Darum solltest du in Düsseldorfer Immobilien investieren

Die Mietpreise in Düsseldorf steigen, während Kaufpreise moderat fallen – doch lohnt sich das Investment hier wirklich? Eine Analyse zeigt es deutlich.

Die Immobilienpreise in Düsseldorf erleben gerade eine spannende Phase. Während die Mieten moderat ansteigen, sinken die Kaufpreise leicht. Das zeigen Auswertungen zweier Studien von immowelt, die die Angebots-Kaufpreise und Mietpreise in den 15 größten Städten Deutschlands analysiert haben.

In den vergangenen 12 Monaten stiegen die Mieten in Düsseldorf um 3,5 Prozent auf im Schnitt 11,10 Euro pro Quadratmeter, während die Kaufpreise um 1,3 Prozent auf 4.219 Euro pro Quadratmeter gesunken sind. Diese gegensätzliche Bewegung verspricht viel Renditepotenzial. Aber: Der bei Kapitalanlegern beliebte Mietpreismultiplikator liegt bei 31,67 Punkten.

Was bedeutet der Mietpreis­multiplikator?

Der Mietpreismultiplikator setzt den Kaufpreis und die zu erwartende Jahreskaltmiete ins Verhältnis. Diese Kennzahl erlaubt den Vergleich von Immobilienpreisen und Mieten zwischen verschiedenen Regionen, Städten oder Stadtteilen. Die Berechnungsformel lautet: Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete gleich Mietpreismultiplikator. Der errechnete Wert sollte idealerweise unter 25 liegen.

Mit 31,67 Punkten liegt Düsseldorf zwar im sehr hohen Bereich und gilt daher als weniger günstige Stadt, um eine Immobilie als Investment zu vermieten. Zum Vergleich: Auch Berlin hat mittlerweile einen durchschnittlichen Mietpreisindikator von 31, Hamburg 35 und München sogar 37,5.

Dennoch sind die sinkenden Kaufpreise in Düsseldorf ein Signal für Investoren, die Augen jetzt offen zu halten und gezielt zu handeln.

Was trotzdem für Düsseldorf als Investment spricht

Denn mit Blick auf die sinkende Inflation in Deutschland und mögliche weitere Senkungen der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank könnte sich das derzeit günstige Kauffenster schon bald wieder schließen, weil die Kaufpreise anziehen. Wer also jetzt kauft, dem winkt in Zukunft die bessere Mietrendite. Die Mieten dürften nämlich ungeachtet der Kaufpreise auch in Zukunft weiter anziehen, da die Nachfrage hoch bleibt. Vor allem die Zuwanderung und die nicht erreichten Wohnungsbauziele der Bundesrepublik treiben die Mieten weiter in die Höhe. Experten prognostizieren, dass diese Entwicklung in den nächsten Jahren anhalten wird.

Alternativen in NRW?

Tatsächlich bieten aber auch Städte in der näheren Nachbarschaft gute Alternativen. Im Ruhrgebiet wie Essen, Dortmund oder auch Duisburg herrschen derzeit überraschend günstige Bedingungen für Immobilieninvestitionen. Besonders drastisch zeigt sich das in Dortmund.

Während die Mieten um 4,6 Prozent auf 9,57 Euro pro Quadratmeter stiegen, fielen die Kaufpreise in Dortmund um 3,2 Prozent auf 2.443 Euro pro Quadratmeter. Der Mietpreismultiplikator liegt nur noch bei 21,27 Punkten. Auch Essen gilt mit einem Mietpreismultiplikator von 21,87 Punkten als unterbewertet. Noch günstiger erscheint der Einstieg in Duisburg. Auch hier  stiegen die Mieten deutlich um 5,0 Prozent im Schnitt auf 8,56 Euro pro Quadratmeter, während die Kaufpreise nur moderat um 2,4 Prozent auf 1.862 Euro pro Quadratmeter stiegen. Der Mietpreismultiplikator liegt bei 18,13 Punkten, der günstigste Faktor aller Großstädte über 500.000 Einwohner Deutschlands.