Dortmund oder Essen? Wo gibt es die höchste Mietrendite?

Das Ruhrgebiet, oft als industrieller Ballungsraum und wirtschaftlicher Problemfall abgetan, offenbart sich zunehmend als Geheimtipp für Immobilieninvestoren. In welcher Stadt lohnt sich jetzt der Einsteig?

Die beiden Ruhrgebietsmetropolen Dortmund und Essen bieten attraktive Konditionen, die viele Anleger überraschen dürften. Das zeigen Auswertungen zweier Studien von immowelt, die die Angebots-Kaufpreise und -Mietpreise in den 15 größten Städten Deutschlands analysiert haben.

In Dortmund sind die Mietpreise im vergangenen Jahr um 4,6 Prozent gestiegen und liegen nun bei durchschnittlich 9,57 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig sind die Kaufpreise um 3,2 Prozent gesunken und betragen jetzt 2.443 Euro pro Quadratmeter. Diese gegenläufige Entwicklung macht Dortmund für Investoren interessant, da steigende Mieten bei sinkenden Kaufpreisen für die Zukunft eine erhöhte Rendite versprechen.

Die Mieten in Essen verzeichneten einen noch stärkeren Anstieg von 5,5 Prozent, was die Mietpreise auf durchschnittlich 9,17 Euro pro Quadratmeter anhebt. Die Kaufpreise stiegen allerdings kaum bemerkbar um 0,1 Prozent auf 2.407 Euro pro Quadratmeter. 

Mietpreismultiplikator pro Dortmund

Ein entscheidender Indikator für die Attraktivität einer Immobilie als Investment ist der Mietpreismultiplikator. Dieser setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur erwartenden Jahreskaltmiete. Die Formel lautet: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete gleich Mietpreismultiplikator. Ein Wert unter 25 gilt dabei als günstig.

In Dortmund liegt dieser Multiplikator bei 21,27 Punkten, was auf ein äußerst günstiges Investitionsumfeld hinweist. In Essen liegt der Multiplikator bei 21,87 Punkten, was ebenfalls ein attraktives Verhältnis darstellt. Beide Städte bieten somit gute Chancen für renditeorientierte Investitionen mit kleinem Vorteil für die Westfalenstadt.

Zum Vergleich: Düsseldorf liegt bei knapp 32, Hamburg bei 35 und München bei 37,5 Punkten.

Warum überhaupt jetzt investieren?

Mit Blick auf die sinkende Inflation in Deutschland und mögliche weitere Senkungen der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank könnte sich das derzeit günstige Kauffenster schon bald wieder schließen, weil die Kaufpreise wieder anziehen werden. Wer also jetzt kauft, dem winkt in Zukunft die bessere Mietrendite. Die Mieten dürften nämlich ungeachtet der Kaufpreise auch in Zukunft weiter klettern, da die Nachfrage hoch bleiben wird. Vor allem die Zuwanderung und die nicht erreichten Wohnungsbauziele der Bundesrepublik treiben die Mieten weiter in die Höhe. Experten prognostizieren, dass diese Entwicklung in den nächsten Jahren anhalten wird.

Überraschungspotenzial Duisburg?

Neben Dortmund und Essen zeigt auch Duisburg großes Potenzial für Immobilieninvestitionen. Die Mieten sind im letzten Jahr um 5,0 Prozent auf 8,56 Euro pro Quadratmeter gestiegen, während die Kaufpreise um 2,4 Prozent auf 1.862 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind. Mit einem Mietpreismultiplikator von nur 18,13 Punkten signalisiert Duisburg damit ein äußerst günstiges Investitionsumfeld, das viele Anleger überraschen dürfte und zu einer weiteren echten Alternative macht.