Wohngemeinnützigkeit 2024: Was bedeutet das für Mieter und Steuerzahler?

Die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit ab 2025 ist beschlossen – aber was steckt dahinter? Wer kann davon profitieren, welche Einkommensgrenzen gelten, und wie wird sichergestellt, dass Steuererleichterungen tatsächlich zu günstigeren Mieten führen? Ein Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten.

Was wurde 2024 zur Wohngemeinnützigkeit beschlossen?

Die Bundesregierung hat 2024 die Grundlage für die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit geschaffen. Ab dem 1. Januar 2025 können gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Stiftungen von Steuererleichterungen profitieren, wenn sie Wohnungen unter der marktüblichen Miete anbieten. Etwa 60 % der deutschen Haushalte sollen durch diese Regelung Zugang zu günstigem Wohnraum erhalten.

Das Ziel: mehr bezahlbarer Wohnraum, eine soziale Durchmischung der Städte und eine langfristige Stabilisierung des angespannten Wohnungsmarkts.

Für wen ist die Wohngemeinnützigkeit wichtig?

Die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit ist besonders relevant für:

1. Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen: Familien, Rentner*innen, Alleinerziehende oder Studierende, die Schwierigkeiten haben, auf dem freien Wohnungsmarkt bezahlbaren Wohnraum zu finden.
2. Kommunen und Städte: Gerade in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin könnte die Maßnahme den Druck auf den Wohnungsmarkt reduzieren und soziale Brennpunkte entschärfen.
3. Gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen: Sie profitieren von Steuervergünstigungen, die es ihnen erleichtern, Wohnungen günstig anzubieten und in den Erhalt oder Neubau von Wohnraum zu investieren.
4. Gesellschaft und Politik: Die Maßnahme trägt zur sozialen Stabilität bei und hilft der Regierung, ihre Ziele für bezahlbares Wohnen umzusetzen.
    

Gibt es eine Einkommensgrenze für Mieter?

Ja, die Einkommensgrenze bestimmt, wer von der Wohngemeinnützigkeit profitieren kann. Sie richtet sich nach dem Regelsatz der Sozialhilfe (SGB XII):

• Alleinstehende: Einkommen darf maximal das Sechsfache des Regelsatzes betragen.
• Paare oder Familien: Einkommen darf maximal das Fünffache des jeweiligen Haushaltsregelsatzes betragen.

Beispiel 2024: Der Regelsatz für Alleinstehende beträgt 563 Euro monatlich. Das bedeutet eine Einkommensgrenze von 3.378 Euro pro Monat. Für Paare oder Familien mit Kindern wird die Grenze entsprechend angepasst.

Ein späterer Einkommensanstieg hat keine Auswirkungen – die Prüfung erfolgt nur beim Einzug.

 

Welche Dokumente brauche ich?

Um zu beweisen, dass du die Einkommensgrenzen für die Wohngemeinnützigkeit erfüllst, musst du bestimmte Dokumente vorlegen, die dein Einkommen belegen. Hier eine Übersicht, welche Nachweise typischerweise gefordert werden:

1. Einkommensnachweise

• Gehaltsabrechnungen: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen (bei Angestellten).
• Steuerbescheid: Der aktuelle Steuerbescheid des Vorjahres (bei Selbstständigen oder zur Ergänzung der Gehaltsabrechnungen).
• Bescheide über Sozialleistungen: Wenn du Bürgergeld, Wohngeld oder andere staatliche Unterstützungen erhältst, solltest du diese Nachweise ebenfalls einreichen.
• Rentennachweis: Bei Rentnern ist der aktuelle Rentenbescheid erforderlich.
   

2. Vermögensnachweise

In einigen Fällen kann auch geprüft werden, ob du über größere Vermögenswerte verfügst, die dein Einkommen ergänzen. Dazu könnten folgende Dokumente angefragt werden:

• Kontoauszüge (meist die letzten drei Monate).
• Nachweise über Sparguthaben, Depots oder andere Geldanlagen.
   

3. Haushaltszusammensetzung

Da die Einkommensgrenzen für Familien anders berechnet werden, musst du die Zusammensetzung deines Haushalts belegen:

• Meldebescheinigung: Für alle im Haushalt lebenden Personen.
• Geburtsurkunden: Wenn Kinder im Haushalt leben.
• Ehe- oder Lebenspartnerschaftsurkunde: Für Paare.
   

4. Erklärung zur Einkommenssituation

Einige Vermieter oder Institutionen fordern eine schriftliche Selbstauskunft, in der du deine Einkommensverhältnisse und Haushaltsgröße darlegst. Diese Selbstauskunft muss mit den oben genannten Dokumenten belegt werden.

Auch wichtig:

• Einmalige Prüfung: Die Einkommensprüfung erfolgt nur zum Zeitpunkt des Einzugs. Ein späterer Anstieg deines Einkommens hat keinen Einfluss auf deinen Status als Mieter.
• Fristen einhalten: Reiche die Nachweise frühzeitig ein, da ohne diese kein Mietvertrag abgeschlossen werden kann.

Wie viel kostet die Wohngemeinnützigkeit den Steuerzahler?

Die genaue finanzielle Belastung für den Staat ist aktuell schwer zu beziffern. Steuererleichterungen für gemeinnützige Wohnungsunternehmen könnten jedoch je nach Unternehmensgröße in die Millionen gehen. Diese Mindereinnahmen sollen durch eine langfristige Stabilisierung des Wohnungsmarkts ausgeglichen werden.

Zudem ist geplant, die Unternehmen dazu zu verpflichten, die eingesparten Mittel ausschließlich für Mietsenkungen, den Erhalt des Bestands oder den Bau neuer Wohnungen zu nutzen.

Wie wird sichergestellt, dass Steuererleichterungen für Mietsenkungen genutzt werden?

Um Missbrauch zu verhindern, hat der Gesetzgeber mehrere Kontrollmechanismen vorgesehen:

1. Nachweispflicht: Wohnungsunternehmen müssen jährlich darlegen, wie die Steuererleichterungen verwendet wurden – etwa durch Mietsenkungen oder Investitionen in den Bestand.
2. Externe Prüfungen: Finanzämter und Aufsichtsbehörden prüfen regelmäßig die Unterlagen. Auch Wirtschaftsprüfer können hinzugezogen werden.
3. Sanktionen: Bei Verstößen droht die Aberkennung der Gemeinnützigkeit und Rückforderungen der Steuervergünstigungen.
4. Transparenz gegenüber Mieter*innen: Unternehmen müssen offenlegen, wie die Mittel genutzt wurden, etwa durch Berichte oder Versammlungen.