Wie der Bund gegen Share Deals vorgeht

Wer sich an einem Anteil einer Immobilie beteiligen möchte, konnte mit einem Share Deal bisher viele Steuern sparen. Außerdem konnte das Vorkaufsrecht von Städten und Gemeinden so untergraben werden. Mit Änderungen im Baugesetzbuch soll das erschwert werden.

Share Deals haben sich in den letzten Jahren zu einem bedeutenden Problem auf dem Immobilienmarkt entwickelt. Durch diese Praxis konnten große Transaktionen von Immobilien an den kommunalen Vorkaufsrechten vorbeigeschleust werden, was negative Auswirkungen auf die Städte und Gemeinden hatte. Als Städte wie Berlin oder Hamburg sich zuletzt an Share Deals beteiligten, betraten sie sogar juristisches Neuland. Der Bund hat nun Maßnahmen ergriffen, um diese Lücke zu schließen und die kommunalen Rechte zu stärken.

Was sind Share Deals?

Share Deals sind Transaktionen, bei denen Immobilien nicht direkt verkauft werden, sondern Anteile an Gesellschaften, die Immobilien besitzen. Diese Praxis ermöglicht es Käufern und Verkäufern, bestimmte Steuer- und Meldepflichten zu umgehen, die bei direkten Immobilienverkäufen gelten würden. Dadurch konnten kommunale Vorkaufsrechte bisher oft umgangen werden, weil die Grundstücke und Gebäude technisch gesehen nicht direkt den Besitzer wechselten.

Das Problem mit Share Deals

Das Kernproblem bei Share Deals liegt darin, dass Städte und Gemeinden ihre Vorkaufsrechte nicht ausüben konnten, wenn Immobilien durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen den Eigentümer wechselten. Dies führte dazu, dass kommunale Interessen oft übergangen wurden, insbesondere in Bezug auf Stadtentwicklung und Wohnraumpolitik. Städte konnten so weniger Einfluss auf die Nutzung und Entwicklung von Immobilien nehmen, was häufig zu sozialen und wirtschaftlichen Nachteilen führte.

Zusätzlich wurde noch eine steuerliche Lücke ausgenutzt: Wenn weniger als 90 Prozent der Anteile einer Immobiliengesellschaft verkauft wurden, fielen keine Grunderwerbsteuern an. Dies machte Share Deals besonders attraktiv und ermöglichte es, hohe Transaktionskosten zu vermeiden. Diese Steuerersparnisse gingen zulasten der kommunalen Haushalte, die auf diese Einnahmen angewiesen sind, um Infrastruktur- und Wohnprojekte zu finanzieren.

Maßnahmen des Bundes

Um diesem Problem entgegenzuwirken, hat der Bund Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) vorgenommen. Eine zentrale Neuerung ist, dass die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft nun einem Kaufvertrag gleichgestellt wird. Diese Regelung soll sicherstellen, dass kommunale Vorkaufsrechte auch bei Share Deals greifen und Grunderwerbsteuer erhoben werden kann.. Zusätzlich können kommunale Vorkaufsrechte nun auch ausgeübt werden, wenn ein Gebäude, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, als Ganzes veräußert wird.

Vorteile der neuen Regelungen

Die neuen Regelungen bieten mehrere Vorteile:

1. Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte: Städte und Gemeinden können nun auch bei Share Deals ihre Vorkaufsrechte ausüben und so stärker in die Stadtentwicklung eingreifen.
2. Erhöhung der Transparenz: Durch die Auskunftspflichten bei Share Deals wird die Transparenz bei Immobiliengeschäften erhöht. Kommunen haben jetzt das Recht, Informationen über Gesellschaften anzufordern, die Immobilien besitzen.
3. Förderung der sozialen Wohnraumpolitik: Städte können nun besser sicherstellen, dass Immobilien im Interesse der Allgemeinheit genutzt werden, wie für sozialen Wohnungsbau.

Verhinderung von Spekulation: Die Maßnahmen erschweren spekulative Geschäfte mit Immobilien, die oft zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen führen