf so. Deswegen muss der Notar sowohl den Miet- als auch den Kaufvertrag beurkunden, da beide ansonsten nichtig sind.

Ein Mietkauf rentiert sich vor allem dann, wenn ein möglichst großer Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Beispiel: Die Kaufsumme für eine Immobilie beträgt 400.000 Euro. Der Käufer bringt 20 Prozent Eigenkapital in Höhe von 80.000 Euro mit. Die monatliche Belastung beläuft sich auf 1.300 Euro, wobei sich die Summe beim Mietkauf aus dem Mietzins von 900 Euro und einer monatlichen Anzahlung auf die Kaufsumme von 300 Euro zusammensetzt.

Bei gleichbleibendem Sollzins für das Darlehen ist der Kredit nach 26 Jahren und elf Monaten abbezahlt. Nimmt der Mietkäufer im Anschluss an die Mietkauflaufzeit einen Kredit zu den gleichen Konditionen für die Restsumme auf, hat er die Immobilie nach 32 Jahren und elf Monaten abbezahlt. Die Gesamtkosten belaufen sich bei der Direktfinanzierung auf etwa 526.560 Euro und beim Mietkauf auf rund 585.653 Euro.

In diesem Falle hätte sich ein Mietkauf im Vergleich zur Direktfinanzierung also nicht gelohnt. Mietkäufer müssen sehr genau kalkulieren, damit aus ihrem Traum vom Eigenheim kein finanzielles Minusgeschäft wird.

Tipp: Um das zu verhindern, sollten Mietkäufer vertraglich festlegen, dass auf den Kaufpreis der höchstmögliche Anteil der Miete angerechnet wird. Beträgt dieser Anteil nur ein Drittel oder die Hälfte der Miete, besteht kaum eine Chance, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Frist ohne anschließende Aufnahme eines Darlehens abzuzahlen. Am Ende der Mietzeit sollte der Mietkäufer mindestens 80 Prozent des Kaufpreises angezahlt haben. Beispielsweise sollte bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro der Restkaufpreis nicht höher als 20.000 Euro sein. Ansonsten nehmen Mietkäufer finanzielle Verluste in Kauf. Diejenigen, die Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent mitbringen, sollten auf keinen Fall einen Mietkauf in Betracht ziehen. In dieser Ausgangsposition erweist sich ein Annuitätendarlehen um einiges rentabler und als weniger riskant.