Immobilien mit Bitcoin kaufen: Geht das in Deutschland?

Bitcoin-Höhenflüge und digitale Innovationen machen es möglich: Immobilienkäufe mit Kryptowährungen. Doch ist das auch in Deutschland erlaubt? Ein Blick auf Chancen und Hürden.

Immobilien mit digitalem Geld kaufen?

Die Idee, Immobilien mit Bitcoin zu erwerben, ist keine Zukunftsvision mehr. In Ländern wie der Schweiz und Georgien wurden bereits Häuser und Wohnungen mit Kryptowährungen bezahlt. Sogar Staaten wie El Salvador haben Bitcoin als Zahlungsmittel eingeführt und investieren aktiv in die Kryptowährung. Doch wie sieht es in Deutschland aus? Ist es hierzulande möglich, den Traum von der eigenen Immobilie direkt mit digitalen Münzen zu realisieren?

Bitcoin sorgt aktuell weltweit für Schlagzeilen. Mit seinem spektakulären Preisanstieg hat die bekannteste Kryptowährung die magische Marke von 100.000 Dollar deutlich überschritten und zieht so die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich. In anderen Ländern wird Bitcoin längst als Zahlungsmittel akzeptiert – auch beim Immobilienkauf. Doch während internationale Beispiele von Blockchain-Lösungen und Kryptowährungszahlungen berichten, bleibt Deutschland vorsichtig.

Gesetzliche Hürden: Warum der Immobilienkauf mit Bitcoin schwierig ist

In Deutschland regelt das Geldwäschegesetz (§ 16a GwG) den Kauf und Verkauf von Immobilien. Darauf weist Milan Bayram, Pressesprecher der Deutschen Notarkammer, hin. Das Gesetz besagt, dass Immobilienkäufe weder in Bar noch in Gold, Platin oder Kryptowährungen wie Bitcoin bezahlt werden dürfen. Stattdessen schreibt das Gesetz vor, dass der Kaufpreis ausschließlich über Banküberweisungen oder andere regulierte Zahlungsmittel erfolgen muss.

Notare übernehmen eine zentrale Rolle bei der Überwachung dieser Vorgaben. Sie stellen sicher, dass Käufer und Verkäufer den Zahlungsfluss korrekt nachweisen – etwa durch Kontoauszüge. Künftig ist auch vorgesehen, dass bei nicht schlüssigen Nachweisen oder fehlenden Nachweisen der Notar die Transaktion der Financial Intelligence Unit (FIU) als Geldwäscheverdachtsfall zu melden hat. Hierfür bedarf es noch einer Normänderung, die für 2025 zu erwarten ist.

Kein direkter Bitcoin-Kauf: Der Umweg über Fiat-Währung

Der direkte Kauf von Immobilien mit Kryptowährungen ist also nicht möglich. Um in Deutschland eine Immobilie zu kaufen, müssen Bitcoin oder andere Kryptowährungen zunächst in Fiat-Währung umgewandelt werden. Fiat bezeichnet staatlich ausgegebene Währungen. Also den Euro, US-Dollar, Britisches Pfund – also das klassische Geldsystem eben.

Wie funktioniert das?

1. Verkauf der Kryptowährungen: Bitcoin kann auf einer Krypto-Börse wie Binance, Bison, Coinbase oder Kraken und viele mehr gegen Euro oder eine andere Fiat-Währung eingetauscht werden.
2. Auszahlung aufs Bankkonto: Der Erlös aus dem Verkauf wird anschließend auf ein Bankkonto überwiesen. Hier verlangen Banken oftmals Nachweise über die Herkunft des Geldes, insbesondere bei größeren Beträgen.  Die Bank überprüft also zunächst auch, ob es sich hier um legale Geldeingänge handelt. Schließlich müssen hier auch die Steuer-Eingänge überprüft werden.

Steuer beachten: Sind Bitcoin-Gewinne steuerfrei?

In Deutschland gilt: Gewinne aus Kryptowährungen sind steuerfrei, wenn die Haltedauer mindestens ein Jahr beträgt. Wer also Bitcoin kauft, länger als 12 Monate hält und anschließend mit Gewinn verkauft, muss keine Steuern zahlen. Aber Achtung: Hier greift das sogenannte FIFO-Prinzip.

Was bedeutet FIFO im Aktien- und Kryptohandel?

• First In, First Out: Die zuerst gekauften Kryptowährungen oder Aktien (First In) werden auch zuerst verkauft (First Out).
• Dieses Prinzip wird häufig zur Berechnung von Gewinnen und Verlusten herangezogen, insbesondere für steuerliche Zwecke. Dabei wird davon ausgegangen, dass die ältesten Bestände zuerst veräußert werden.

Verkaufst du also deinen gesamten Bestand an Bitcoin, hast aber Teile davon erst vor kurzem erworben, musst du auf diese „jüngeren“ Einheiten noch Steuern zahlen.

Steuerliche Details

• Auf Gewinne aus Verkäufen innerhalb eines Jahres fällt Kapitalertragsteuer von 25 Prozent an, zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
• Es gilt ein Freibetrag von 1.000 Euro (bei Einzelpersonen, 2.000 Euro für Ehepaare), der von den Gewinnen abgezogen werden kann.

Beispiel:

• Du hast vor 2 Jahren Bitcoin für 10.000 Euro gekauft, jetzt ist der Kurs auf 100.000 Euro gestiegen. Diese Coins sind steuerfrei, da die Haltedauer von einem Jahr überschritten wurde.
• Gleichzeitig hast du vor 3 Monaten weitere Bitcoin für 20.000 Euro gekauft, deren Kurs ebenfalls auf 30.000 Euro gestiegen ist. Auf diesen Gewinn von 10.000 Euro (innerhalb der Jahresfrist) musst du jedoch Kapitalertragsteuer zahlen.

Das FIFO-Prinzip kann also erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, insbesondere wenn du regelmäßig Kryptowährungen handelst. Ein steuerlicher Berater kann helfen, die beste Strategie zu finden.

Info: In manchen Ländern oder bei bestimmten Brokern kann man allerdings auch andere Prinzipien wie LIFO (Last In, First Out) oder HIFO (Highest In, First Out) wählen, um gezielt die steuerliche Belastung zu optimieren. Es ist sinnvoll, dies vorab mit einem Steuerberater oder Finanzexperten abzuklären.

Immobilienkauf mit Bitcoin – ein Traum mit Umwegen

Während in Ländern wie der Schweiz oder Georgien bereits Immobilien direkt mit Bitcoin bezahlt werden, bleibt dies in Deutschland aufgrund strenger Gesetze nicht möglich. Hier führt der Weg zur Immobilie über den Umweg der Umwandlung von Kryptowährungen in Fiat-Geld. Zudem müssen steuerliche und rechtliche Vorgaben genau beachtet werden.

Deutschland mag bei Kryptowährungen zurückhaltend sein, doch mit guter Planung und den nötigen Nachweisen bleibt der Traum vom Immobilienkauf – auch mit Bitcoin – erreichbar. Es erfordert zwar zusätzliche Schritte, aber wer clever vorgeht, kann digitale Gewinne in ein ganz reales Zuhause investieren.