Altersvorsorge mit Immobilien: 3 Tipps, um Steuern zu sparen und clever vorzusorgen

Immobilien gelten als eine der stabilsten Möglichkeiten, Vermögen für die Rente aufzubauen. Doch wie kann man dabei Steuern sparen und den Einstieg auch mit wenig Eigenkapital meistern? Hier sind die wichtigsten Ansätze.

Immobilien sind nicht nur ein sicherer Sachwert, sondern auch eine hervorragende Möglichkeit, langfristig für das Alter vorzusorgen. Ob durch den Kauf des Elternhauses, das frühzeitige Investieren mit wenig Eigenkapital oder eine kluge Nutzung der Immobilie – es gibt zahlreiche Wege, wie Sie mit Immobilien finanzielle Sicherheit schaffen können. Entscheidend ist dabei, sowohl steuerliche Vorteile zu nutzen als auch eine klare Strategie für die Nutzung der Immobilie zu entwickeln.
Hier sind drei bewährte Ansätze, die Ihnen den Einstieg erleichtern und langfristige Vorteile bieten:

1. Elternhaus kaufen und Steuern sparen

Der Kauf des Elternhauses bietet eine besondere Gelegenheit, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Diese entfällt bei einem Kauf innerhalb der Familie in direkter Linie, beispielsweise zwischen Eltern und Kindern, gemäß § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Vorteile liegen auf der Hand:

• Keine Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland sparen Käufer:innen zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Privates Darlehen: Statt einer Bankfinanzierung können Käufer:innen mit einem privaten Darlehen der Familie arbeiten, oft zu günstigeren Konditionen. Dies senkt nicht nur die Zinslast, sondern ermöglicht flexible Rückzahlungen.

Tipp: Um steuerliche Probleme zu vermeiden, sollte der Kaufpreis realistisch angesetzt werden. Ein zu niedriger Preis könnte als Schenkung interpretiert werden, was wiederum Schenkungssteuer auslösen kann.

2. Früh starten und Mieter die Rate abbezahlen lassen

Wer früh in Immobilien investiert, profitiert nicht nur von einem langen Zeithorizont für die Wertsteigerung, sondern auch davon, dass Mieter den Großteil des Kredits abbezahlen. So funktioniert der Aufbau von Altersvorsorge mit minimalem Eigenkapital:

• Kleine Tilgung, große Wirkung: Bei niedrigen Tilgungsraten und geringen Zinsen bleibt die monatliche Belastung überschaubar. Die Mieteinnahmen decken die Kosten, während der Immobilienwert langfristig steigt. So zeigte es zumindest die Vergangenheit. Eine vernünftige Kalkulation sollte dennoch nicht fehlen.
• Zeit als Schlüssel: Je länger die Immobilie gehalten wird, desto größer ist der Anteil des abbezahlten Darlehens. Am Ende steht eine schuldenfreie Immobilie, die entweder für die Eigennutzung oder als zusätzliche Einnahmequelle im Ruhestand dient.

Hinweis: Ein detaillierter Plan zur Nutzung ist entscheidend. Klären Sie frühzeitig, ob die Immobilie bis zur Rente vermietet bleibt oder später selbst genutzt wird.

3. Immobilienfonds: Verdienen mit Mieteinnahmen und Wertsteigerungen

Wer keine Immobilie selbst kaufen möchte, kann über Immobilienfonds am Markt verdienen. Das geht früh und auch mit kleinem Geld. Diese Fonds investieren in eine Vielzahl von Wohn- und Gewerbeimmobilien und erwirtschaften Einnahmen, die an die Anleger ausgeschüttet werden.

Vorteile:

• Regelmäßige Ausschüttungen: Die Mieteinnahmen der Fondsimmobilien fließen anteilig an die Anleger. Besonders offene Immobilienfonds und REITs (Real Estate Investment Trusts) sind dafür bekannt, regelmäßig Erträge auszuzahlen. Zudem fallen lediglich pauschale Steuern auf Kapitalerträge in Höhe von 26,38 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag) an, mit Kirchensteuer maximal 27,99 Prozent. Im Gegensatz dazu unterliegt die Vermietung dem persönlichen Steuersatz, der oft um die 42 % liegt.
• Wertsteigerung: Langfristig profitieren Anleger von der Entwicklung des Immobilienmarktes, da die Fondsobjekte an Wert gewinnen können. Beim Verkauf dieser Objekte steigt auch der Wert Ihrer Anteile. Spekulationsfristen entfallen hier komplett.
• Flexibilität: Besonders REITs sind wie Aktien an der Börse handelbar. So können Sie jederzeit Anteile kaufen oder verkaufen und bleiben finanziell flexibel. Sie unterliegen wie anderen Wertpapieren auch Schwankungen, die Ausschüttungen bleiben aber oft konstant, manche REITS aber ihre Ausschüttungen über Krisen hinweg sogar kontinuierlich gesteigert.

Achtung: Achten Sie auf Fonds mit einer klaren Strategie und guter Performance. Ein Blick auf die bisherigen Ausschüttungen und die Verwaltungskosten hilft, die besten Optionen zu finden. Mit der richtigen Wahl können Sie ohne eigene Immobilie an Mietrenditen und Marktgewinnen partizipieren.

Fazit: Immobilien als Baustein für die Altersvorsorge

Mit einer durchdachten Strategie kann der Kauf einer Immobilie langfristig finanzielle Sicherheit bieten. Wer früh beginnt, profitiert von Steuervorteilen, Wertsteigerung und der Möglichkeit, Mieter:innen die Kosten tragen zu lassen. Wichtig ist jedoch eine klare Planung, sowohl finanziell als auch familiär, um die Vorteile optimal zu nutzen.