Immobilien vermieten? Darum solltest du über eine GmbH-Gründung nachdenken

Vermieter zahlen auf ihre Mieteinnahmen steuern. Wer aber über eine Immobilien-GmbH vermietet, kann erhebliche steuerliche Vorteile erzielen. Wann es für dich Sinn ergibt.

Die Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien sollen idealerweise nicht nur den laufenden Unterhalt decken, sondern auch Kapital aufbauen. Doch die Realität sieht oft anders aus: Viele Vermieter stehen vor dem Problem, dass nach Abzug laufender Kosten wie Tilgung, Zins die Einnahmen durch die fällige Steuer nochmal drastisch gekürzt werden. Genau hier kann die Gründung einer Immobilien-GmbH eine attraktive Lösung bieten, um nicht nur den steuerlichen Druck zu verringern, um langfristig mehr Kapital aufzubauen, um in weitere Immobilien zu investieren.

Steuerliche Vorteile einer Immobilien-GmbH

Der größte Vorteil einer Immobilien-GmbH liegt in der geringeren Steuerlast auf Mieteinnahmen. Während Privatpersonen mit einem Spitzensteuersatz von bis zu 45 Prozent auf ihre Gewinne belastet werden, liegt die Körperschaftsteuer für eine GmbH bei etwa 16 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag). Dadurch bleibt wesentlich mehr Kapital für Investitionen und Rücklagen im Unternehmen.

Ein vereinfachtes Beispiel:
Ein Vermieter erzielt aus einem Mehrfamilienhaus abzüglich aller Kosten aus Zins, Tilgung und Rücklagen einen jährlichen Überschuss von 30.000 Euro vor Steuer. Als Privatperson, der parallel noch einen Job nachgeht, müsste er bei einem Steuersatz von 42 Prozent nun 12.600 Euro Steuern zahlen und behält nur 17.400 Euro Mieteinnahmen. In einer Immobilien-GmbH hingegen fallen lediglich 4.800 Euro an Steuern an, sodass 27.200 Euro im Unternehmen verbleiben. Das ergibt einen steuerlichen Vorteil von 7.800 Euro.

Abschreibung zur Steueroptimierung in GmbH möglich

Zusätzlich zur geringeren Steuerlast bietet die Absetzung für Abnutzung (AfA) weitere Vorteile, die Privatpersonen wie auch eine GmbH nutzen kann. Bei nach 1924 errichteten Gebäuden können 2 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben werden. Bei älteren Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung sogar 2,5 Prozent über 40 Jahre. Wichtig dabei: Die AfA kann nur auf den Gebäudewert angewendet werden, nicht auf den Grundstückswert. Eine genaue Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert ist daher notwendig. Bei einem Immobilienwert von 1 Million Euro wären das 20.000 Euro jährlich. Dies mindert den zu versteuernden Betrag bei den Mieteinnahmen und reduziert somit die Steuerlast weiter.

Nachteile der Immobilien-GmbH abschätzen

Die Gründung einer Immobilien-GmbH kann durchaus attraktive Vorteile bieten, insbesondere bei der Steueroptimierung. Doch gibt es auch einige nicht zu unterschätzende Nachteile, die bedacht werden müssen, bevor eine solche Entscheidung getroffen wird.

Hohes Startkapital ist gebunden

Ein wesentlicher Nachteil der Immobilien-GmbH ist das hohe Startkapital, das mindestens 25.000 Euro betragen muss. Diese Summe bindet Kapital, das möglicherweise anderweitig in die Immobilienfinanzierung oder -optimierung fließen könnte. Zwar müssen nicht die gesamten 25.000 Euro sofort eingezahlt werden, jedoch bleibt ein Teil des Kapitals in der GmbH gebunden und kann nicht flexibel verwendet werden.

Doppelte Grunderwerbsteuer bei Immobilienübertragung

Ein weiterer entscheidender Nachteil betrifft die Übertragung von bereits privat gehaltenen Immobilien in die GmbH. Hier fällt Grunderwerbsteuer an, die in Deutschland je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent des Immobilienwerts betragen kann. Diese Steuer fällt also erneut an, obwohl sie bereits beim ursprünglichen Erwerb der Immobilie gezahlt wurde. Dies macht die Übertragung von Bestandsimmobilien in eine GmbH finanziell oft unattraktiv.

Spekulationsfrist verfällt nicht nach 10 Jahren

Während im Privatvermögen Immobilien wegen der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können, gibt es diese Regelung bei einer GmbH nicht. Jeder Verkaufserlös wird in der GmbH als Gewinn versteuert, was insbesondere bei kurzfristigen Verkäufen und in Märkten mit schnellen Wertsteigerungen zu erheblichen Steuerbelastungen führen kann. Dadurch verliert die Immobilien-GmbH einen wesentlichen Vorteil, den private Immobilieninvestoren genießen.

Hohe Verwaltungskosten und Verwaltungsaufwand

Die laufenden Verwaltungsaufgaben und -kosten einer GmbH dürfen ebenfalls nicht unterschätzt werden. Eine GmbH ist zur doppelten Buchführung und zur jährlichen Bilanzierung verpflichtet, was in der Regel die Unterstützung durch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer erfordert. Dies führt zu erheblichen zusätzlichen Kosten, die gerade bei kleineren Immobilienportfolios den steuerlichen Vorteil einer GmbH schnell schmälern können. Die Gründungskosten, laufenden Verwaltungskosten und der damit verbundene bürokratische Aufwand machen die Immobilien-GmbH vor allem für kleinere Investoren oft unattraktiv.

Privat oder GmbH: Was ist der richtige Weg?

Ob die Gründung einer Immobilien-GmbH für dich der richtige Weg ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa der Größe deines Immobilienportfolios, deinen langfristigen Anlagezielen und den steuerlichen Rahmenbedingungen. Die Vor- und Nachteile sollten sorgfältig abgewogen werden, insbesondere in Bezug auf die Grunderwerbsteuer, die Besteuerung von Gewinnen und den Verwaltungsaufwand. Daher ist es unerlässlich, sich mit einem Steuerberater zusammenzusetzen, um die individuellen Gegebenheiten und die optimale Struktur zu besprechen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die GmbH für deine Situation die passende Wahl ist.