Die Bauzinsen steigen wieder – laut Mirjam Mohr von Interhyp liegt das an den sogenannten Swap-Sätzen. Aber was ist das genau? Und was bedeutet das für deinen Immobilienkauf? Wir erklären, warum Zinsen steigen, wie das mit den Preisen zusammenhängt und ob Häuser dadurch teurer werden.
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Zinsen steigen, as bedeutet das für meine Immobilie? Foto: stock.adobe.com / Premreuthai
Warum steigen die Bauzinsen?
Die Bauzinsen sind zuletzt stark gestiegen. Anfang des Jahres lagen sie noch bei 3,26 Prozent für zehnjährige Finanzierungen, jetzt sind sie auf 3,61 Prozent geklettert – ein deutlicher Sprung, der viele Immobilienkäufer belastet. Mirjam Mohr, Vorstand bei Interhyp, erklärt: "Wir sehen aktuell höhere Bauzinsen als noch im Dezember 2024." Der Grund? Die sogenannten Swap-Sätze.
Was sind Swap-Sätze?
Swap-Sätze sind eine Art Absicherung für Banken. Stellen wir uns vor, Banken leihen sich gegenseitig Geld und sichern sich gegen Zinsänderungen ab. Dafür zahlen sie einen Preis, der sich in den Swap-Sätzen widerspiegelt. Wenn diese Sätze steigen, werden Kredite für Banken teurer. Diese Kosten geben die Banken an ihre Kunden weiter, wodurch auch die Bauzinsen steigen. Laut Mohr ist der Zehn-Jahres-Swap in den letzten Wochen um 40 Basispunkte gestiegen und hat so die Zinsen nach oben gedrückt.
Werden Häuser jetzt teurer?
Höhere Bauzinsen bedeuten, dass Immobilienfinanzierungen teurer werden. Wer einen Kredit über 300.000 Euro aufnimmt, muss bei einem Zinsanstieg von 3,26 Prozent auf 3,61 Prozent mit monatlichen Mehrkosten rechnen. Über die gesamte Laufzeit summiert sich das auf mehrere tausend Euro.
Doch hier kommt das große Aber: Höhere Zinsen können gleichzeitig die Immobilienpreise senken. Immobilienpreise und Zinsen stehen oft in einem entgegengesetzten Verhältnis. Wenn die Zinsen steigen, verlieren andere Wertanlagen wie Immobilien oder Aktien an Attraktivität, weil Kredite teurer werden. Das bedeutet, dass die Preise für Häuser und Wohnungen unter Druck geraten könnten.
Grund: Wenn die Finanzierung teurer wird, können sich weniger Menschen ein Haus leisten. Das drückt die Nachfrage und führt oft dazu, dass Verkäufer ihre Preise senken müssen.
Beispiel: München und andere Top-Städte
Wie aktuelle Daten von immowelt zeigen, sind die Immobilienpreise in Städten wie München während der letzten Hochzinsphase über einen Zeitraum von 3 Jahren deutlich gesunken. Der Grund: Viele Käufer konnten sich die hohen Finanzierungskosten nicht leisten, was zu einem Preisrückgang führte.
Mirjam Mohr betont jedoch: "Die Erwartung mehrerer Zinssenkungen durch die EZB hat die Kapitalmarktzinsen bereits deutlich nach unten gedrückt. Wir gehen davon aus, dass sie selbst dann nicht stark weiter fallen, wenn die EZB den Leitzins noch ein paar Mal reduziert. "Mit anderen Worten: Die Bauzinsen könnten vorerst auf ihrem aktuellen Niveau bleiben.
Ein Blick in die Zukunft: Was sagt das Bankenpanel?
Laut dem Bankenpanel von Interhyp ist in den kommenden Monaten mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen zu rechnen. "Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen bis zum Frühjahr in einem Korridor zwischen 3 und 3,5 Prozent für zehnjährige Darlehen seitwärts bewegen", erklärt Mohr. Das bedeutet, dass größere Zinssprünge nach oben oder unten vorerst unwahrscheinlich sind.
Langfristig könnte sich die Lage jedoch ändern. "Im Jahr 2025 wird die Europäische Zentralbank wohl den Leitzins noch weiter senken, wodurch kurzfristig auch die Kapitalmarktzinsen noch etwas sinken könnten. Mit einem wieder Anziehen der Wirtschaft und einem Anstieg der Staatsverschuldung für neue Investitionsprogramme sollten die Kapitalmarktzinsen in der zweiten Jahreshälfte von 2025 jedoch wieder anziehen", ergänzt Mohr. Die nächste Sitzung der EZB ist Ende der Woche am 31. Januar.
Die Experten des Bankenpanels sind sich uneins über die langfristige Entwicklung: Während 60 Prozent der Teilnehmer steigende Bauzinsen in Richtung 4 Prozent erwarten, gehen 20 Prozent von stabilen Zinsen aus. Die restlichen 20 Prozent rechnen sogar mit leicht sinkenden Zinsen.
Fazit
Die steigenden Bauzinsen machen den Kauf einer Immobilie teurer. Gleichzeitig könnten sie aber auch dazu führen, dass die Immobilienpreise wieder sinken. Besonders in teuren Städten wie München hat man diesen Effekt bereits beobachten können. Ob Häuser teurer oder günstiger werden, hängt letztlich von vielen Faktoren ab, wie der allgemeinen Wirtschaftslage und der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.